Российские туристы помогут отелям поднять цены
Качественные петербургские гостиницы практически во всех сегментах приняли в 2015 году значительно больше гостей, чем в предыдущем году. При этом эксперты констатируют, что гостиничный рынок города (как и страны в целом) практически полностью перешел на рублевые денежные потоки – как в плане доходов, так и в плане расходов. Аналитики обращают внимание на сложности с увеличением стоимости проживания в долларовом выражении и прогнозируют повышение тарифов на рынке.
По словам экспертов, вернуть западный спрос с более высоким уровнем платежеспособности можно лишь в случае стабилизации геополитической ситуации в мире и улучшения внешнего имиджа России.
Большая загрузка
Средняя загрузка по рынку в Петербурге выросла в 2015 году по сравнению с прошлым годом – на 12,8%, и 7,3 п.п. соответственно, до 64,3%. Доходность на номер (RevPAR) в рублевом выражении в городе бьет рекорды с увеличением в 26,3% в 2015 году по сравнению с 2014 годом. Такие данные содержатся в обзоре ситуации на гостиничных рынках Москвы и Петербурга, подготовленном департаментом гостиничного бизнеса компании JLL.
В прошлом году на петербургском гостиничном рынке наблюдалось увеличение среднего тарифа (ADR) в рублях почти на 9% - до 6,2 тыс. руб., причем основными драйверами динамики среднего показателя по рынку выступили наиболее дорогие, верхние сегменты. Нижние ценовые сегменты в свою очередь создали массовость, то есть необходимый объем загрузки. В Петербурге люксовый сегмент завершил год с ADR почти в 13 тыс. рублей (зафиксирован двузначный рост показателя по сравнению с 2014 годом – на 19%).
Маленькие планы
По прогнозам экспертов, в ближайшее время на рынке значительного увеличения номерного фонда в категории «люкс» не планируется (только небольшой отель Jumeirah на 76 номеров заявлен в Санкт-Петербурге на самый конец 2016 года), что даст возможность существующим игрокам выигрывать от роста спроса, постепенно усиливая ценовые позиции.
Интересно, что из 5,2 тыс. номеров, заявленных к открытию на российском рынке в 2015 году, было введено порядка 3,7 тыс. Причины данного расхождения в основном стоит искать в экономической сфере: кредитные деньги дороги или недоступны, перспективы даже на ближайшее будущее не ясны; в таких условиях многие девелоперы не чувствуют уверенности в возврате на вложенные средства и не рискуют продолжать реализацию проектов. Да и вывод на рынок дополнительного номерного фонда кажется некоторым игрокам не самым разумным решением в условиях турбулентности. При этом в Петербурге новых брендированных отелей открыто не было вообще.
На 2016 год ожидается весьма слабое оживление рынка в части нового ввода: в Петербурге заявлено к вводу около 0,4 тыс. брендированных гостиничных номеров. Большая их часть относится к среднему сегменту. Это, вероятно, следствие подготовки к надвигающемуся Чемпионату миру по футболу 2018 году и планированием средств размещения для массового спроса.
Из интересных проектов, ожидаемых в этом году, эксперты упоминают первый в России отель Jumeirah, а также первый отель в составе петербургского выставочного центра «Экспофорум» – Hampton by Hilton.
Сильный рынок
По словам Татьяны Веллер, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL, в целом для российского гостиничного рынка 2015 год охарактеризовался заметным оживлением интереса к объектам со стороны покупателей. Основная причина: отели стали сравнительно недорогим активом при оценке их бизнеса в твердой валюте, исходя из рублевых потоков. Раньше же, при стабильном рубле, оба рынка обладали чрезвычайно высоким порогом входа – операционные показатели «сильного» рынка при переводе в доллары давали очень высокую стоимость актива.
Дополнительно интерес к гостиничным объектам со стороны крупных игроков рынка коммерческой недвижимости стимулируется оживлением внутреннего туризма и увеличением объемов въездного потока за счет «массовых» направлений. Отели считаются инструментом для хеджирования инвестиционных рисков (так пользуются этим классом недвижимости консервативные инвесторы по всему миру – например, пенсионные фонды) – это бизнес с большей устойчивостью генерируемых денежных потоков к изменениям экономического фона по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.
Сдерживающий на сегодня фактор на рынке транзакций – не изменившаяся пока политика «выжидания» со стороны многих собственников объектов, особенно строивших отели на валютные средства, у которых сумма затрат на актив отражена в долларах или евро. Это психологический барьер, через который рынок, похоже, начнет переступать в ближайшее время – исчислять стоимость активов в рублях как полностью рублевого бизнеса на сегодня.
Слабый имидж
География инвесторов также претерпела изменения, хотя основная их характеристика осталась неизменной: на гостиничный рынок обращают внимание инвесторы со средне- и долгосрочным горизонтом планирования выхода из актива. На рынке появилось большое число институциональных игроков из Азии – Китая, Сингапура, также проявляют интерес арабские фонды. Помимо этого, российские портфельные инвесторы с сильными финансовыми позициями рассматривают возможности для пополнения своего портфолио.
По прогнозам JLL, в течение ближайшего года локальный спрос будет превалирующим источником дохода для большинства отелей, туристы из массовых азиатских направлений будут превалирующей географией зарубежного спроса, при дальнейшей стимуляции государством внутреннего туризма будет увеличиваться популярность российских направлений выходного дня и отпуска, тарифы в долларовом выражении должны начать стабилизироваться. При этом инвесторы будут крайне консервативно подходить к запуску реализации новых проектов.
Кроме того, в ближайшее время у отелей всех сегментов должна появиться возможность начать наращивать тарифы на фоне растущего спроса, чему будет способствовать стимуляция правительством дальнейшей локализации экономики. Количество гостей из-за рубежа может вырасти лишь в случае стабилизации геополитической ситуации в мире и улучшения внешнего имиджа России. Это поможет, по словам экспертов, частично вернуть западный спрос с более высоким уровнем платежеспособности. При условии усиления национальной валюты, и соответственно – постепенного роста оценочной стоимости гостиничных активов, должен активизироваться и рынок транзакций.
