O1 Properties Бориса Минца предупредила инвесторов о валютных рисках

Фото: Олег Яковлев / РБК

Группа О1 Properties Бориса Минца предупредила своих будущих держателей евробондов о рисках, связанных с девальвацией рубля. Как отмечается в проспекте выпуска евробондов компании (есть в распоряжении РБК), из-за значительного увеличения платежей в рублях арендаторы могут попытаться оспорить условия договоров. «Существует риск того, что любой из наших арендодателей может принять решение оспорить наши договоры аренды, номинированные в долларах... или потребовать обязательного изменения условий таких договоров аренды фиксацией арендной ставки в рублях или введением ограничений на изменение валютных курсов», — полагают в О1 Properties.

В качестве прецедента группа О1 приводит пример судебного разбирательства между «ВымпелКомом» и компанией «Тизприбор», у которой оператор арендует офис в бизнес-центре Hermitage Plaza. В декабре 2015 года «ВымпелКом» подал в Арбитражный суд Москвы иск, в котором потребовал пересмотреть условия договора аренды, пересчитав ставку платы по курсу от 30 до 42 руб. за доллар. В подтверждение своей правоты в «ВымпелКоме» ссылались на ст.451 Гражданского кодекса, в соответствии с которой существенное изменение обстоятельств может служить основанием для изменения или расторжения заключенного между хозяйствующими субъектами договора. Суд принял сторону арендатора, однако позже апелляционный суд отменил это решение. Судебные споры длились вплоть до августа 2016 года, когда стороны пошли на мировую, при этом «ВымпелКом» добился от арендодателя скидки по аренде и ряда других преференций.

В О1 Properties считают, что хотя суд в итоге выступил на стороне «Тизприбора», однако нет гарантий того, что в будущем подобные споры также будут решаться в пользу владельцев недвижимости. В случае с О1 Properties, у которой 64% арендаторов оплачивают аренду в валюте, это может привести к существенным финансовым потерям. Кроме того, как отмечается в проспекте к выпуску евробондов, большая часть арендаторов недвижимости, принадлежащей О1, — это крупные компании: на долю десяти крупнейших клиентов группы приходится 35% поступающих арендных платежей. Потеря даже одного из них может существенно снизить прибыль группы Бориса Минца.

В частности, одним из ключевых арендаторов БЦ «Аврора», который находится под управлением О1 Properties, является компания EY, с 2012 года арендующая там площади по ставке $800 за 1 кв. м в год. Как ранее писал РБК, EY рассматривает возможность сменить местоположение своей штаб-квартиры.

«В случае очередной волны девальвации рубля компании, возможно, придется пойти на какие-то уступки арендаторам, предложить им скидки», — говорит аналитик Moody's Екатерина Липатова. Тем более что O1 уже использовала такую практику, когда в том числе переводила часть договоров в рубли после начала кризиса. «В случае какого-то экономического шока на рынке может начаться пересмотр арендных ставок, О1 также придется пойти на новые уступки клиентам», — считает аналитик.

Вместе с тем Липатова обращает внимание на то, что О1 смогла сохранить существенную долю договоров аренды в валюте, потеряв за полтора года всего около 20% поступлений от этого вида деятельности. «Курс рубля за это время снизился к доллару приблизительно на 40%», — напоминает она. В агентстве прогнозируют рост маржи компании по EBITDA, так как все расходы О1 при этом в рублях.

На рынке офисной недвижимости класса А все еще распространены договоры аренды в долларах, отмечает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «Однако практически все компании, которые хотели изменить условия договоров, уже сделали это, — добавляет он. — Единственный риск, который сегодня остается, кроется в возможном изменении условий договоров после окончания его срока».

«Первая волна пересмотра условий по аренде была в конце 2014 — начале 2015 годов и носила во многом панический характер, — вспоминает руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. Он говорит, что впоследствии арендаторы на рынке офисов класса А провели новый этап переговоров — «уже в более спокойном режиме». В целом решение O1 выйти на рынок облигационных займов сейчас очень своевременно, уверен эксперт. «Рынок недвижимости на дне и начинает расти, поэтому бумаги компании будут пользоваться хорошим спросом», — считает Миндлин.

Как полагает Екатерина Липатова, при оценке евробондов O1 Properties инвесторы будут принимать во внимание общую ситуацию в экономике. «Несмотря на некоторую стабилизацию, риски остаются высоки. В случае ухудшения ситуации это скажется не только на ставках аренды, но и на оценке стоимости недвижимости, которой владеет компания. Снижение стоимости активов приведет к ухудшению кредитного профиля, это повлияет на оценку рисков инвестиций в бумаги О1», — говорит аналитик.

Ранее международные агентства Moody’s и Standard & Poor’s присвоили рейтинг В1 и В+ соответственно планируемому выпуску еврооблигаций, отметив, что компания демонстрирует более позитивные финансовые результаты, чем в среднем по рынку. Агентства указывали, что компания владеет значительным портфелем офисной недвижимости, однако ее бизнес сильно зависит от заемных ресурсов.

Всего компания O1 Properties владеет и управляет портфелем из 13 бизнес-центров, стоимость которых оценивается в $3,9 млрд. При этом чистый долг компании на 30 июня 2016 года составлял $2,87 млрд (в том числе на краткосрочные кредитные обязательства приходилось $190 млн). По данным отчетности O1 Properties, ее чистый доход от аренды за шесть месяцев 2016 года составил $166,9 млн против $204,29 млн за аналогичный период 2015 года. В компании говорят, что на поступления от аренды повлияли скидки, которые группа предоставляла арендаторам по договорам в валюте. «Мы также зафиксировали курс валют для части клиентов в рамках определенного коридора», — ​сообщила пресс-служба О1 Properties.

О планах по выпуску евробондов O1 Properties объявила инвесторам в начале сентября, сообщив, что намерена провести road-show в Москве, Цюрихе, Женеве, Лондоне, Нью-Йорке и Бостоне. Организаторами выступают Credit Suisse, Goldman Sachs, JP Morgan, Raiffeisen Bank International и «ВТБ Капитал». «Компания может разместить от $300 млн до $500 млн в зависимости от спроса», — рассказал РБК председатель совета директоров O1 Properties Дмитрий Минц. Привлеченные средства O1 планирует использовать для погашения ранее привлеченных займов.