«Главстрой Девелопмент» Дерипаски начал распродажу земель

Бизнесмен Олег Дерипаска (Фото: Getty Images)

«Чтобы не топтаться на месте»

О том, что «Главстрой Девелопмент» (входит в холдинг «Базэл» Олега Дерипаски) может продать свои площадки в Москве, говорится в презентации для потенциальных инвесторов (есть у РБК). В ней содержится перечень из 20 площадок площадью более 200 га и стоимостью свыше 36,4 млрд руб. Согласно информации на сайте «Главстрой Девелопмент», это все площадки, которые есть у компании в Москве и Подмосковье, — их совокупная площадь равна 203,5 га.

Подлинность презентации подтвердили представители трех девелоперских компаний, получавшие ее. О распродаже знает гендиректор компании «Гео Девелопмент», специализирующейся на управлении земельными активами, Максим Лещев и региональный директор по развитию бизнеса консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

В самом «Главстрой Девелопменте» уточнили, что продаются не все участки, а только те, на которых еще не начаты работы. «Дело в том, что сразу несколько наших проектов сейчас вышли на финишные прямые и требуют большого объема средств для своей реализации, — объясняет гендиректор «Главстрой Девелопмента» Иван Богатов. — Чтобы не топтаться на месте, мы хотим продать один-два проекта, а в остальные — пригласить соинвесторов».

Богатов отметил, что все столичные участки компании — это бывшие производственные площадки «Главмосстроя». Ключевыми для компании, по его словам, являются проекты на участках площадью около 80 га. «Это примерно 1,5 млн кв. м недвижимости со сроками реализации в 2015-2023 годах», — уточнил он.

По его словам, деньги компании нужны для реализации таких «стратегических, больших, комплексных проектов», как редевелопмент территории Комбината железобетонных конструкций (КЖБК-2) на Рязанском проспекте, 26 (площадь участка — 28 га): там планируется построить 586 тыс. кв. м недвижимости, из которых 332 тыс. кв. м придется на жилье класса «комфорт +». Также в приоритете — застройка промзоны в Береговом проезде, 2–3 (24,5 га недалеко от Филевского парка), где может появиться 365 тыс. кв. м недвижимости, в основном жилья бизнес-класса. А на участке Бескудниковского комбината строительных материалов на улице Стандартная, 6 (33 га), у метро «Алтуфьево», запланировано возведение жилого комплекса экономкласса площадью почти 600 тыс. кв. м.

Из 20 площадок, представленных на сайте «Главстрой Девелопмента», только 13 предполагают строительство жилья, четыре — объектов индустриальной недвижимости, две — торговых центров, одна — бизнес-центра класса А (см. инфографику).

Богатов также отметил, что по некоторым площадкам у «Главстрой Девелопмента» подписаны соглашения о намерении и компания готова выйти на сделку в течение месяца. О каких площадках идет речь и кто может стать их покупателем, Богатов не уточнил.

Недоступное финансирование

Один из потенциальных покупателей рассказал, что пытался приобрести площадку как раз в Береговом проезде, но стороны не договорились о цене. «Вместо стоимости в 2,2 млрд руб. за участок в 16,5 га, которая указана в направленном нам предложении, в итоге была названа гораздо более высокая цена, что нас не устроило», — сообщил гендиректор крупного московского застройщика. «Под каждой ценой у нас есть аргументированное обоснование», — отвечает Богатов: в презентации была указана стоимость земельного участка, а не проекта целиком.

Лещев из «Гео Девелопмента» считает цены в презентации вполне рыночными. «Мы уже работаем по некоторым из участков», — сообщил он.

«Главстрой» ищет альтернативные банковским кредитам способы финансирования проектов, уверена партнер, исполнительный директор консалтинговой Knight Frank Russia & CIS Мария Котова. «Любой девелопер старается оптимизировать имеющийся портфель, покупая и продавая проекты, — отмечает она. — «Главстрой Девелопмент», оптимизируя свой портфель, рассматривает как продажу участков целиком, так и поиск соинвесторов, что в нынешней рыночной и экономической ситуации может быть интересно небольшим застройщикам».

У «Главстрой Девелопмента» почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. При этом доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет, поэтому, видимо, она и решила отказаться от некоторых участков в пользу тех, чья реализация сегодня выглядит более экономически целесообразной».

«Главстрой Девелопмент» строит жилье в Москве, Подмосковье и Ярославле. Компания участвовала в подготовке к Олимпийским играм в Сочи, построив жилой комплекс «Сочное», в котором во время Игр жили представители Международного олимпийского комитета и другие спортивные функционеры. В 2014 году «Главстрой Девелопмент» ввел в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м жилья, сообщил Богатов. Для сравнения, за 2013-й компания ввела 344 тыс. кв. м, в 2012-м и 2011-м— 131 тыс. кв. м и 399 тыс. кв. м соответственно. Такие результаты не позволяют компании занимать первые позиции на рынке столичного региона, лидеры которого вводят сотни тысяч квадратных метров в год, как, например, «Мортон», уверен руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. «Сегодня у компании только один проект в стадии активной реализации в Москве — «Яуза парк» (монолитный дом, рассчитанный на 352 квартиры, возле станции метро «Преображенская площадь») на 37,5 тыс. кв. м, — отмечает эксперт. — Эти объемы могут соответствовать результатам разве что небольших девелоперов, не имеющих ни такого громкого имени, ни такой истории».

При этом выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013-го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее. Основная выручка девелоперского бизнеса «Базэла» отражается на балансе юрлиц, выступающих SPV-компаниями (отдельные компании, создающиеся под реализацию каждого отдельного проекта группы), и не отражается в результатах головной структуры, утверждает Богатов.​