Строительную отрасль ожидает глубокий дауншифтинг

Эффект порочного круга

Экономика жилищного строительства на выселках не оправдала себя по совокупности негативных обстоятельств. Первое из них состоит в том, что застройщики явно переоценили спрос. В условиях растущего рынка компании активно разбирали территории по периметру города. В каких-то случаях эти участки были взяты про запас — для освоения в какие-нибудь 2020-е годы, в каких-то случаях земля была куплена, потому что досталась относительно дешево, а зачастую — в надежде, что экономический подъем будет продолжаться бесконечно.

Второе негативное обстоятельство — объективные недостатки локации, которые до определенного момента не играли существенной роли. Сначала строили и не думали о транспортной доступности: может быть, когда-нибудь государство построит дороги. Тем более что речь шла о проектах-миллионниках: казалось бы к ним-то должны были тянуть дороги, а может быть, даже построить метро. Но оказалось, что сейчас, в связи с общей экономической ситуацией, такой сценарий становится просто эфемерным.

Все это усугубилось изменением потребительского поведения. Когда-то покупатель вел себя по принципу «запас карман не тянет», и то, что в некоторых проектах невозможно жить, его мало волновало. Но ухудшение экономической ситуации сделало покупателя более осторожным и разумным. Народ вдруг понял: покупать жилье в таких локациях опасно.

В последнее время в печати и в социальных сетях появлялось все больше обсуждений того, с какими проблемами сталкиваются те, кто покупает жилье на сопредельных территориях. Соответственно, того темпа продаж, в расчете на который строители приобретали земельные участки, не оказалось.

В результате возникает порочный круг — жилье плохо продается, потому что оно плохо покупается. Ситуации, когда застройщик активно начинает продажи, а после этого проект вдруг «зависает», не так уж редки. А «зависает» он потому, что кредитные деньги слишком дороги, своих денег у застройщика, естественно, нет, а деньги дольщиков не поступают. Видя это, другие дольщики не приходят. Такая ситуация характерна для тех застройщиков, которые не могли себе позволить роскошь столбить земельные участки в более благополучных локациях — в относительно обжитых районах.

Сада здесь не будет

Пока большая часть жилья строится в приграничных районах Ленобласти. Потому что деваться застройщикам некуда — замораживать начатые проекты в ожидании лучших времен очень дорого: нужно эти объекты охранять, отапливать и т. д. Продавать их ниже себестоимости — на это не каждый готов. Это значит фиксировать убыток.

Очень небольшое число застройщиков в Петербурге пользовались заемными деньгами, взятыми у ВТБ, Сбербанка и пр. Они могли сказать потенциальному покупателю: «Мы обязательно достроим, потому что у нас есть договоренность о кредитной линии с крупным банком. Поэтому вы можете спокойно покупать у нас жилье. И даже если мы не продадим все квартиры, дом мы все равно достроим». В городе, кстати, есть отдельные случаи, когда такие застройщики получают большие убытки, поскольку не могут продать все построенное жилье.

Но такую схему работы могли себе позволить лишь очень немногие, потому что для застройщика кредит — слишком большое бремя. У тех кто живет по принципу «что построил, то и продал», проекты часто «зависают». Они строят в чистом поле на окраинах, обещая покупателю, что когда-нибудь в этом чистом поле появится город-сад. Именно эта категория застройщиков находится в основной группе риска.

За пределами безубыточности

Возникает законный вопрос: как могло все это стать для застройщиков сюрпризом? Во-первых, застройщики, по русскому обычаю, надеялись, что проблема «как-нибудь рассосется». А во-вторых, надеялись, что «государство не оставит в беде». Такая психология сформировалось еще в советские времена, когда государство обеспечивало граждан жильем — пусть даже это комната в коммуналке.

Однако государство эти надежды не оправдало. Более того, город очень сильно ужесточил политику относительно социальной инфраструктуры. Хотя изначально со многими компаниями город заключил договор о том, что часть инфраструктуры он строит сам, а часть — должен выкупить у застройщика, сейчас ситуация изменилась. Теперь город хочет забирать возведенную застройщиком социальную инфраструктуру бесплатно. А это большие деньги — детский сад, например, стоит в среднем 250 млн., а школа — миллиард. Конечно, могут сказать, что это всего 10-15% стоимости проекта. Но эти 10-15% могут погубить проект — вывести его за пределы безубыточности.

Дальше — хуже

Следующий неизбежный вопрос — что же будет дальше? Где же будут строить эти миллионы квадратных метров? Вопрос этот пока остается открытым. С одной стороны, город подготовил какое-то количество пятен, которые он будет предлагать застройщикам. К тому же город начинает уже более серьезно присматриваться к такому ресурсу, как «серый пояс». С другой стороны, политика в отношении «серого пояса» очень неоднозначна. Есть мнение, что бизнес, расположенный в «сером поясе», дает порядка четверти поступлений в городской бюджет, а следовательно, не надо его трогать — ни в XX, ни в XXI, а может быть, даже и в XXIII веке.

Есть, конечно, надежда на пример Москвы, который для Питера не то, чтобы заразителен, но всегда назидателен. А в Москве освоение старых промышленных площадок проходит заметно быстрее, чем в Петербурге. Хотя территория Петербурга больше территории Москвы (до присоединения новых земель).

Но пока выбор у застройщиков откровенно невелик. Один из вариантов — изыскивать возможности сокращения издержек. Но пространства для маневра в этом направлении у застройщиков немного. Для очень многих более вероятным становится второй вариант — сворачивать деятельность и уходить с рынка. И этот процесс уже вовсю идет. А рынок в результате ожидает процесс «шагренизации», то есть сильного сокращения в объеме. Что в свою очередь приведет к деградации самой отрасли — специалисты потеряют работу, а потом их будет уже не найти. Одним словом, произойдет глубокий дауншифтинг.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции