Старейший в Петербурге застройщик распродает землю
ЗАО «Ленстройтрест» (входит в ПО «Ленстройматериалы») продает земельные участки. Об этом корреспонденту РБК Петербург рассказал один из партнеров компании, знакомый с ситуацией. По его словам, «Ленстройтрест» ищет покупателя на участки в поселке Янино, где возводится жилой комплекс «Янила кантри». Участники рынка полагают, что собственник компании планирует заняться более прибыльными проектами.
Долговая перегрузка
Изначально в Янино «Ленстройтрест» планировал застроить 42 га и возвести на этом участке около 600 тыс. кв. м жилья эконом-класса вместе с объектами социальной инфраструктуры. Работа над проектом началась в конце 2013 года, а через два года была сдана первая очередь жилого квартала площадью около 48 тыс. кв. м. В ноябре компания начала продажи квартир в четвертом корпусе второй очереди, строительство которой пока не завершено.
В самом «Ленстройтресте» в ответ на запрос РБК Петербург сообщили, что компания «рассматривает как одну из возможностей продажу тех участков, которые расположены в Янино и планируются к освоению не ранее 2020 года». В пресс-службе уточнили, что речь идет об участках под жилищное строительство площадью 7 и 5 га, а также об участке площадью 2 га, который планировался под строительство торгово-развлекательного комплекса.
Эксперты и участники строительного рынка считают, что у застройщика имеются веские причины искать покупателя на землю. «Те компании, которые при более благоприятной конъюнктуре набирали участки впрок, теперь начинают от них избавляться, — объясняет руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. — Нужны ресурсы на покрытие текущих убытков, пополнение оборотных капиталов и т. д.».
Аналогичную оценку дали и другие собеседники РБК Петербург. «Деньги «Ленстройтресту» нужны, поскольку у них большая кредитная нагрузка», — предположил руководитель одной из городских строительных компаний. По данным kartoteka.ru, суммарная долговая нагрузка у «Ленстройтреста» в конце 2014 года (данных за 2015 года пока нет) составляла более 3 млрд руб., что почти в три раза больше годовой выручки компании на тот период.
Лишняя земля
Серьезный дефицит ресурсов в нынешней рыночной конъюнктуре испытывают большинство застройщиков. Как уже писал РБК Петербург, после того, как в конце 2014 года Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, банки резко изменили условия кредитования застройщиков. Поэтому основным источником финансирования проектов, которые сегодня находятся в средней и высокой стадиях готовности, становятся деньги дольщиков.
Но из-за резкого падения спроса на жилье застройщики не успевают привлекать эти средства в достаточном объеме. «Нередки случаи, когда застройщик рассчитывал, что выйдет из проекта за пять-семь лет, но теперь видит, что с нынешними темпами продаж он будет осваивать эту территорию лет 10-15», — говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «В такой ситуации крайне важно иметь ресурс, чтобы продолжать строительство и, следовательно, привлекать новых дольщиков, — согласен Алексей Шаскольский. — И покрывать дефицит средств нередко приходится за счет продажи земли».
Игра на повышение
Впрочем, участники рынка называют еще одну причину продажи земель «Ленстройтрестом». «Бизнес «Ленстройтреста» дисконтный — дешевые панельные дома в не самых престижных локациях. Он не обеспечивает достаточной рентабельности, — говорит руководитель одной из девелоперских компаний. — Поэтому очевидно, что собственник планирует уходить из этого сегмента и переформатировать бизнес, чтобы в дальнейшем сосредоточиться на более маржинальных проектах».
Косвенно в пользу такой версии говорит и то, что в начале февраля 2016 года в СМИ появилась информация о продаже Гатчинского ССК (ГССК) — крупного производителя железобетонных изделий, который поставляет панели для возводимых «Ленстройтрестом» домов.
«Именно потому они и продают Гатчинский ССК, который производит недорогие панели, — продолжает собеседник РБК Петербург, — что для работы в более дорогом сегменте строительного рынка этот актив не нужен».
О планах работать в более дорогом сегменте в свое время говорил и бывший гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин. По его словам, именно в этом состояла бизнес-концепция, которая подразумевала создание комфортной среды в жилых кварталах, что позволило бы продавать панельные дома по относительно высокой цене. Однако реализовать концепцию не удалось, считают эксперты. «В таких локациях, как Янино, очень жесткая конкуренция, — говорит Марк Лернер. — Продавать жилье дороже 80 тыс. руб. за кв. м там невозможно — а это практически себестоимость».
В такой ситуации, считают участники рынка, стремление избавиться от излишков земли вполне логично. «Тем более что у «Ленстройтреста» есть участки с высокой строительной готовностью, с градостроительными документами и реальными перспективами выхода на объект, — говорит один из собеседников РБК Петербург. — Именно такие активы готовы покупать застройщики».
Справка
ЗАО «Ленстройтрест» на 100% принадлежит ПО «Ленстройматериалы» (основной владелец Дмитрий Игнатьев). В настоящее время «Ленстройтрест» строит четыре объекта — ЖК Нью-Тон в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, ЖК Юттери в Колпинском районе, IQ Гатчина (Ленобласть) и Янила Кантри (пос. Янино). В 2014 году выручка «Ленстройтреста», по данным kartoteka.ru, составила 1,2 млрд руб., чистая прибыль 123,7 млн. руб.
