Moody's оценило ужесточение правил выдачи ипотеки для российских банков
Банки ВТБ24, «Возрождение», Абсолют Банк и «ДельтаКредит» в наибольшей степени будут затронуты в результате возможного ужесточения Банком России требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Об этом говорится в опубликованном в четверг, 9 ноября, обзоре рейтингового агентства Moody's.
В нем агентство оценивало влияние опубликованного Банком России 1 ноября проекта изменения риск-параметров по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20%, выдаваемым с 1 января 2018 года. По мнению агентства, ужесточение затронет в первую очередь банки со значительной долей ипотеки в кредитных портфелях. Помимо вышеперечисленных банков Moody's также указывает ряд игроков рынка, на которых повлияет введение новых норм, но в меньшей степени: это Райффайзенбанк, Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», Россельхозбанк и Газпромбанк.
Согласно опубликованному 1 ноября проекту изменений в инструкцию ЦБ № 180-И «Об обязательных нормативах банков», с 1 января 2018 года регулятор в целях расчета норматива достаточности капитала планирует ввести повышенные коэффициенты риска по ипотечным кредитам с большой долей кредита в стоимости имущества —соотношением кредит/залог (loan-to-value, LTV). В частности, как указано в пояснительной записке к проекту, ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 20% цены жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, а менее 10% — с коэффициентом 200%, по кредитам на финансирование участия в долевом строительстве — 150%.
Зачем ЦБ ужесточает риск-коэффициенты к ипотеке
Эти меры, отмечает Moody's, ЦБ принимает, чтобы превентивно минимизировать кредитные риски на быстрорастущем рынке ипотеки. «Средний ежегодный рост ипотечных кредитов в банках за последние два года составил 13%, что обусловлено падением процентных ставок и стабилизацией условий труда, — говорится в обзоре Moody's. — Средние процентные ставки по ипотечным кредитам снизились до 11,1% на 1 октября 2017 года с 13,12% на два года раньше после снижения ключевой ставки Банком России и снижения инфляции». При этом в Moody's отмечают, что тенденция по снижению ставок продолжится.
Ужесточения ЦБ нужны, чтобы не допустить появления значительного объема кредитов с низким размером первоначального взноса, считают опрошенные РБК эксперты. «Классически считается, что если заемщик не смог накопить минимум 20% на первоначальный взнос по ипотеке, он вряд ли сможет ее обслуживать в течение всего срока кредита», — говорит управляющий директор Национального рейтингового агентства (НРА) Павел Самиев. Эксперт добавляет, что регулятор действует на перспективу. «Сейчас ситуация не выглядит угрожающей, однако через полгода возможны негативные изменения, поскольку спрос на такие кредиты растет», — считает он.
Сложившаяся в ипотечном секторе ситуация уже вызывает беспокойство экономистов — о рисках образования ипотечного пузыря предупредил бывший глава Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин. «В какой-то степени у нас может быть еще риск ипотечного пузыря, поскольку снижение ставок на самом деле будет происходить, в том числе и базовых. И это, конечно, будет стимулировать очень мощный приток, фактически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование, и население попадет на очень большие обязательства», — цитирует «Интерфакс» слова Олега Вьюгина, сказанные во время круглого стола в Высшей школе экономики. При этом обеспечить оплату этих обязательств сможет только растущая экономика, отметил эксперт.
Как растет ипотека в России
Рост выдач ипотечных кредитов — один из основных трендов российской банковской розницы в последние два года. Снижение ставок обусловлено в том числе последовательным снижением ключевой ставки: в 2017 году регулятор снижал ее пять раз — с 30 октября она составляет 8,25%. По данным ЦБ, в сентябре средневзвешенная ставка в рублях по ипотечным кредитам, предоставленным в течение месяца, составила 10,05%. Это абсолютный минимум за всю историю наблюдений за ипотечным рынком с 2009 года. В январе—сентябре банки выдали 704,67 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 1,29 трлн руб. Это на 25% превосходит показатели аналогичного периода прошлого года и лишь немногим меньше результатов всего 2016 года (863,8 тыс. кредитов на сумму 1,48 трлн руб.).
Какие банки будут ужесточать условия
«В наибольшей степени новые требования затронут банки со значимой долей ипотеки в кредитном портфеле (не менее 20%), а это «ДельтаКредит», ВТБ24, Абсолют Банк и «Возрождение», — поясняет аналитик Moody's Мария Малюкова. Банки должны будут в первую очередь отреагировать после введения повышенных риск-коэффициентов сворачиванием выдач жилищных займов с низким первоначальным взносом и финансирования договоров долевого участия. Вместо этого им придется либо увеличить размер первоначального взноса до уровня 20% и более, либо повысить ставки, чтобы компенсировать влияние повышенных риск-коэффициентов на капитал, поясняет аналитик.
Банки указывают, что готовы ужесточать условия по выдаваемым ссудам после вступления в силу новых требований к оценке риска по ипотеке с первоначальным взносом до 20%. «Изменения коснутся всех банков, работающих на ипотечном рынке, так как ипотека с первоначальным взносом от 10–15% — распространенная рыночная практика, — отметили в пресс-службе банка «ДельтаКредит». — Банк готовится к возможным изменениям и просчитывает несколько вариантов — как с точки зрения изменения параметров продуктов, так и с точки зрения влияния на нормативы». «Мы будем оценивать влияние изменений на показатели банка, и в случае необходимости нам придется повысить ставки, например ввести зависимость ставки от суммы первоначального взноса», — сообщил РБК зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. «Мы рассматриваем варианты отказа от работы с низким взносом, стоит отметить, что эти изменения не будут для банка кардинальными», — заявили РБК в Абсолют Банке. «Мы изучаем возможное влияние этого решения, пока комментировать что-либо преждевременно», — сообщили в ВТБ24. «Банк планирует скорректировать условия ипотеки после ужесточения коэффициентов риска», — сообщили в пресс-службе банка «Санкт-Петербург».
Какое влияние окажет ужесточение
В банках, на которые обратило внимание агентство Moody's, доля ипотеки с низким первоначальным взносом может доходить до 20%. В банке «ДельтаКредит» сообщили, что минимальный установленный сейчас первоначальный взнос по кредитам «близок к среднерыночному уровню 15%, при этом большинство клиентов вносят больший первоначальный взнос». «В Райффайзенбанке на ипотеку с первоначальным взносом 15–20% приходится порядка 20% выдач», — говорит Андрей Степаненко. В Абсолют Банке уточнили, что доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% сейчас не превышает 10%. В банке «Возрождение» не стали уточнять долю ипотеки с низким уровнем первоначального взноса, уточнив только, что она незначительна. В банке «Санкт-Петербург» сообщили, что доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья при выдаваемых ссудах невелика.
В Сбербанке, РСХБ, Газпромбанке не ответили на запрос РБК.
Вместе с тем оценить влияние ужесточения требований на норматив достаточности капитала в банках пока в основном затруднились. Из всех упомянутых аналитиками Moody's крупнейших банков этот вопрос прокомментировал лишь Абсолют Банк. «Поскольку речь идет о требованиях к новым ссудам, то влияние на капитал банка данные изменения не окажут», — заявили РБК в банке.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
