Миллиардер из кибуца: как Адам Ньюман заработал $1,5 млрд на коворкингах

В 2008 году американская экономика переживала разгар кризиса: ипотечный коллапс, банкротство крупных банков, падение стоимости компаний, рост безработицы. 29-летний иммигрант из Израиля Адам Ньюман, который к тому моменту успел сменить несколько бизнесов, усмотрел в этом​ перспективы для своей идеи: арендовать офис, разбить его на небольшие зоны и сдавать оказавшимся на улице специалистам по завышенной цене. Речь шла не просто о субаренде — Ньюман хотел создать сообщество, которое объединяло бы специалистов самых разных отраслей и позволяло бы им работать в одном месте, обмениваясь опытом.

Вопреки скепсису арендодателей и инвесторов Ньюман за восемь лет вывел свою сеть коворкингов WeWork в десятку самых высокооцениваемых и быстрорастущих стартапов мира и заработал на ней $1,5 млрд.

Модель кибуца

Будущий миллиардер родился в Израиле, в городе ​Беэр-Шева. Рос он без отца. Ранние годы Ньюман провел в американском Индианаполисе, где его мать работала врачом, а затем семья вернулась в Израиль и поселилась в кибуце (сельскохозяйственном поселении) Нирим, расположенном в 2 км от сектора Газа. Детство Адама было непростым, отношения с местными детьми у него, единственного приезжего, не складывались. Кроме того, мальчик страдал дислексией, и учиться ему было неинтересно. Вместо школы, которую прогуливал, он предпочитал заниматься виндсерфингом. Достигнув призывного возраста, молодой человек поступил на флот, где, как потом рассказывал, приобрел лидерские качества. Всего в армии он прослужил пять лет.

Пока Ньюман служил в армии, его сестра Ади завоевала титул Miss Teen Israel и уехала в Нью-Йорк продолжать карьеру модели. В 2001 году Ньюман последовал за ней и поступил в колледж Бернарда Баруха, где изучал предпринимательство. Одновременно он управлял доходами сестры.

Первое, что удивило его в Нью-Йорке, была поездка в лифте с соседями по дому в полной тишине. «Почему никто не говорит друг с другом? Мы же живем в одном здании. Как ты могла ни с кем не познакомиться?» — обращался он к сестре. Кибуц, в котором Ньюман провел детство и юность, — это сельскохозяйственная коммуна. Жизнь кибуца простроена по принципу коллективного владения имуществом и средствами производства, равенства в работе, социальных услугах и потреблении. Все жители кибуца друг друга знают, дети живут в одном помещении, отдельно от родителей. Ньюман предложил сестре соревнование: кто заведет в доме больше друзей за месяц. Соревнование он проиграл («Она была супермоделью», — объяснял Ньюман), но к концу месяца у них было по приятелю на каждом этаже, и «энергия дома изменилась», рассказывал Ньюман.

Соревнование с сестрой натолкнуло его на мысль о бизнесе в виде аренды недвижимости, организованной по принципу коммунального проживания. Он разработал бизнес-план и отправил его на конкурс в колледже, но его заявка не прошла во второй тур. «У меня даже не было возможности рассказать о концепции, а декан сказал, что 23-летний юноша, не имеющий опыта в недвижимости, никогда не сможет заработать достаточно денег на создание подобного бизнеса», — вспоминал он.

Ньюман на время оставил идею с недвижимостью и занялся торговлей одежды. Но его первый бизнес — производство женских туфель со складными каблуками (эта идея пришла ему в голову на дефиле сестры)  — провалился. После этого Ньюман переключился на детскую одежду: сначала торговал комбинезонами с вшитыми в них наколенниками под собственным брендом Krawlers, а в 2006 году вместе с дизайнером одежды Сьюзан Лазар открыл онлайн-магазин детской одежды Egg Baby, который работает до сих пор.

В тот момент он встретил Ребекку Пэлтроу — кузину актрисы Гвинет Пэлтроу, — которая впоследствии стала его женой и матерью его четверых детей. Она убедила Ньюмана оставить детскую одежду и вернуться к недвижимости.

Идея зарабатывать на сдаче в аренду разделенных офисных пространств посетила Ньюмана в январе 2008 года, когда ему пришлось сдавать рабочее место в своем офисе, чтобы сократить расходы. Спустя несколько недель Джошуа Гаттман, хозяин квартиры, которую снимал Ньюман, рассказал ему, что купил бывший склад площадью 5 тыс. кв. футов (465 кв. м) и планирует сдавать его под офисы по цене $1 за 1 кв. фут (0,3 кв. м). Но у Ньюмана был более интересный вариант. «Позвольте мне снять один этаж. Я разделю его на 15 офисов и буду сдавать [по фиксированной цене] по $1 тыс. в месяц за каждый. Мы заработаем $15 тыс., вы можете взять $7,5 тыс. себе, $2,5 тыс. мы заплатим секретарю, а мне достанется оставшаяся прибыль». Гаттману идея понравилась, и он предложил Адаму снять со скидкой и остальные этажи по аналогичной модели.

