В картотеке арбитражных дел опубликован полный текст решения Арбитражного суда Москвы по иску «ВымпелКома», добивавшегося пересмотра условий договора с компанией «Тизприбор», у которой сотовый оператор арендовал офисы. Ранее сообщалось, что суд удовлетворил иск «ВымпелКома», требовавшего изменить договор с «Тизприбором», так, чтобы курс, по которому сотовый оператор должен расплачиваться с арендодателем за снятые помещения, не превышал 42 руб. за доллар. Однако причины, побудившие судью принять именно такое решение, стали известны только теперь, после публикации мотивировочной части судебного решения.
По мнению судьи, из-за падения курса рубля взимаемая компанией «Тизприбор» арендная плата (по условиям ее договора с «ВымпелКомом» арендные платежи должны были вноситься последним в рублях исходя из официального курса доллара, установленного ЦБ на день платежа) значительно превысила среднюю по рынку.
«Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности. Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы <…> может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения», — отмечается в решении суда.
Суд отказался удовлетворить требование «ВымпелКома» о расторжении договора аренды из-за роста курса доллара, так как само по себе изменение валютного курса не является существенным изменением обстоятельств, которое давало бы право на расторжение договора. В решении суда подчеркивается, что курсы валют постоянно меняются и истец не мог не знать об этом, а также о возможности такого их изменения, которое «могло бы повлечь для него наступление неблагоприятных последствий», и добровольно принял на себя этот риск.
Однако просьбу «ВымпелКома» о внесении в договор с «Тизприбором» пункта, в соответствии с которым применяемый для расчетов между компаниями курс доллара может колебаться лишь в диапазоне от 30 руб. до 42 руб., суд удовлетворил. Расчеты по нынешнему курсу, как отмечается в решении суда, могут привести к неосновательному обогащению арендодателя.
Член инвестиционного комитета группы Eastern Property Holdings (EPH, в нее входит «Тизприбор») Александр Николаев назвал решение суда абсурдным. По его словам, отказав «ВымпелКому» в расторжении договора, суд должен был отказать и в пересмотре его условий.
«Вместо этого суд, не сославшись ни на одну норму права, предложил новую конструкцию, согласно которой можно изменять договор в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон, чем нарушил действующее законодательство РФ, в том числе принцип свободы договора. При этом не было учтено, что мы тоже имеем валютные обязательства перед своими кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли является ошибочным», — пояснил Николаев.
В свою очередь председатель Правления O1 Properties Дмитрий Минц выразил надежду на то, что апелляционная инстанция отменит принятое Арбитражным судом Москвы решение.
В противном случае оно, по мнению экспертов, может стать опасным прецедентом и привести к пересмотру множества других договоров. Под угрозой может оказаться любой договор — об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета, пояснил «Ведомостям» партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич. По его словам, клиент сможет подать иск в отношении банка просто на основании того, что в другом банке комиссия оказалась ниже.
По оценкам Евгения Семенова из компании JLL, около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», — подсчитал эксперт.
Принятое Арбитражным судом Москвы решение может привести к активизации деятельности Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков, добивающихся пересчета прописанных в кредитных договорах сумм в рубли по официальному курсу ЦБ на дату заключения кредитного договора. Таким образом, человек, получивший ипотеку, к примеру, в конце января 2005 года, должен будет погасить остаток долга, исходя из курса примерно в 28 руб. за доллар.
Ранее заемщики уже обращались за помощью к президенту России, но Путин идею не поддержал. В ходе «Прямой линии» он заявил, что люди, взявшие в банках валютные кредиты, сами приняли на себя риски курсовой разницы. Государство может и должно помогать людям, взявшим ипотечные кредиты в валюте, стоимость которых резко выросла в результате девальвации рубля, но такая помощь не должна быть больше поддержки рублевых заемщиков, заявил президент.
В начале 2016 года в Москве прошел целый ряд акций валютных ипотечников, которые требуют конвертировать их кредиты. Участники акций протеста перекрывали 1-ю Тверскую-Ямскую улицу, спускали в Москву-реку гробы с названиями «обидевших» их банков, пикетировали и даже штурмовали банковские офисы.
