Мэр ушел, а цены остались: квартиры в Москве едва ли подешевеют

Неожиданно телевидение "прозрело" и заметило ужасающий уровень коррупции в московском строительстве, связав это и уровень цен с Ю.Лужковым. В общем-то, это стало одним из самых жестких обвинений в адрес московского мэра.

И вот сегодня цель была достигнута: мэр ушел. Однако многочисленные вопросы остались. Один из самых злободневных - что теперь будет с ценами на недвижимость в Москве. Эксперты, опрошенные РБК, не видят позитива и считают, что все останется по-прежнему. По их мнению, для падения цен одной отставки Ю.Лужкова недостаточно, а вот для того, чтобы посеять небольшой хаос на рынке, вполне.

Ничего хорошего

Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова не принесет ничего хорошего на столичный рынок жилья, по крайней мере в ближайшей перспективе, считает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин. С точки зрения конечных потребителей на рынке недвижимости ничего не изменится, так как нужно менять саму систему, а не человека, считает он.

Для покупателей жилья в новостройках, по мнению А.Пыпина, смена московского руководства будет означать рост рисков: какие-то стройки могут быть приостановлены, какие-то - заморожены, а какие-то - отменены. В целом это будет означать временное сокращение объема предложения и усиление потенциала роста цен на рынке новостроек столицы.

"Чиновники, с которыми договаривались строители, уйдут, а им на смену придут новые, со своими интересами, связями, запросами и протеже. Впрочем, не факт, что строительный рынок Москвы ждет серьезный передел, однако тайм-аут на "легализацию" прежних договоренностей и налаживание связей с новой командой чиновников точно придется взять", - отметил эксперт.

В свою очередь генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников указывает, что первичный рынок жилья и новые проекты в области коммерческой недвижимости, конечно, отчасти зависят от чиновников, хотя бы в плане получения разрешительной документации.

"Однако я не думаю, что здесь будут какие-то резкие изменения, ведь механизм основан на законах и годами отлажен. Тем более что уже строящиеся проекты будут завершаться. А что касается новых, то возможны какие-то изменения, но это длительный процесс и быстрой реакции цен просто не может быть", - считает специалист.

В настоящее время, отмечает Д.Колокольников, никаких предпосылок для изменения цен на столичное жилье просто нет.

Первичная вторичность

"Цены на недвижимость, особенно вторичную - рыночное понятие, отражающее соотношение спроса и предложения. Это фондовый рынок может кратковременно отреагировать на политические события, рынок недвижимости более инертен", - считает Д.Колокольников.

Генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов согласен с главой RRG. Он отмечает, что "в последние два года уровень цен на жилье в столице определяется преимущественно не первичным, а вторичным рынком, а вторичный рынок полностью регулируется рыночными механизмами, и к какому-то одному, даже значимому политическому событию, не слишком чувствителен".

Прямое влияние на изменение цен на жилье в столице уход мэра не окажет, говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Но, по его словам, временная приостановка всяких согласований, разрешений в сфере строительного комплекса может привести к снижению объема вводимых в строй метров, что выразится в росте цен.

"Прямого воздействия на рынок функционер оказать не может, однако заторможенные на полгода процессы в строительстве определенно приведут к сокращению вновь вводимых квадратных метров, что в конечном итоге приводит к дефициту и росту цен", - сказал Г.Дзагуров.

Социалка не пострадает

Что касается социального жилья, то отставка Ю.Лужкова, по мнению А.Пыпина, никак не скажется на объеме его строительства. Социальные программы зависят в первую очередь от размера и возможностей бюджета города, который в свою очередь определяется налоговыми поступлениями и межбюджетными трансферами, напомнил специалист. Поэтому строительство жилья для городских очередников продолжится теми же темпами, а рост или снижение объемов такого строительства будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации в стране и в мире, а никак не от персоны мэра.

Возможна конкуренция

В то же время, по словам руководителя аналитического центра GED Analytics, в долгосрочной перспективе смена руководства Москвы может иметь положительное влияние на рынок жилья столицы, так как новый мэр и его команда могут либерализовать рынок земли, ускорить вывод промышленных предприятий за пределы города, допустить новых игроков на рынок строительства жилья, например, из Санкт-Петербурга, увеличив уровень конкуренции на рынке жилья города.

"Не удивлюсь, если петербургские компании "ЛенСпецСМУ" и "Ленстройреконструкция" через год-два начнут активную работу на рынке новостроек Москвы или в Москве начнут работать китайские застройщики", - указал А.Пыпин.

Между тем в самом "ЛенСпецСМУ", как впрочем, и в других крупных компаниях рынка девелопмента и строительства, пока воздерживаются от каких-либо оценок событий, связанных с отставкой Ю.Лужкова. Однако в пресс-службе "ЛенСпецСМУ" РБК сказали, что "планы компании по региональному развитию были приняты несколько лет назад, сейчас реализуются согласно принятой стратегии и никаких существенных корректировок не предполагают".

Что делать

Несомненно, для положительных изменений в работе стройкомплекса столицы команде нового мэра Москвы придется многое изменить в прежней административной системе города. Как указал председатель совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель, "многоуровневая коррупционная система, которая создана для кормления нижних чинов как плата за преданность верхним, должна быть ликвидирована".

Во-вторых, по его словам, Москва живет по постановлениям столичного правительства, которые противоречат федеральному законодательству. "Начать любую стройку, если нет постановления правительства Москвы, нельзя. А по федеральным законам, если ты имеешь права на землю и прошел госэкспертизу, получая разрешение правительства, строй, пожалуйста", - говорит А.Шепель.

В то же время он считает, что необходимо пересмотреть скандальный генеральный план развития Москвы в режиме третейского суда, особенно в отношении тех земельных участков, инвесторов, владельцев, в частности промышленных предприятий, которые скупали недвижимость, чтобы что-то построить, а в итоге оказались у "разбитого корыта". "Эта земля оказалась непригодной к тому, к чему многие годы готовилась", - отметил председатель совета директоров корпорации S.Holding.