«Главстрой» Олега Дерипаски вернулся в десятку крупнейших застройщиков
Большие становятся больше
Агентство «INFOLine-Аналитика» представило рейтинг крупнейших застройщиков массового жилья. По итогам 2017 года участники первой десятки ввели в эксплуатацию 6,1 млн кв. м, их совокупная доля выросла до 15,3% против 9,6% в 2016 году, свидетельствуют данные экспертов.
Этот рост был обусловлен укрупнением лидера рейтинга — группы ПИК Сергея Гордеева. Она в конце 2016 года купила «Мортон» Александра Ручьева и уже в 2017 году ввела в эксплуатацию 2,06 млн кв. м, что в два с лишним раза больше, чем годом ранее (930 тыс. кв. м). По итогам 2015 года ПИК занимала только третье место с 665 тыс. кв. м сданного жилья.
В 18 раз — с 20 тыс. до 365 тыс. кв. м — увеличился объем ввода квартир у «Главстроя» Олега Дерипаски. В 2017 году под этим брендом были объединены ранее формально независимые «Главмосстрой», «Главстрой-девелопмент» и «Главстрой-СПб». Резкий скачок обеспечило завершившееся строительство двух жилых комплексов в Петербурге общей площадью 312, 2 тыс. кв. м. В результате девелоперский дивизион Дерипаски вернулся в топ-10, заняв шестое место. При этом в 2015 году компания занимала пятую строчку с 421 тыс. кв. м, а годом ранее — четвертую с объемом ввода 728 тыс. кв. м (тогда компания сдала в эксплуатацию несколько крупных комплексов в Москве и Подмосковье).
Планы «Главстроя» на этот год — не менее 300 тыс. кв. м жилья, уточнил представитель компании.
Серьезно улучшила свои позиции группа «Эталон» семьи Вячеслава Заренкова, поднявшаяся с 12-го на четвертое место: компания сдала в прошлом году в эксплуатацию 374 тыс. кв. м жилья, что на 68% больше, чем в 2016 году. В то же время группа «Абсолют» Александра Светакова, напротив, опустилась с четвертого на десятое место, уменьшив предложение почти наполовину, до 294 тыс. кв. м.
Компании поднимаются или опускаются в рейтинге отчасти из-за цикличности девелоперских проектов, объясняет директор аналитического сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, стандартный цикл занимает два-три года от начала проработки проекта и выбора площадки до передачи ключей собственникам квартир.
Как считает «INFOLine-Аналитика»
При составлении рейтинга агентство использует данные застройщиков, перепроверяя их с учетом информации, содержащейся в разрешительной документации. В том случае если девелопер отказывался предоставлять данные, аналитики опирались только на разрешительную документацию. В рейтинге учитываются только показатели ввода жилых площадей без проектов, построенных на подряде. Не включаются в рейтинг и коммерческие объекты, в том числе апартаменты, объекты социальной инфраструктуры, нежилые здания и помещения.
Страх проектного финансирования
В десятку крупнейших застройщиков входят компании, которые работают преимущественно в Москве, Московской области и Петербурге. В столице строительство жилья в многоквартирных домах в прошлом году увеличилось, по данным Минстроя, на 3%, до 3,4 млн кв. м, в Петербурге — на 14%, до 3,5 млн кв. м, в Подмосковье снизилось на 1%, до 8,3 млн кв. м. В целом по стране также было зафиксировано падение — почти на 5%, до 46,2 млн кв. м. С учетом коттеджных поселков, дач, индивидуальной застройки весь рынок сократился на 1%, до 79,2 млн кв. м.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ранее объяснял снижение ввода жилья тем, что в 2017 году достраивались дома, которые начали строиться еще в кризисном 2015 году. «Это был самый сложный с точки зрения экономики год, — говорил Мень. — Тогда многие застройщики не спешили идти в новые проекты, поэтому разрешений на строительство было выдано меньше».
До июля 2018 года, когда вступят в силу поправки, ужесточающие законодательство о долевом строительстве, крупнейшие девелоперы будут стремиться получить разрешение на строительство как можно большего объема жилья, поэтому у ключевых игроков объемы должны только увеличиваться, считает Лобжанидзе.
В апреле суммарная площадь жилья, возводимого профессиональными застройщиками, составила, по данным единого реестра Национального объединения застройщиков жилья, 113,7 млн кв. м, тогда как год назад это было 102,9 млн кв. м. Постепенно, в течение одного-двух лет, объемы ввода вновь начнут расти при прочих равных условиях, прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В росте рыночной доли крупнейших застройщиков есть как плюсы, так и минусы, считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. С одной стороны, обращает внимание эксперт, крупные девелоперы вызывают больше доверия со стороны покупателей, с другой — при укрупнении игроков предложение становится более однообразным.
Снижение конкуренции на рынке неизбежно приведет к росту цен и монополистическому сговору застройщиков на уровне небольших регионов, уверена Литинецкая. Она напоминает, что именно высокая конкуренция в сочетании с экономическими катаклизмами в 2014–2015 годах привела к резкому снижению цен и сохранению их на низком уровне в течение долгого времени. К примеру, из аналитических отчетов «ИРН-Консалтинга» следует, что столичные новостройки за четыре года подешевели на 8%: в марте 2014 года 1 кв. м в таких жилых комплексах стоил в среднем 217,9 тыс. руб., а в феврале 2018 года (последние доступные данные) — 200,5 тыс. руб.
С учетом высокого спроса и дешевой ипотеки цены как минимум в этом году будут стабильны и даже немного подрастут, считает Лобжанидзе. Так, по данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение марта, находится на рекордно низком уровне — 9,75%. При этом обвал рубля, произошедший в начале этой недели, вряд ли приведет к росту цен или изменению спроса, считает эксперт. Если в 2014-м курс резко вырос на 60%, то сейчас только на 10%, поэтому вряд ли стоит ждать, что это приведет к росту ставки рефинансирования и удорожанию ипотеки.
Ожидать роста цен стоит скорее в связи с уходом от схемы долевого строительства и переходом на проектное финансирование, заключает Шаталина.