Заручившись согласием владельца здания, Адам поделился идеей со своим другом Мигелем Маккелви, который работал архитектором и разрабатывал проекты планировки для магазинов сети American Apparel. Уже к следующему утру тот придумал название компании (GreenDesk), логотип и дизайн сайта, а также разработал примерный план будущего пространства.

Предполагалось, что пространство будет оформлено в экологическом стиле, а клиенты смогут не только свободно работать, но и иметь бесплатный кофе. Ньюман развивал проект, параллельно занимаясь Egg Baby, а Маккелви уволился с работы. Молодые люди готовили офис к открытию своими силами, но незадолго до запуска, весной 2008 года, усугубился кризис, и Гаттман усомнился в успехе компании. «Ребята, я не злюсь на вас, но дело вряд ли получится, — говорил он тогда. — При падении экономики люди не будут арендовать офисы». «Это не просто аренда. Это лучше. Люди захотят быть рядом друг с другом, некоторые попадут под сокращение, они займутся новыми бизнесами, некоторые компании захотят уменьшить свои размеры в целях экономии», — возразил Ньюман. Он оказался прав.

Объявления на сайте Craiglist и сарафанное радио привели в GreenDesk многочисленных арендаторов — от фрилансеров и небольших магазинов до платформы блогов Gothamist. «Чем быстрее падала экономика, тем больше мы получали заказов», — отмечал Ньюман. Вскоре GreenDesk открыла семь офисов в Бруклине и Квинсе, но модель работы коворкинга не устраивала ее основателей: в нем не было открытых общих пространств и комнат для программирования, которые, по их мнению, понравились бы клиентам. Они считали, что нужно вкладывать больше денег в проектирование рабочих пространств и сервисы для клиентов.

Их партнер так не считал, и в результате через год после основания GreenDesk друзья продали ее Гаттману за $3 млн. Из них $300 тыс. они получили единовременно и сразу же вложили их в оборудование нового офиса в Сохо — семиэтажного здания площадью 915 кв. м, а остальные — периодическими траншами, на которые жили следующие два года. К ремонту нового помещения Адам решил подключить своих израильских друзей. Он предложил им пожить у него две недели и оплатил билеты на самолет. «Они думали, что едут веселиться, а в итоге работали круглые сутки», — вспоминал Ньюман. Новый коворкинг, который назвали WeWork, открыл двери для клиентов в феврале 2009 года. Всего через год после запуска WeWork получила первую прибыль.

Как работает WeWork​

Офис в Сохо открылся в момент, когда бизнес приходил в себя после кризиса. WeWork предложила разделить рабочее пространство стартаперам, фрилансерам и небольшим компаниям, желающим сэкономить на аренде. В интервью изданию Real Deal он рассказывал, что концепция WeWork пришла ему в голову в процессе общения с каббалистами, с которыми его познакомила Ребекка. Он наблюдал, какую роль в их сообществе играют социальные связи, и захотел перенести этот принцип в бизнес.

Главная идея Ньюмана обусловила как дизайн интерьеров, так и услуги, которые предоставляет WeWork клиентам. Дизайн каждого офиса WeWork уникален. Ньюман и Маккелви хотели уйти от концепции кабинетов, считая, что она препятствует работе и общению. Клиент, в зависимости от потребностей, может арендовать рабочее место в опен-спейсе (будь то стол, диван или подоконник), отдельный звукоизолированный офис со всей необходимой оргтехникой или переговорную комнату. Стоимость зависит от типа арендуемого пространства, наличия оргтехники и времени аренды. В нее входят услуги бэк-офиса по проведению бухгалтерских операций, помощь в оформлении медицинской страховки и другие услуги.

В каждом из коворкингов WeWork есть отдельные пространства для работы команд, переговорные комнаты, зоны отдыха, игровые комнаты, бесплатный кофе, чай и даже пиво. Компания разрешает приходить в коворкинг с животными. Офисы работают круглосуточно. WeWork регулярно устраивает для своих клиентов вечеринки и встречи со своими деловыми партнерами, а также организует различные развлекательные и образовательные мероприятия: занятия по йоге, лекции о новых технологиях, кинопоказы, турниры по пинг-понгу и так далее. Каждый клиент WeWork получает доступ к сети WeConnect, в которой может общаться с другими участниками сети, обмениваться данными, искать заказчиков или, наоборот, исполнителей.

По данным Forbes, к ноябрю 2014 года у WeWork было 14 тыс. клиентов, сейчас компания обслуживает свыше 50 тыс. человек. Фрилансеры, молодые предприниматели и небольшие компании делят рабочее пространство с успешными компаниями вроде Reddit, Fitocracy, Yelp, AirBnB, NewYork Tech Meetup, платформы Consumr и издания Business Insider. В числе клиентов коворкинга корпорация PepsiCo, фармгигант Merck, платежная система American Express. WeWork по контракту сдает площади в зданиях таких крупных собственников недвижимости, как Нил Бендер, портфель которого оценивается в $1 млрд.

