Объем выданной в октябре банками ипотеки приблизился к рекорду 2014 года

Фото: Сергей Коньков / ТАСС

Российские банки в октябре выдали гражданам более 115 тыс. кредитов на 210–230 млрд руб., что на 70–80% выше показателей аналогичного периода 2016 года и на 25–35% больше данных октября 2014 года, говорится в отчете Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) «Анализ рынка ипотеки за девять месяцев и предварительная оценка АИЖК объемов выдачи ипотеки в октябре» (есть в распоряжении РБК). «Такой месячный объем выдачи ипотеки близок к абсолютному рекорду: в декабре 2014 года было выдано ипотечных кредитов на 227 млрд руб.», — указано в отчете аналитического центра АИЖК.

За весь 2016 год ипотечный портфель банков увеличился на 13%. За девять месяцев этого года ипотечный портфель банков вырос на 9% — до 5 трлн руб. По прогнозам аналитического центра АИЖК, за весь 2017 год он может вырасти еще на 0,5–0,6 трлн руб., до 5,5 трлн руб. В результате по итогам года совокупно портфель ипотечных ссуд может увеличиться на 22%. По прогнозам АИЖК, темп роста рынка сохранится и в следующем году: в 2018 году ипотека вырастет на 20–25%.

Новые рекорды

В своем прогнозе на 2017 год АИЖК закладывало значимый рост выдачи ипотечных кредитов в октябре на фоне снижения ставок у банков ниже 10%, рассказал РБК руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. «Ставки по ипотеке в рыночном сегменте упали с 13–14% в начале года до 9–10% в октябре. Такого динамичного снижения ставок в течение 12 месяцев мы не наблюдали за всю историю рынка ипотеки», — пояснил Гольдберг. Он отмечает, что объем выданных ипотечных кредитов в январе—декабре составит порядка 2 трлн руб.

Согласно данным АИЖК, с мая по сентябрь 2017 года объем выдаваемых банками ипотечных ссуд ежемесячно увеличивался на 40%. Всего же на третий квартал пришлось 40% (512,6 млрд руб.) всего объема выданных жилищных ссуд с начала года. Как отмечается в отчете, именно в третьем квартале 2017 года кредитные организации наиболее активно снижали ставки по ипотечным кредитам.

Будет ли пузырь?

На фоне продолжающегося бурного роста ипотеки некоторые эксперты отмечали угрозу образования пузыря. Такие оценки, в частности, давал бывший первый зампред Банка России, профессор Высшей школы экономики Олег Вьюгин. Экс-глава департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилл Тремасов также обращал внимание на то, что ускорение роста ипотечного рынка в России происходит на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье. «Вряд ли это можно назвать здоровой тенденцией. Да и сами темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми. Подобные темпы (30–40%) наблюдались у нас на пике бума в сегменте потребительского кредитования в 2012–2013 годах. Это был классический пузырь, схлопывание которого похоронило несколько банков и принесло огромные проблемы всем остальным», — указывал он.

Вместе с тем опрошенные РБК эксперты считают, что рост ипотечного рынка в России не несет рисков образования пузыря. Как напоминают в АИЖК, Министерством экономического развития прогнозируется устойчивый переход реальных доходов населения к росту, что вместе с продолжающимся снижением ставок повысит доступность ипотеки. Качество ипотечного портфеля сохраняется на очень высоком уровне: доля просрочки в нем на срок более чем на 90 дней составляет 2,39%, тогда как по неипотечным кредитам — более 12%. Также минимизировать риски появления пузыря должно изменение риск-параметров по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, выдаваемым с 1 января 2018 года. Кроме того, отмечают в АИЖК, цены на жилье в реальном выражении снижаются с 2013 года, с учетом инфляции они упали за последние пять лет на 20–30%. В будущем рост реальных цен на жилье не превысит темпы роста реальных доходов населения, что позволит сохранить баланс спроса и предложения на рынке жилья, полагают аналитики АИЖК.

По мнению гендиректора Frank RG Юрия Грибанова, в сравнении с ипотечным портфелем в развитых странах российскому рынку еще долго до «бума». «Проникновение ипотечных кредитов в России (6,2%) по отношению к ВВП все еще остается на уровне стран с развивающейся экономикой, таких как Турция, Индия, Румыния. В США сейчас идет тренд на снижение портфеля ипотеки, однако его доля в ВВП почти в девять раз выше, чем в России, — около 50%», — отмечает эксперт. Он подчеркивает, что в США пузырь возник в связи с тем, что банки выдавали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом и без подтверждения дохода. «В России рост вполне можно назвать гармоничным, и причин бить тревогу нет. У банков сейчас скромный риск-аппетит, и они заинтересованы в получении прибыли, а не в том, чтобы ловить неблагонадежных заемщиков», — поясняет Юрий Грибанов.

Ипотека становится более доступной с учетом того, что в середине прошлого года ставки были 13%, а сейчас снизились до 10%, что привело и к снижению платежа на четверть, добавляет главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Нынешний уровень проникновения ипотеки в России даже по сравнению со странами Центральной Европы — это в три-четыре раза меньше, говорит Михаил Матовников. По его мнению, при сохранении инфляции на уровне 4% и снижении ипотечной ставки до 6% реалистично увеличить этот уровень почти вдвое — до 10%. «Локальный пузырь в России возможен на горизонте года-двух при продолжении активного роста ипотеки», — добавляет партнер Bain & Company Егор Григоренко.

Рефинансирование на коне

Снижение процентных ставок на 3 п.п., до 10%, и ниже сформировало спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, которое начало активно ​​развиваться в третьем квартале 2017 года, указывают аналитики АИЖК. По прогнозам агентства, если по итогам девяти месяцев доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи составляет 5–7%, то в 2018 году может превысить 20%. «Таким образом, выгоду от снижения ставок получат не только новые, но и действующие ипотечные заемщики», — говорится в отчете.

Способствовать такому росту будет динамичное снижение ставок и рост популярности рефинансирования среди тех заемщиков, которые ранее брали кредиты по средней ставке 12% и выше, отметил Михаил Гольдберг. Он отмечает, что со снижением ставок у ряда банков уже можно рефинансировать кредит по ставке ниже 10%. «Рост спроса со стороны граждан на эту услугу будет способствовать тому, что большая часть ипотечного портфеля банков будет либо рефинансирована в течение нескольких лет, либо погашена», — добавил он.

Увеличение доли рефинансирования ипотечных кредитов дополнительно улучшает условия обслуживания кредитов и улучшает качество кредитного портфеля, добавляет Михаил Матовников. «Конкуренция банков ведет ко все более привлекательным условиям для клиентов, в том числе для действующих клиентов», — заключает он.