Цена выкупа квартир для очередников в Москве вырастет почти в два раза
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) впервые рассчитало стоимость жилой недвижимости по новой методике, приближенной к рыночной оценке, следует из проекта приказа министерства, размещенного на федеральном портале нормативных правовых актов.
Новую методику расчетов оценки стоимости жилья, которая используется для социальных выплат и покупки жилья для очередников, Минстрой утвердил в октябре этого года. Изменение расчетов объясняли в том числе ростом стоимости жилья и стройматериалов.
Согласно документу норматив средней стоимости жилья в первом полугодии 2022 года составит 70,6 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади. Это на 27%, или почти на 15 тыс. руб., больше аналогичного норматива, который был установлен на второе полугодие 2021 года.
Рыночная стоимость жилья в большинстве регионов в первом квартале 2022 года, по оценке Минстроя, вырастет в среднем на 31% по сравнению с расчетной стоимостью на октябрь—декабрь 2021 года, подсчитал РБК. Если бы рыночная стоимость жилья рассчитывалась по старой методике, то на январь—март 2022 года она была бы в среднем на 25% ниже утвержденной Минстроем, оценивает председатель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов.
Как и зачем Минстрой оценивает стоимость жилья
Минстрой раз в полгода обновляет норматив стоимости жилья в России и раз в квартал — рыночную оценку по регионам. Исходя из этих показателей, чиновники будут рассчитывать размер социальных выплат по госпрограммам с применением жилищных сертификатов или субсидий, стоимость закупок жилья для очередников или переселенцев из ветхого и аварийного фонда. На продажи жилья частных девелоперов людям или компаниям оценка Минстроя напрямую не влияет, застройщики выставляют цены на рынке самостоятельно.
Как изменится стоимость выкупа жилья в регионах
По новой оценке Минстроя, стоимость выкупа жилья вырастет практически во всех регионах. Исключение — Сахалинская область и Забайкальский край: там она снизится на 0,5 и 8,3% соответственно.
Больше всего Минстрой предлагает повысить стоимость выкупа жилья в Москве. В первом квартале 2022 года она, по оценке министерства, вырастет на 98% по сравнению с четвертым кварталом текущего года — до 265,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
В пятерке лидеров по росту стоимости жилья также Республика Тыва (рост на 76%, до 95,6 тыс. руб.), Адыгея (+75%, до 73,6 тыс. руб.), Санкт-Петербург (+74%, до 163 тыс. руб.) и Татарстан (+60%, до 96 тыс. руб.). В Краснодарском крае оценка выросла на 58%, до 81 тыс. руб., в Московской области — на 45%, до 108 тыс. руб., в Ленинградской — на 39%, до 86 тыс. руб.
Почему Минстрой поменял методику
Как пояснил РБК замглавы Минстроя Никита Стасишин, по новым расчетам министерство получило показатели, максимально приближенные к рыночным. Стасишин уверен, что это позволит точнее отражать стоимость при расчете размеров соцвыплат для покупки и строительства жилья, «а значит, сделает этот механизм поддержки граждан более точным и справедливым». По словам чиновника, при новой оценке фактическая рыночная стоимость «становится во главу угла, позволяя учитывать актуальную динамику развития рынка».
Как изменилась методика
В Минстрое пояснили РБК, что теперь рассчитывают среднюю рыночную стоимость жилья на основании средневзвешенной цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном и вторичном рынках жилья. В регионах Дальнего Востока расчет ведется только по первичному рынку.
Раньше расчет учитывал «разнородные критерии», говорят в Минстрое. Например, это были официальные статистические данные о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья и данные регионального мониторинга цен на этих рынках. Также учитывалась средняя стоимость строительства и применялся понижающий коэффициент.
До обновления методики рыночная цена всегда была выше той, которую предлагал застройщикам Минстрой, говорит гендиректор рязанской девелоперской компании «Мармакс» Юрий Юров. «Поэтому была проблема — государство не могло найти качественное жилье за эти деньги, а застройщики не хотели соглашаться на нерыночные условия. Если же цены приблизятся к рыночным, то, безусловно, застройщики будут заинтересованы в продаже квартир для государства», — уверен Юров. Юров прогнозирует, что в условиях роста ипотечных ставок и одновременной стагнации доходов населения спрос на жилье упадет. «В моменте эта мера однозначно поддержит рынок и повысит спрос с учетом выплат населению», — говорит Юров.
В третьем квартале 2021 года стоимость выкупа жилья, установленная по методике Минстроя, была существенно ниже цен, зафиксированных Росстатом. По данным статистики, по итогам третьего квартала 2021 года стоимость жилья на первичном рынке в России составляла 93,5 тыс. руб. за 1 кв. м (за год цены выросли на 23%). В Москве цена квадратного метра в новостройках за тот же период увеличилась на 27%, до 289 тыс. руб. На вторичном рынке жилья цена за 1 кв. м выросла за то же время в среднем по России на 14%, до 73 тыс. руб., в Москве — на 22%, до 242 тыс. руб.
При этом стоимость жилья, установленная по старой методике Минстроя на третий квартал 2021 года, составляла 55,7 тыс. руб. за 1 кв. м в целом по России и 128,6 тыс. руб. в Москве.
Результаты торгов последних лет говорят о том, что застройщики не проявляли интереса к участию в подобных проектах из-за низкой стоимости выкупа объектов, говорит директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина: «Сейчас спрос есть, поэтому девелоперам выгоднее продавать свой продукт конечному покупателю». Застройщикам, по ее словам, нужно сформировать проекты специально под нужды государства, а подготовка объекта к строительству занимает не менее полугода.
В пресс-службе «Группы ЛСР», которая участвовала в продажах квартир администрации Петербурга, вопрос, будут ли участвовать в конкурсах с новой оценкой активнее, не прокомментировали, уточнив лишь, что решение по участию в городских аукционах группа принимает индивидуально, оценивая условия аукционов.
Изменить расчетную стоимость жилья из-за роста цен на строительные материалы предложил в августе этого года сенатор Андрей Кутепов. Сенатор направил письмо помощнику президента Максиму Орешкину, в котором пояснял, что такой пересмотр нужен, чтобы власти могли рассчитать объем необходимой финансовой поддержки регионам при расселении аварийного жилья. По данным, которые в сентябре этого года приводил Минстрой, с 2019 по 2024 год из федерального бюджета на переселение граждан из аварийного жилья планируется направить 406,07 млрд руб., исходя из пропорции софинансирования 97 и 7% из средств региональных бюджетов.
Резкий рост цен на стройматериалы начался осенью 2020 года. В первую очередь выросла цена на арматуру и металлопрокат. Эти материалы продолжают дорожать и сейчас: по оценке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), они стоят более чем в два раза дороже, чем год назад. Только за октябрь стоимость металла, используемого в строительстве, выросла, по разным оценкам, на 15–40%. Вслед за металлом с конца прошлого года начали расти цены на древесину, кирпич, бетон, утеплители и другие материалы, используемые в строительстве. Себестоимость строительства жилья, по оценке НОСТРОЙ, за последний год выросла на 20–25% в зависимости от региона.
Со второй половины 2021 года условия программы льготной ипотеки изменились — ставку по ней подняли до 7,5%, а лимит кредита по программе сократили до 3 млн руб. В результате спрос на жилье в третьем квартале начал сокращаться.