Непрерывный рост​

В 2011 году, когда у WeWork был всего один офис в Сохо, один из ранних инвесторов компании, девелопер Джек Шрайбер, предложил открыть второй офис в здании возле Эмпайр-стейт-билдинг, которое принадлежало троим братьям, выходцам из Ирана. Аренда была невысокой, но на ремонт понадобилось бы около $1 млн — таких денег у Ньюмана и Маккелви не было. Но Шрайбер заверил, что здание можно получить, если уговорить одного из братьев, который живет в Нью-Йорке. «Мы сидели в офисе WeWork в Сохо, и он был очень возбужден», — рассказывал Ньюман. Они с Маккелви проговорили с иранцем несколько часов и выпили полбутылки виски. Под конец вечера иранец ушел с подписанным контрактом. Через месяц первый этаж нового коворкинга был готов.

В 2012 году Ньюман открыл еще три офиса в Нью-Йорке. «Мы оба были увлечены недвижимостью, — говорит Ньюман. — Во время кризиса там были эти пустующие здания, и эти люди были фрилансерами или основывали компании. Я знал, там был способ согласовать их действия».

К тому моменту на компанию обратил внимание венчурный фонд Benchmark, который ранее инвестировал в eBay, Twitter и Uber. До WeWork фонд не работал с недвижимостью, поэтому управляющий партнер Benchmark Брюс Данливи прилетел в Нью-Йорк, чтобы понять, чем эта компания отличается от всех остальных. «Это напомнило мне eBay образца 1997 года. В обеих компаниях происходило что-то, в чем нельзя разобраться с первого раза», — говорил он в интервью Bloomberg.

Как рассказывал Ньюман в недавнем интервью журналу Vanity Fair, Benchmark обратил на него внимание после того, как обнаружил, что три из десяти компаний в Нью-Йорке, в которые фонд инвестировал в тот период, базировались в помещениях WeWork. В 2012 году Benchmark принял решение инвестировать в компанию, и она была оценена в $100 млн. Во время следующего инвестиционного раунда в 2013 году, когда в компанию вкладывал инвестбанк Jefferies, оценка выросла до $450 млн. В декабре 2014 года компания привлекла уже $355 млн и получила оценку в $5 млрд, а спустя всего полгода — $10 млрд. На тот момент, по данным Fortune, инвесторы, включая Benchmark Capital, Harvard Management Co., Fidelity Investments, T. Rowe Price, JP Morgan Chase, Wellington Management и Goldman Sachs, вложили в нее в общей сложности свыше $900 млн.

Какой пакет акций WeWork оставили себе основатели, не раскрывается. Но в июне 2015 года издание The Real Deal со ссылкой на исследовательскую компанию PichBook сообщало, что Ньюман и Маккелви продали инвесторам не менее 37% акций WeWork.

В марте 2016 года компания привлекла $780 млн от китайских инвесторов и была оценена в $16 млрд. По данным Wall Street Journal, впрочем, инвестиционный раунд, возглавляемый китайскими инвестфондами, составил только $430 млн. Инвесторами стали китайские Legend Holdings и Hony Capital.

Сейчас у WeWork 99 офисов в США, Англии, Мексике, Канаде, Франции, Нидерландах, Германии, Израиле, Гонконге, Китае, Южной Корее. Скоро компания планирует выйти в Индию и Австралию. Как пояснял Ньюман, офисы открываются «в городах с высоким IQ». По данным журнала Australian Financial Review на 25 мая, общая площадь офисов WeWork составляет почти 500 тыс. кв. м.

К 2018 году компания планирует открыть 376 офисов на всех континентах. В том же году WeWork ожидает выручку $2,9 млрд и операционную прибыль $942 млн, тогда как по итогам 2014 года WeWork ожидала получить «всего» $75 млн выручки и $4,2 млн операционной прибыли.

В 2015 году Ньюман занял 16-е место в рейтинге Forbes богатейших американских предпринимателей не старше 40 лет. В 2016 году он впервые попал в рейтинг богатейших людей мира, заняв 1198-ю строчку с состоянием $1,5 млрд, и в список самых богатых уроженцев Израиля, заняв 11-е место.

Как отмечает Forbes, клиенты WeWork спокойно относятся к высоким ценам на услуги компании. Месяц работы за собственным столом обойдется примерно в $350, в отдельном офисе — $650 за человека. Но когда WeWork запускала один из коворкингов в лондонском Саут-энде, высокая стоимость аренды не помешала обеспечить заполненность на 80% еще до открытия — стартаперы могли ежемесячно экономить сотни долларов на интернете, кофе, охране, секретаре, принтерах и прочих сопутствующих расходах.

Некоторые эксперты опасаются, что WeWork может не выжить при падении цен на недвижимость. Сам Ньюман уверен, что спрос на коворкинги с падением рынка только растет, в чем он убедился, запустив Green Desk на волне кризиса.