Лента новостей
В Подмосковье сотрудники полиции изъяли 190 кг наркотиков 11:00, Общество Анастасия Павлюченкова вылетела в четвертьфинале Australian Open 10:59, Спорт Как правильно выкинуть натуральную елку 10:54, Партнерский материал Управление страхом: стоит ли верить признаниям террористов 10:54, Мнение Зеленые против желтых: как Delivery Club сохраняет позиции в доставке еды 10:54, PRO В Group-IB заявили о краже хакерами из банков России почти 3 млрд руб. 10:53, Финансы СК начал проверку после сообщений об обрушении склада в порту Петербурга 10:50, Общество Про хобби: Дмитрий Волков, коллекционер и философ 10:37, Стиль Руководитель Coinbase заявил, что крупные банки верят в Bitcoin 10:37, Крипто Эмин Агаларов отменил гастроли в США из-за расследования Мюллера 10:36, Политика На Кудыкиной горе: тематический парк русских сказок для всей семьи 10:30, РБК и Mitsubishi Outlander Медведев разделил ответственность за госпрограммы между вице-премьерами 10:28, Политика Для Московской Хельсинкской группы избрали трех сопредседателей 10:27, Общество Минтруд назвал самые востребованные в 2018 году профессии 10:21, Общество Риски возрастают: почему игроки рынка акций опасаются совершать покупки 10:10, Quote СМИ сообщили о гибели сына основателя «Талибана» 10:04, Общество Уберизация рынка грузоперевозок: персональный подход 10:00, РБК и Scania В Москве ночь на 22 января стала самой холодной с начала года 09:57, Общество «Барселона» объявила о переходе Кевина-Принса Боатенга 09:46, Спорт ЦБ отправил на санацию банк из топ-50 09:37, Экономика Чек-лист: 5 лайфхаков для дома в сезон простуд 09:30, РБК и Philips В Новосибирске произошел взрыв в отделении банка «Открытие» 09:25, Общество У берегов Индонезии произошло второе землетрясение 09:16, Общество Aurus покажут в Швейцарии: все премьеры Женевского мотор-шоу 09:03, Авто  Бизнес без отговорок: те, кто справился со страхами и открыл свое дело 09:00, РБК и «Билайн» Бизнес WP сообщил о ненависти экс-главы аппарата Белого дома к своей работе 08:52, Политика Два полугодия: что переживет рынок новостроек в 2019-м 08:43, PRO Общежитие РГСУ на севере Москвы эвакуировали из-за пожара 08:41, Общество
Полный простой: 10 самых пустых бизнес-центров Москвы
Падение экономики, 05 мар 2015, 22:58
0
Полный простой: 10 самых пустых бизнес-центров Москвы
РБК составил рейтинг самых пустых бизнес-центров Москвы и выяснил, на что готовы девелоперы, чтобы вдохнуть жизнь в свои объекты
Фото: Getty Images

Пустые башни

Офисный рынок Москвы в кризисе: в столичных бизнес-центрах пустует 2,3 млн кв. м. Это на 60% больше прошлогоднего объема строительства офисных площадей и почти 15% всего столичного рынка качественных офисов. РБК решил вычислить десятку самых необитаемых бизнес-центров Москвы. Получившийся рейтинг (см.таблицу) основан на данных, которые предоставили пять крупнейших международных консалтинговых компаний, а также на информации, полученной от самих собственников объектов. 

Общая площадь пустующих площадей бизнес-центров, которые сформировали первую десятку, составила 625,2 тыс. кв. м. Для сравнения: это сопоставимо с площадью семи гостиниц «Украина» или восьми зданий Госдумы.

Первые три места в получившемся антирейтинге заняли небоскребы «Москва-Сити»: President Plaza, которая принадлежит «Стройгазконсалтингу» Зияда Манасира, башня ОКО компании Capital Group Владислава Доронина и «Стальная вершина» «Нафты-Москва» Сулеймана Керимова. Также в десятке – Mercury City Tower Игоря Кисаева (тоже находится в «Москва-Сити») и бизнес-центры Льва Леваева и Романа Абрамовича. В двух объектах из десяти нет ни одного арендатора, еще в восьми – количество свободных площадей превышает 50%.

Рынок перегрет

По данным Colliers International, в 2014 году было введено 1,4 млн кв. м офисов класса А и B. В результате общий объем рынка качественных офисов в Москве достиг 16 млн кв. м. К концу 2014 года несданными были около 15% от совокупной площади столичных офисов, посчитал  региональный директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин. При этом в офисах класса А вакантность год к году выросла сразу  на 11 п.п. – с 17 до 28%, говорит директор отдела по работе с глобальными корпоративными клиентами CBRE Ирина Хорошилова. В офисах класса B рост, по ее данным, составил 1,8 п.п., до 12,8%.

В 2015 году количество пустующих площадей может вырасти до 35% в классе А и до 15,5% в классе B, прогнозирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Офисы дешевеют

Вслед за ростом вакантности начали падать арендные ставки. По итогам третьего квартала 2014 года Москва оставалась в пятерке самых дорогих городов мира по цене аренды в сегменте «Прайм», а к концу года переместилась сразу на 12-е место, говорит Хорошилова. В аналогичном рейтинге, составленном компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла шестое место, опустившись за год на три позиции.

Средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А снизилась в 2014 году на 25%, до $590 кв. м в год (triple net – чистая арендная плата без учета эксплуатационных расходов арендатора) и достигла минимального значения за последние десять лет, говорит Лосюков.

По данным Knight Frank, ставка аренды на офисные площади класса А, номинированная в рублях, по итогам прошлого года составила 30 144 руб./кв. м в год, на офисы класса B – 17 150 руб./кв. м в год (triple net).

Битва за арендатора

Собственники помещений делают все возможное, чтобы сохранить арендатора: они предлагают клиентам долгие арендные каникулы (12–18 мес.), готовы сами финансировать отделку, фиксировать курс и ставку аренды на первые 2–3 года и даже компенсировать штрафы за досрочное прекращение аренды, перечисляет Хорошилова. В борьбе за исчезающих арендаторов большинство собственников бизнес-центров уже перешли на рублевые ставки аренды, добавляет Владимир Сергунин из Colliers.

Девелопер MR Group перешел на рубли еще в прошлом году, подтверждает директор компании по маркетингу Евгения Старкова, при этом стоимость квадратного метра сейчас сопоставима с прошлогодними долларовыми ставками до падения курса рубля. «Раньше мы предлагали ставки аренды в долларах, так как в этой валюте номинированы кредиты на строительство, но в конце 2014 года перешли на рубли», – говорит  руководитель отдела аренды и маркетинга Mebe Development Мария Белова. «Мы также готовы делать отделку помещений под арендатора, в соответствии с его техническим заданием, включив стоимость отделки в арендную ставку», – добавляет она. Другой способ, по словам Беловой, дробление площадей на небольшие офисные блоки от 150 кв. м, которые также сдаются уже с отделкой. 

«Сегодняшний арендатор не готов выходить на стадию сделок до полной сдачи башни», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко. Ставки аренды теперь формируются под каждого клиента «индивидуально». Для привлечения арендаторов Capital Group готова фиксировать курс на срок более одного года, индексируя ставку на уровень инфляции, самостоятельно выполнять отделочные работы и даже частично компенсировать их стоимость для клиента. Вакантность в башне ОКО Capital Group сейчас составляет 100%. Но о полном отсутствии спроса в «Сити» все же говорить нельзя, утверждает Сергиенко: «Бизнес-центр «Око» в отличие от других небоскребов в Сити был введен в эксплуатацию только в конце 2014 года, поэтому нам еще рано говорить о заполняемости. Кроме того мы видим активный интерес со стороны потенциальных арендаторов, некоторые из них уже подписали LOI [письмо о намерениях], которые мы надеемся довести до контрактов в ближайшем будущем». Но размер площадей, по которым подписаны такие письма, она не раскрыла.

И только в редких случаях собственники предпочитают не замечать кризис, опасаясь ухудшения пула своих арендаторов. К примеру, по словам представителя Millhouse Джона Манна, компания не только не изменила ставку аренды, но и не собирается идти ни на какие «уступки» арендаторам. «Белые сады» – это бизнес-центр первого класса, – объясняет он. – У нас долгосрочный взгляд, и мы готовы ждать хороших клиентов».

Москва – исключение

Специалисты Knight Frank подготовили ежегодный отчет об инвестиционных предпочтениях самых богатых людей мира, из которого следует, что объем сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости вырос в прошлом году на 7% и составил $619 млрд. Из них $307 млрд было вложено в офисную недвижимость, $161 млрд – в торговую, $81 млрд – в складскую, $64 млрд – в гостиничную. По прогнозам аналитиков компании, в 2015 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет до $657 млрд, а к 2017 году он составит уже $770 млрд.

Примерно четверть сделок на рынке коммерческой недвижимости (на сумму свыше $150 млрд) в прошлом году прошла с участием частного капитала. Крупнейшей такой сделкой стала покупка лондонского​ небоскреба на Saint Mary Axe (в России он известен, как «Огурец»). Стоимость этой сделки составила $1,1 млрд, покупателем стала Salfa Froup. В России крупнейшей частной сделкой стала покупка «Покровских холмов» компанией Quarter Investment Authority, ее сумма составила $400 млн.

В сегменте элитной жилой недвижимости больше всего цены в 2014 году выросли в Нью-Йорке (+18%, до $28,3 тыс. за 1 кв. м), на горнолыжном курорте Аспен в штате Колорадо (+16%, $13,9 тыс. за 1 кв. м) и на индонезийском острове Бали (+15%, $2,3 тыс. за 1 кв. м), свидетельствует отчет Knight Frank. Возглавлявшая в 2012 и 2013 годах этот рейтинг Джакарта на этот раз даже не попала в десятку. Москва оказалась на 84-м месте (-3,7%, $16,1 тыс. за 1 кв. м).

Магазин исследований: аналитика по теме "Аренда", "Недвижимость"