WeWork не сработался: какую альтернативу О1 выбрал известный коворкинг
Международная сеть коворкингов WeWork откроет свой первый офис в деловом квартале «Красная роза», который принадлежит девелоперской компании KR Properties Александра Клячина. «Переговоры с компанией WeWork завершены», — подтвердил РБК гендиректор компании KR Properties Сергей Матюхин. В компании JLL, которая была консультантом сделки, пояснили, что WeWork арендовала 4,3 тыс. кв. м в бизнес-центре «Савин». Этот корпус раньше занимал банк «Открытие», который съехал почти два года назад.
Квартал «Красная роза» находится между улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе в Москве, общая площадь комплекса составляет 137 тыс. кв. м, основные площади здесь арендует компания «Яндекс» (более 50 тыс. кв. м), среди арендаторов также концерн «Калашников» и фармкомпания Shire.
Заместитель руководителя отдела услуг корпоративным клиентам компании JLL Екатерина Белова называет выход WeWork в Россию знаковым событием для рынка. «Это станет сигналом для других иностранных операторов, не присутствующих здесь, о привлекательности рынка, а также может способствовать выходу клиентов WeWork в Россию», — уверена Белова. В WeWork на момент публикации не ответили на запрос РБК.
Стороны не раскрывают срок аренды и финансовые параметры сделки. По данным CBRE, запрашиваемая ставка аренды за помещение в «Савине» составляет 38 тыс. руб. за 1 кв. м с эксплуатацией и НДС в год. «Но коворкинги обычно просят длинные льготные каникулы по аренде, особые условия по отделке или заключают не классический договор аренды, а договор управления, и платят собственнику процент с оборота», — говорит директор отдела офисных помещения CBRE Виктория Задорина.
Как работает WeWork
Компания WeWork появилась в Нью-Йорке в 2010 году. Состояние ее сооснователя Адама Ньюмана Forbes оценивает в $2,5 млрд. Под ее управлением 457 офисов в 89 городах. Компании удалось привлечь более $2,5 млрд от инвесторов, в числе которых Goldman Sachs и Softbank. Последняя оценка стоимости компании — более $20 млрд. Выручка компании за прошлый год составила $886 млн, а чистый убыток — $883 млн. Убыток связан с быстрым развитием — в прошлом году компания купила за $850 млн здание универмага Lord & Taylor в Нью-Йорке, которое превращает в штаб-квартиру, и построила здание в центре Лондона за $750 млн. В сентябре компания отчиталась о том, что стала крупнейшим частным арендатором офисов на Манхэттене в Нью-Йорке — компания арендует здесь 5,3 млн кв. м.
По количеству пространств WeWork пока уступает по масштабу группе IWG (International Workplace Group), в которую входит в том числе сеть Regus, работающая в России. У IWG почти 3,3 тыс. пространств более чем в тысяче городов в 110 странах мира. Но модель у IWG другая: она предлагает не только коворкинги, но и «гибкие рабочие пространства» под обособленные офисы для отдельных компаний. Капитализация IWG на Лондонской фондовой бирже 20 сентября 2018 года составляла чуть более £2 млрд.
Долгий выход
О планах по выходу в Россию WeWork стало известно в октябре прошлого года. Как рассказывали тогда источники РБК на рынке недвижимости, локальным партнером компании планировала стать O1 Properties миллиардера Бориса Минца. Первый коворкинг планировалось разместить в принадлежащем O1 бизнес-центре «Белая площадь» возле Белорусского вокзала.
Однако в этом году Борис Минц с семьей покинул Россию, и почти все его активы в недвижимости перешли кипрской Riverstretch Trading & Investments Limited. Эту компанию связывали с ГК «Регион» (управляет пенсионными деньгами «Роснефти»), но сама группа компаний свою связь с офшором отрицает.
Потеря партнера не остановила WeWork от выхода в Россию. «WeWork приняли стратегическое решение развиваться в России. В 2019 году они планируют открыть в Москве пять проектов общей площадью 25–30 тыс. кв. м и сейчас активно ищут себе помещения в границах Садового кольца», — рассказал собеседник РБК на рынке коворкингов, добавив, что компания планирует выходить на российский рынок самостоятельно. Другой источник РБК на этом рынке, напротив, заверил РБК, что WeWork нашла в России другого партнера-соинвестора вместо О1. «Сделка с KR Properties проходила напрямую без привлечения партнеров», — уточняет другой собеседник РБК, не исключая, впрочем, что в дальнейшем компания будет работать с партнером.
«WeWork очень долго пытались выйти на рынок, у них было много попыток, и они сейчас садятся в последний вагон: предложений по аренде в интересных районах осталось очень мало», — говорит управляющий директор Regus в России Ирина Баева. До этого лета у Regus была площадка в «Красной розе», но ее закрыли. «У нас истекал договор аренды и были более интересные предложения с более гибкими собственниками, поэтому мы решили его не продлевать», — пояснила Баева.
По данным Cushman & Wakefield, в Москве сосредоточено 90% всех российских гибких рабочих пространств, к которым относят и коворкинги. В столице операторы таких пространств занимают, по данным аналитиков, около 140 тыс. кв. м, что составляет менее 1% от общего предложения офисных площадей в Москве: здесь работают 104 таких проекта, 60 из которых — сетевые. По данным Colliers Int., 40% рынка гибких пространств в Москве занимает Regus.
