Пустые полки: как владельцы складов в кризис борются за арендаторов

Фото: Lori

Склады без спроса

Прошлый год показал абсолютный рекорд по новому строительству и вводу качественных складов. По данным Colliers International, складской рынок московского региона (включает Москву и Подмосковье) вырос на 18,5%: было введено 1,72 млн кв. м новых складских площадей, что стало рекордом за весь современный российский период. В результате складской рынок столичного региона увеличился практически до 11 млн кв. м.

Большую часть площадей построили российские девелоперы. Так, компания PNK Group построила 160 тыс. кв. м в «Чехове-2» и около 100 тыс. кв. м – в «Северном Шереметьево». Также крупные проекты запустили Eastward Capital (105 тыс. кв. м), «АТ Недвижимость» (86 тыс.  кв. м), а также «Логопарк Девелопмент» (75 тыс. кв. м).

Такой массовый ввод складов на фоне ослабления рубля и сложной экономической ситуации привел к изменению структуры спроса, признаются участники рынка. «На рынке появился ощутимый дисбаланс спроса и предложения, – рассказывает директор департамента складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов. – Политические и макроэкономические факторы не могли не сказываться на снижении активности арендаторов и покупателей».

Спрос начал снижаться уже в прошлом году, рассказывает глава департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов. «В 2014 году он снизился на 30% по сравнению с предыдущим, а общее поглощение на рынке качественных складских площадей лишь немного превысило 1 млн кв. м, – констатирует эксперт. – При этом доля предварительных договоров аренды и купли/продажи на складском рынке Московского региона в прошлом году составила всего 28% против 60% в 2013 году. Из них 69% сделок заключены на строительство складских комплексов по системе built-to-suit (под конкретного заказчика на его деньги) и только 31% сделок – на аренду и покупку строящихся объектов».

Как следствие, впервые с кризисного 2009 года начала расти доля вакантности. На конец 2014 года незанятыми были 7,9% складских площадей, говорит региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Петр Зарицкий. «Годом ранее пустовало не более 1,36%», – вспоминает он.

«Мы ожидаем, что вакантность наших складов будет чуть больше, чем в прошлом году, но точно меньше, чем в среднем по рынку», – прогнозирует директор по аренде и маркетингу Raven Russia Виктор Афанасенко. «Максимальная вакантность вырастет до 10%, – считает управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников. – На складском рынке не будет большой вакансии, потому что стройку сейчас все полностью прекратили. Если какая-то стройка осуществляется, то только под конкретный заказ».

Переход в рубли

«Чувствуя надвигающийся кризис, мы одними из первых среагировали и перевели наши ставки в рубли», – признается генеральный директор PNK Group Олег Мамаев. Его примеру последовали многие участники рынка – сегодня больше 90% сделок на складском рынке заключается в рублях, тогда как в середине года их доля не превышала 40–50%. До кризиса практически 100% складов сдавались в долларах, вспоминает Вячеслав Холопов.

«Мы хотим привлечь арендаторов и иногда идем на рублевые договоры, – осторожно говорит Постников. – При этом рублевые договоры предусматривают высокую индексацию – больше 10% в год». Средняя ставка аренды в Московском регионе составила 4500 руб. за 1 кв. м в год, говорят в Colliers. «Вилка» цен колеблется от 4200 до 5000 руб. за 1 кв. м в год, подтверждает директор департамента складской недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев.

Исходя из общего объема складского рынка столичного региона в 11 млн. кв. м и нынешней вакансией 7,9%, общий объем пустующих складских помещений класса А составляет 870 тыс. кв. м. Таким образом совокупные потери девелоперов в этом сегменте из-за низкого спроса составляют почти 4 млрд руб. в год, или 326 млн руб. в месяц.

Если новые договоры практически все заключаются в рублях, то старые либо остаются в долларах, либо пересматриваются с учетом фиксированного курса. «Мы уже год-полтора назад начали пересматривать условия договоров, срок которых подходит к концу – говорит Афанасенко из Raven Russia. – Сейчас мы предлагаем новым арендаторам зафиксировать курс доллара в районе 60 руб. сроком на один год с возможностью его разрыва через год и перезаключения уже в долларах».

Однако остаются девелоперы, твердо остающиеся в долларах. «Наша политика была выстроена таким образом, что пул арендаторов сформирован из успешных компаний с крепким бизнесом, которые могут платить долларовые ставки аренды, – рассказывает вице-президент Radius Group Руслан Суворов (подконтролен чешской PPF Group, развивает проект «Южные Врата»). – Со своей стороны мы максимально стараемся идти им на уступки». Девелоперы, предлагающие свои площади в рублях, просто не смогут строить новые склады на полученные деньги, тогда как Radius намерен выстраивать долгосрочную стратегию, объясняет Суворов. Среди клиентов Radius Group, упомянутых на официальном сайте девелоперской компании, упомянуты John Deere & Company, Volvo Trucks, Decathlon, Paul Hartmann, FM Logistic, Iron Mountain и Tablogix.

«Рублевые ставки аренды не могут обеспечить финансирование строительства новых складов, поскольку существенная доля оборудования закупается за границей, – соглашается Мамаев из PNK Group. – Поэтому мы сейчас разрабатываем новый продукт с учетом наших производственных мощностей, который бы соответствовал нынешним реалиям рынка».

Год разочарований

По оценкам аналитиков, построенные площади со временем все же будут поглощены рынком, а в 2015 году ожидается незначительный ввод новых объектов, который будет в большей степени зависим от условий финансирования и кредитования девелоперов. При этом спрос может упасть, по самым оптимистичным оценкам, на 15%, прогнозирует директор департамента складских площадей Cushman & Wakefiels Егор Дорофеев. «Спрос может упасть и в два раза», – не исключает Холопов из Knight Frank. «Сейчас крайне сложно спрогнозировать, как будет вести себя рынок, – сетует Суворов из Radius Group. – Мы получаем много запросов, однако основная их масса не приводит к реальным сделкам – люди обходят рынок, после чего возвращаются к собственнику своего склада и аргументированно добиваются от него пересмотра ставки».

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона уже к концу 2015 года обязательно снизится, прогнозирует Зарицкий из JLL. «Новые проекты сейчас не начинаются и начинаться не будут – слишком высока ключевая ставка ЦБ, – объясняет он. – В отсутствие значительного объема ввода мы будем наблюдать постепенное вымывание вакантного предложения с рынка, но арендоваться эти площади, конечно, будут по очень низким ставкам и в рублях. В целом по рынку доля свободных помещений может сократиться до 3%, при этом в первичном предложении (новых объектах, которые не были ранее заняты арендатором) показатель будет ниже – арендаторы будут съезжать из старых проектов и переезжать в новые и качественные складские комплексы на новых условиях».

Рублевые ставки станут долгосрочной рыночной тенденцией, уверен Холопов из Knight Frank. «Складской рынок всегда жил в долларах, рассчитывая на крупных западных институциональных инвесторов, но, когда нет инвесторов, нет смысла и в долларах на полностью рублевом рынке, – считает он. – При этом, когда на рынок вернется дешевое западное финансирование, девелоперы вновь будут пытаться перевести арендаторов на доллары, но им это будет сделать очень сложно – к тому времени абсолютное большинство арендаторов уже привыкнут к уплате аренды в рублях».