На месте производства двигателей для МиГов может появиться гипермаркет
Петербургский завод «Красный Октябрь» планирует продать часть своей производственной территории, прилегающей к Площади Мужества. Об этом РБК Петербург стало известно из документов компании. По мнению экспертов, участок может заинтересовать, во-первых, крупные продуктовые сети, и, во-вторых, строителей апартаментов. Однако, как считают эксперты рынка, для максимизации прибыли собственникам придется продавать актив по частям, так как подобный участок целиком инвесторам будет не интересен.
Оптимизация территории
Планы продажи части производственной территории подтвердил один из топ-менеджеров «Красного Октября». В разговоре с РБК Петербург он уточнил, что окончательное решение о продаже пока не принято и что речь идет об участке, который расположен вдоль проспекта Непокоренных на пересечении с Политехнической улицей. На участке площадью около 5 га находятся три здания, в которых в настоящий момент располагаются административные помещения и производство.
«Дело в том, что мы собираемся перестраивать предприятие. Возможно, будем сносить некоторые старые здания завода и строить новые на их месте. В результате такой перестройки появляются избыточные площади, которые мы и планируем реализовать», — объяснил собеседник РБК Петербург мотивацию продажи.
Стоимость актива может составлять порядка 1 млрд руб., оценил генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
По мнению экспертов строительного рынка, участок «Красного Октября» лучше всего подходит для строительства гипермаркета или апартаментов.
«Это зона промышленно-деловой застройки, жилье там пока что строить нельзя. Девелоперы, конечно, могли бы приобрести актив для пополнения земельного банка, однако с учетом рисков, затрат, длительных сроков перевода участка в зону жилищного строительства такой вариант маловероятен. Никто не станет покупать актив за миллиард, чтобы потом за миллиард же его и продать», — объясняет Косарев.
При этом специалисты подчеркивают, что при продаже актива «Красный Октябрь» может столкнуться с определенными сложностями. Главная из них — в том, что целиком участок вряд ли будет интересен покупателю. По мнению Косарева, это слишком большая площадь как для строительства гипермаркета, так и апартаментов. «При удачном стечении обстоятельств участок можно продать по кускам. Например, 3 га ретейлерам и 2 га — под апарты», — говорит Косарев.
Гипермаркету негде упасть
Привлекательность актива для ретейла связана с дефицитом свободных участков, способных обеспечить достаточный потребительский трафик. «В Москве или в Петербурге найти хорошую локацию с готовым трафиком под гипермаркет сейчас крайне трудно. Сетям приходится самим создавать себе трафик, охватывать территории, выходящие далеко за пределы прилегающих жилых кварталов. Например, именно по этой причине «Ашан» часто соседствует со своими «дочками» — «Леруа Мерлен» и «Декатлон», — считает гендиректор консалтинговой компании Accentis Жислан Ватело.
С другой стороны, говорит Ватело, для продуктовых ретейлеров строительство гипермаркетов уже не является безусловным приоритетом. «Сейчас сети стремятся разнообразить формат своих торговых точек через строительство, например, супермаркетов, во-первых, чтобы диверсифицировать риски, и, во-вторых, чтобы удовлетворять высокий спрос на магазины «у дома», — объясняет эксперт.
Жилье нельзя, апарты — можно
Строителям апартаментов участок «Красного Октября» может быть интересен по двум причинам.
Во-первых, в условиях жестких ограничений на жилищную застройку девелоперам приходится искать альтернативные варианты развития бизнеса. Апартаменты — один из таких вариантов.
«Для строительства жилья в черте города компаниям приходится либо осваивать «промку» (промышленные территории — ред.), что крайне сложно и дорого, либо искать другие пути. На апартаменты нет жестких ограничений, поэтому масштабы этого бизнеса в последние годы и в Москве, и в Петербурге выросли в разы. К тому же, если 5-7 лет назад покупка апартов для большинства людей была исключена, и мало кто понимал, что это вообще такое, то сегодня в сознании потенциальных покупателей апартаменты становятся вполне приемлемым видом недвижимости», — полагает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Во-вторых, участок «Красного Октября» имеет хорошую транспортную доступность, что является одним из базовых условий для строительства апартаментов.
«Когда люди снимают квартиру в сегменте комфорт и ниже, то завод за спиной мало кого волнует. Не так уж важны и сами параметры дома. Определяющим фактором спроса на апартаменты является их близость к метро и транспортная доступность. Поэтому участок, о котором идет речь, располагающийся через дорогу от станции площадь Мужества, имеет все шансы стать лакомым куском для строителей апартаментов», — добавляет Ельцов.
Справка
По данным kartoteka.ru, крупнейшим акционером «Красного Октября» является АО «РСК «МИГ». Госкомпании принадлежит 25,5% акций. Другие собственники — ЗАО «Консолидация» владеет (6,2%), ЗАО «НМЗ Энергия» (4,7%), ЗАО «РСП-2» (6,7%), ЗАО «РСП-21» (2,7%), АО «Техноресурс» (4%), ЗАО «ТЭСМА» (4,3%). Еще 4% долей принадлежат ЗАО «Металлтехсервис», которое одновременно является совладельцем перечисленных компаний (кроме РСП-21 и «Техноресурса»). 41,5% «Красного октября» принадлежат миноритариям.
