Оригинальный рецепт: как Ленобласть решила проблему садиков и школ?

Георгий Богачев (Фото: lenobl.ru)

Три года назад в Ленобласти была запущена оригинальная государственная программа, призванная решить традиционную для застраиваемых территорий проблему социальной инфраструктуры. Идея заключается в том, чтобы застройщики за свои деньги строили необходимые по нормативам для их проектов детские сады и школы, а потом государство выкупало их. К настоящему моменту в рамках программы уже построено и находится в процессе строительства 35 соцобъектов. Автор идеи — бывший вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев — уверен, что ее успех объясняется совпадением интересов власти и бизнеса.

До своего назначения в июне 2012 года вице-губернатором Ленобласти по строительству Г.Богачев занимал должность заместителя генерального директора «Группы ЛСР». Также он был управляющим ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Основываясь на своем опыте осенью 2012 года Богачев предложил губернатору Александру Дрозденко оригинальный способ решения чрезвычайно актуальной и трудноразрешимой тогда проблемы — как обеспечивать детскими садами и школами растущее жилищное строительство. На основе этого способа была подготовлена региональная программа, название которой отражало суть метода — «Социальные объекты в обмен на налоги».

Смысл программы в том, что жилищные застройщики за свои деньги строят необходимые по нормативам для их проектов детские сады и школы, а потом государство (Ленобласть) выкупает их. Но не за счет средств, вынутых из бюджета и снятых с других важных статей, как делалось до того и каждый раз давалось с огромным трудом. Программа предусматривает, что соцобъекты выкупаются за деньги, которых ранее в бюджете не было.

Средства область берет из тех налогов (с прибыли и НДФЛ), которые застройщик перечисляет в областной бюджет. Из этого вытекают два условия для компаний: во-первых, они должны быть зарегистрированы в Ленобласти, а во-вторых, масштаб их деятельности должен быть достаточно большим, чтобы налоговых отчислений хватило для покрытия расходов на строительство соцобъектов (более того, власти Ленобласти требуют, чтобы на это уходило не более 70% налоговых отчислений, а остальные 30% шли в бюджет на другие нужды).

«Изюминка» первого условия в том, что большинству компаний пришлось перерегистрироваться из Петербурга в Ленобласть (или зарегистрировать в ней свои «дочки»). В результате область не только не понесла никаких затрат на обеспечение жилищных проектов социальной инфраструктурой, но еще и получила новый источник пополнения бюджета — 30% налогов сразу (остаток от выкупа социалки) и все 100% потом, если компания займется другой деятельностью, не связанной с жилищным строительством (к примеру, будет строить офисы, магазины и т.п.).

Правда, второе условие (выкуп за счет налогов) накладывает серьезное ограничение на деятельность застройщиков. Чтобы его выполнить, надо строить в формате комплексного освоения территорий, при котором строятся не отдельные жилые дома, а целые кварталы со всей необходимой инфраструктурой. То есть, проекты должны быть достаточно крупными. Их «потянуть» могут лишь большие компании. Мелкие фирмы в эту схему не вписываются. Как говорят в правительстве Ленобласти, с мелкими проектами приходится разбираться отдельно, но в любом случае областные власти обещают больше не допускать строительства жилья, не обеспеченного всей необходимой инфраструктурой.

Важнейшей особенностью механизма можно считать и то, что в отличие от похожих программ в других регионах, в том числе, в Петербурге, соцобъекты выкупаются не в рассрочку (в Петербурге — в течение 10 — 12 лет, все это время застройщик должен сам обслуживать построенное здание), а сразу после их сдачи в эксплуатацию. Это освобождает застройщика от необходимости заниматься несвойственной деятельностью по жилищно-коммунальному обслуживанию здания. Соцобъекты становятся собственностью муниципалитетов, которые полностью ими управляют (как объектами недвижимости и образовательными учреждениями).

«Скрупулезных предварительных расчетов мы не проводили. Я опирался на свой опыт работы в строительных компаниях, знал реальный размер маржи, которую имеют строители жилья, точно знал, что на строительство школ и детсадов для своих проектов деньги у них есть и потому был уверен, что программа окажется выгодной, как государству, так и бизнесу, — рассказывает Георгий Богачев. — Что «пряник» в виде последующего выкупа государством соцобъектов несомненно привлечет бизнес. Области такой вариант безусловно выгоден, поскольку не только не надо выделять бюджетные средства, но она еще и получает нового налогоплательщика».

Несмотря на очевидные достоинства программы, у нее были противники в администрации Ленобласти. «Программа встретила противодействие инертной массы чиновников, которые всегда сопротивляются любым нестандартным инициативам. Без активной поддержки губернатора программу вряд ли удалось бы реализовать», — утверждает Георгий Богачев.

Итоги программы

Расчет инициаторов программы полностью оправдался. Уже в 2013 году в рамках программы был построен и введен в эксплуатацию первый детский сад. В 2014 году — еще два. В 2015 году будет введено семь. В 2016 году, как утверждает Георгий Богачев, будет сдано минимум 9 детсадов и 4 школы. По его словам, всего в рамках программы уже построено и находится в процессе строительства 35 соцобъектов. Процесс набирает обороты и по информации правительства Ленобласти на 30 октября 2015 года в соответствии с заключенными и находящимися в работе соглашениями планируется построить 52 детсада и 16 школ.

Такой результат убедительно свидетельствует, что власти с помощью этой программы решили проблему социальных объектов. Не в убытке и бизнес — раз застройщики подписали соглашения, обязывающие их строить соцобъекты, значит, экономика их проектов сходится и объекты будут построены, уверены в правительстве Ленобласти. Георгий Богачев это подтверждает.

Впрочем, есть вероятность, что в условиях нынешнего кризиса, когда падают объемы на строительном рынке, у некоторых компаний не будет хватать налогов на выкуп соцобъектов. Но, как считает Георгий Богачев, эту проблему компании могут решить, если перенесут в область свои центры прибыли и таким образом заплатят в области налоги за свои городские стройки. С другой стороны и власти могут помочь — они могут направлять на выкуп не 70% налогов компании, а все 100%.

«Успех программы превзошел наши ожидания, — признается Георгий Богачев. — Интересы власти и бизнеса очень удачно совпали, что бывает не часто. И очень важно, что строители нам поверили».