Овощебазы и проект Захи Хадид: какие активы собрал банк плохих активов ЦБ

Бизнес-центр Dominion Tower архитектора Захи Хадид (Фото: Рамиль Ситдиков / РИА Новости)

Банк «Траст», на базе которого ЦБ в 2018 году создал банк непрофильных активов (БНА), стал одним из крупнейших операторов коммерческой недвижимости в России, рассказал на пресс-конференции его президент Александр Соколов. В БНА передавали проблемные активы «ФК Открытие», Бинбанк и Промсвязьбанк, отправленные на санацию во второй половине 2017 года. В итоге «Траст» аккумулировал активы почти на 2 трлн руб. по балансу, а под его управлением оказалось 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости, сообщил Соколов.

По его словам, задача «Траста» — выжать из объектов максимальную эффективность, реформировать пул арендаторов, обеспечить стабильный рентный поток и дальше уже продать как бизнес. «Банк будет продавать недвижимость на пике доходности и планирует распродать активы в этой сфере за пять лет», — поделился планами глава банка. По этой причине «Траст» отказался от срочной распродажи недвижимости (fire sale), хотя на это и рассчитывал рынок, добавил Соколов.

Он не назвал текущую доходность объектов, отметив, что в целом по рынку доходность на капитал в коммерческой недвижимости составляет от 10 до 20% в зависимости от расположения.

Доля недвижимости на балансе банка составляет 14%, основная часть приходится именно на коммерческую недвижимость. «Это одна из наиболее эффективных для нас частей портфеля. Там, естественно, и переоцененные активы, но тем не менее этот актив понятен», — отметил Соколов.

Попал в десятку

Если предположить, что в портфель БНА входит только качественная недвижимость, то, по подсчетам Knight Frank, такой показатель ставит «Траст» на седьмое место по объему портфеля среди собственников коммерческой недвижимости в России. На первом месте среди крупнейших собственников сейчас группа «Сафмар» семьи Гуцериевых (3 млн кв. м), которая передала часть активов в «Траст» вместе с Бинбанком. Также в тройке британская Raven Property Group (основная часть портфеля — складская недвижимость») с 1,9 млн кв. м и «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова с 1,8 млн кв. м.

«С точки зрения объемов доставшейся [«Трасту»] недвижимости портфель существенный, но качество этого портфеля не позволяет считать [банк] значимым игроком с точки зрения влияния на рынок, поскольку многие активы требуют существенных дополнительных инвестиций и управленческих решений по формированию коммерчески ликвидных активов», — считает руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев.

«Для банков управление недвижимостью — это, как правило, непрофильная деятельность, слабо пересекающаяся с основными банковскими бизнес-процессами. Но во всем мире, не только в России, складывается парадоксальная ситуация, когда банки являются одними из самых крупных владельцев недвижимости», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Игорь Роганович. По его словам, для эффективного управления портфелем и дальнейшей продажи объектов «Трасту» понадобится нанять или взять на аутсорсинг специализированные команды юристов, службы эксплуатации, брокеров, финансистов и т.п. Если банк не планирует становиться профессиональным участником рынка в долгосрочной перспективе, то формировать полностью самостоятельную команду для этих целей будет затратно и менее эффективно, рассуждает Балоев.

Что есть у «Траста»

Полный список недвижимости, попавшей в «Траст» в качестве непрофильных активов санируемых банков, неизвестен. Как сообщили РБК в пресс-службе банка, из 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости примерно треть (472 тыс. кв. м) приходится на торговые объекты. По 20% от общей площади приходится на овощебазы (343 тыс. кв. м) и офисные объекты (324 тыс. кв. м). Еще 219 тыс. кв. м занимают складские помещения, 107 тыс. кв. м — авторынки, 46 тыс. кв. м — многоэтажное строительство и 13 тыс. кв. м — гостиницы.

Среди столичных объектов, перешедших «Трасту», есть, например, бизнес-центр Dominion Tower — единственное коммерческое здание в Москве, построенное по проекту архитектора с мировым именем Захи Хадид (выставлен на продажу за 2,7 млрд руб.), семиэтажный бизнес-центр в Ветошном переулке в 100 м от Красной площади, а также особняк на Коровьем Валу близ метро «Добрынинская» (продается за 2,9 млрд руб.).

Часть активов «Траста» выставлена на торги на Единой электронной торговой площадке. Самый дорогой лот — бизнес-центр «Негоциант» на Большой Якиманке в центре Москвы, который оценивается «Трастом» в 8,2 млрд руб. Компания, построившая здание, обанкротилась в 2016 году, после чего объект забрал кредитор «ФК Открытие». Как непрофильный актив бизнес-центр в итоге оказался в «Трасте». В прошлом году объявления о продаже «Негоцианта» за 6,6 млрд руб. были размещены на портале ЦИАН, но и эту оценку эксперты называли завышенной почти в два раза.

В базе торгов «Сбербанк-АСТ» банк «Траст» разместил три лота на продажу объектов недвижимости в Москве, Геленджике и Долгопрудном на 8 млрд руб. А в целом в списке реализуемого имущества банка «Траст», опубликованном 1 февраля, находятся 24 объекта, в том числе бизнес-центры, торговые и складские помещения, а также овощебазы «Вегетта» и «Курьяновское» (выставляются по 3 млрд руб. каждая).

Стоимость десяти более мелких зданий из списка составляет 1,6 млрд руб.