Акцентированный спрос: как иностранцы вернулись в российскую недвижимость
По подсчетам консалтинговой компании Knight Frank, общий объем инвестиций в российскую недвижимость составил 248,1 млрд руб. (около $3,8 млрд), что, по данным компании, сопоставимо с итогами 2017 года, когда этот показатель был на 1,5 млрд руб. меньше. В объеме инвестиций аналитики компании учитывают вложения в покупку коммерческой недвижимости и земли под строительство.
Доля иностранных инвестиций в недвижимость России в общем объеме сделок увеличилась на 11 п.п. по сравнению с результатами 2017 года, до 24%, подсчитали в Knight Frank. Это наибольшая доля иностранных инвестиций с 2014 года, когда она достигала 39%, поясняют в компании. При этом в абсолютных цифрах показатели прошлого года в рублях превысили показатели 2014 года, составив 59,5 млрд против 53,1 млрд руб. Больше, по подсчетам Knight Frank, иностранцы инвестировали только в 2012 году (70 млрд руб.).
Сколько всего вложили
Консалтинговые компании по-разному оценивают общий объем инвестиций в российскую недвижимость. Это связано с разницей методик и тем, какие объекты включают в оценку. По оценке компаний JLL и CBRE, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в прошлом году составил $2,8 млрд. В Colliers International оценивают общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость без учета земли в $2,4 млрд, что, по подсчетам компании, в два раза меньше итогов предыдущего года. В отчете Marketbeat Cushman & Wakefield за 2018 год инвестиции в коммерческую недвижимость оцениваются еще ниже — €1,6 млрд ($1,8 млрд). Этот показатель, как и прогнозировалось, стал самым низким за последние 13 лет.
По оценке JLL, доля зарубежного капитала в 2018 году увеличилась до 28% в общем объеме сделок против 18% годом ранее, но при этом абсолютный показатель в валюте снизился с $823 млн до $793 млн соответственно. По подсчетам Colliers International, доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость без учета земли составила в прошлом году 43%, это наивысший показатель за последние десять лет, отмечают в компании, а в Cushman & Wakefield оценивают долю иностранных инвесторов в 14%.
Иностранцы на радаре
Среди иностранных инвесторов — компании из Киргизии, Чехии, Франции, Великобритании, Германии, ОАЭ, Финляндии и США. Крупнейшими сделками с участием иностранных инвесторов стали покупка торгового центра «Ривьера» киргизским KLS Eurasia Venture Fund за 20 млрд руб., торгового центра «Невский центр» чешской PPF Real Estate за €171 млн, а также сделка по покупке 12 магазинов «К-Раута» французской Leroy Merlin.
«Доля сделок с участием иностранных инвесторов была в прошлом году, по разным подсчетам, на уровне до 45%. Но это не новые игроки, а инвесторы, которые уже присутствовали на нашем рынке, уже вкладывали деньги», — поясняет директор по сопровождению сделок в секторе недвижимости PwC Саян Цыренов.
По его словам, ценообразование объектов на российском рынке сейчас находится на очень привлекательном уровне. «Если бы не было санкций, то при таких же ценах и тенденциях на рынке иностранных инвесторов было бы намного больше. Сейчас же только те инвесторы, у которых уже есть объекты в России, а значит, нет новых политических рисков, вкладывают деньги, понимают привлекательность рынка. Но, несмотря на потенциал, многие другие все еще боятся прийти в Россию, так как опасаются усиления санкционного давления», — говорит Цыренов.
Директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Игорь Роганович не прогнозирует роста иностранных инвестиций в 2019 году. «Даже на фоне привлекательных рублевых доходностей перспективы спроса со стороны иностранных инвесторов будут преимущественно определяться общей экономической конъюнктурой, а также ситуацией с санкциями и курсом рубля», — говорит Роганович.
В CBRE указывают на то, что на снижение объема инвестиций в недвижимость во многом повлияло сокращение вложений со стороны российских компаний — в два раза.
«Снижение локальных инвестиций во многом объясняется тем, что не проявляли активность O1 Properties и «Сафмар», которые традиционно много инвестировали. Их инвестиционная активность снизилась, а остальные проявляют осторожность, что сказывается на общих объемах инвестиций», — рассуждает Саян Цыренов.
Разбор покупок
Аналитики разошлись в оценке того, какой сегмент стал самым популярным среди инвесторов в недвижимость — как иностранных, так и российских. По оценке Knight Frank, это офисная недвижимость, на долю которой пришлось 47% от общего объема инвестиций.
JLL также отдает лидерство офисной недвижимости с долей 31% от общего годового объема инвестиций. В числе крупных сделок компания называет приобретение ФК «Открытие» бизнес-центра «Легион I» под собственные нужды и инвестиционную покупку офисного здания «Метрополис» фондами Hines и PPF Real Estate Russia. На втором месте у Knight Frank и JLL торговая недвижимость. У Colliers International торговая недвижимость стоит на первом месте с долей 50% (без учета вложения в землю), а офисы — на втором.
В прошлом году произошел рост инвестиций в покупку участков под строительство жилья. Этот сегмент, по оценке JLL, достиг 23% по сравнению с 11% в 2017 году. «Всплеск интереса инвесторов к этому сегменту объясняется изменениями в законодательстве о долевом строительстве, побудившими девелоперов приобретать и согласовывать проекты до вступления в силу новых правил летом прошлого года», — напоминают в CBRE.
В Knight Frank также отмечают, что за год произошли изменения в портрете инвестора. Если по итогам 2017 года профильные инвесткомпании лидировали в структуре инвесторов с долей 32%, то в 2018 году лидерами стали банки с долей 33%. Это объясняется крупными сделками в офисном сегменте с участием Сбербанка, «Открытия», ВЭБа. В компании также констатируют снижение активности частных российских инвесторов — их доля по сравнению с результатами 2017 года снизилась на 16 п.п., до уровня 2% от общего объема инвестиций.
