Дефицитный метр: почему растут ставки аренды в ТЦ

Фото: Вячеслав Прокофьев / ТАСС

В торговых центрах Москвы стремительно сокращается доля свободных площадей. По данным Colliers International, на начало октября в них пустовало только 6,9% площадей (из 7,1 млн кв. м), что на 1,4 п.п. ниже, чем по итогам прошлого года. К концу 2018-го этот показатель может опуститься до 6%, что соответствует докризисному уровню 2014 года.

Этот тренд подтверждается и данными JLL: анализ 5,2 млн кв. м торговых площадей в Москве показал вакантность на уровне 5% (по итогам 2017 года — 6,2%). По оценке S.A. Ricci, в качественных торговых центрах Москвы, к которым компания относит 5,8 млн кв. м, она составляет около 7,6%, что действительно рекордно низкий уровень за последние четыре года, подчеркивают консультанты. В 2014-м этот показатель, по данным компании, опустился до уровня 7%.

После падения рубля в декабре 2014 года доля свободных площадей в торговых центрах в 2015–2016 годах резко выросла — это было связано с тем, что, с одной стороны, было завершено строительство большого объема торговых центров, с другой — ретейлеры в то же время сильно сократили инвестиции в развитие. В результате новые торговые центры открывались с 30–50% свободных площадей, а доля вакантных «метров» в целом по рынку в этот период достигла, по данным Cushman & Wakefield, 11–12%.

В 2018 году ввод новых торговых центров в столице будет самым низким за последние шесть лет — 137 тыс. кв. м торговых площадей, отмечают в JLL. Именно это и стало основной причиной сокращения вакансии.

Метров — меньше, ставки — выше

Из-за снижения количества свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы ставки на них в рублевом эквиваленте могут по итогам года вырасти в пределах 5%, прогнозирует директор департамента торговой недвижимости ILM Егор Левченко. Но он подчеркнул, что рынок торговой недвижимости Москвы очень сегментирован и сейчас разрыв между «топовыми» торговыми центрами и небольшими «районными» увеличивается. В локальных ТЦ, среди которых много специализированных — мебельных, свадебных, площади освобождаются из-за конкуренции с онлайн-ретейлом. «Торговые центры в спальных районах теряют арендаторов, ставки по итогам года могут снизиться на 2–3%», — отмечает Левченко.

По данным ГК «Ташир», сейчас средний уровень вакансии в торгово-развлекательных центрах компании не превышает 6%, что на 8% п.п. меньше показателей прошлого года. Ставки аренды в торгово-развлекательных центрах ГК «Ташир» в 2018 году выросли на 7–8%, а в 2019 году планируется рост еще на 8–9%.

В CBRE прогнозируют рост ставок аренды уже до конца 2018 года на 1–4%. По словам партнера Colliers International Анны Никандровой, подорожание произойдет за счет отмены дисконтов и привилегий, которые арендодатели давали ретейлерам в самый сложный период кризиса. Как утверждают источники РБК на рынке коммерческой недвижимости, подобные скидки в отдельных случаях могли доходить до 70–80%. По словам Никандровой, последствием дефицита площадей могут стать увеличение конкуренции и качественная ротация арендаторов. «Ретейлерам придется оптимизировать свой бизнес и подстраиваться под актуальные рыночные условия, либо на их место придут другие арендаторы», — заключает она.

О том, что рынок торговых центров перестал быть «рынком арендатора», говорят и ретейлеры. «В 2014 году арендодатели стали более лояльными, было легче договариваться, — говорит президент BAON Илья Ярошенко. — Сейчас, когда ситуация с заполняемостью у них более или менее выровнялась, торговые центры стали жестче в переговорах. Не всегда и не со всеми получается договориться. Если приходим к тупику в переговорах, приходится закрывать магазин. Волна закрытий неизбежна».

«При ограниченном предложении профессиональные девелоперы предпочитают привлекать на свои площади известных международных и федеральных ретейлеров, особенно такой подход характерен для новых торговых объектов», — говорит директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева. Такую стратегию она называет гарантом того, что торговый центр будет генерировать высокий трафик, что, в свою очередь, положительно отразится на доходах.

Рост ставок мог быть выше, если бы часть ретейлеров после кризиса не перешли на схему оплаты аренды с процента от товарооборота. В этом случае увеличение арендных платежей возможно только при увеличении покупательских трат в магазинах, а сейчас это маловероятно, говорит гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов. Если до 2014 года по этой схеме работали не более 20% арендаторов, то сейчас — 70–80% (включая комбинированную плату, когда в ставке есть фиксированная часть и процент от товарооборота). Однако не все девелоперы перешли на эту схему. Например, в «Ташире» заверяют, что 90% арендаторов работают по фиксированной ставке и только 10% арендаторов платят процент с оборота.

Дальше — хуже

По словам Анны Никандровой, эффект нехватки торговых площадей в Москве будет ощущаться на протяжении не менее двух лет, поскольку в среднем цикл создания объекта — два — два с половиной года. Уже в 2019 году в Москве будет открыто в два раза больше торговых площадей, чем в этом году, — 321 тыс. кв. м, говорят в JLL. Ожидается открытие комплексов «Остров мечты», «Саларис», второй очереди МФК «Смоленский Пассаж», ТРЦ «Акварель Пушкино» и нескольких районных центров от ADG Group, напоминают в S.A. Ricci.

Если сохранятся низкие темпы нового строительства и стабильный спрос на площади со стороны ретейлеров, а на экономику не будут существенно влиять негативные факторы, то к 2021–2023 годам, по прогнозам CBRE, возможно снижение вакантности до 2,6–3,8%.