В Петербурге продают долю в крупном городском ТЦ

Фото: Яндекс.Карты

Для торгового центра LeoMall на Планерной улице в Приморском районе Санкт-Петербурга ищут покупателей. На площадке «Авито недвижимость» размещено объявление о продажи доли в 50% в объекте за 1,6 млрд руб. Опрошенные РБК Петербург эксперты по торговой недвижимости разошлись в оценках привлекательности этого актива.

ТЦ с армянскими корнями

Общая площадь LeoMall составляет 59,5 тыс. кв. м, торговые площади занимают 26, 6 тыс. кв. м, из которых на развлечение и досуг приходится 9 тыс. кв.м. «Рассматривается возможность приобретения 70% доли», — сказано в объявлении о продаже.

Торговый центр был открыт в 2014 году, изначально он назвался «Монпансье», через шесть лет его переименовали. В 2021 году в LeoMall собственники провели частичную реконцепцию и открыли фуд-холл «Гондза Бондза», ориентированный на паназиатскую кухню. Среди якорных арендаторов объекта сети «Перекресток», «Эльдорадо», Familia и «Детский мир».

Владельцем ТЦ является компания «Мульти Трейд Хаус» из Армении. Управлением комплексом LeoMall занимается ООО «Монпансье». По данным РБК Компании, эта фирма 100% дочка «Мульти Трейд Хаус», генеральным директором является Арсен Кафиян. Он же является собственником УК «Лео центр».

Дефицит качественного предложения

По данным NF Group, LeoMall сейчас заполнен на 99%, что выше среднегородских значений. По итогам первых шести месяцев 2024 года в Петербурге средний уровень вакантности в торговых центрах опустился до 2,8%, подсчитали в Nikoliers.

«ТЦ Leomall — качественный объект с продуманной концепцией и сильным тенант-миксом (составом арендаторов — ред.). Заявленная цена 1,6 млрд рублей на первый взгляд является привлекательной, но все будет зависеть от экономики проекта и его финансовых показателей», — говорит партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик. Он отмечает, что сейчас наблюдается дефицит качественного торгового предложения в городе. «Несмотря на то, что за такие деньги сложно построить актив аналогичного качества в той же локации, инвестор, вероятно, будет ориентироваться на доходность в размере 13–14% и выше», — добавляет Станислав Бибик.

Другие эксперты настроены более скептически. «Продажа доли 50% означает, по сути, формирование совместного предприятия. Это очень сложная структура, при которой нет доминирующего акционера и решение ключевых вопросов может зайти в тупик», — считает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. «На часть объекта всегда сложнее найти покупателя. Инвесторы больше настроены на целиковый объект, так как чем больше собственников в объекте, тем сложнее он в управлении и тем сложнее будет дальнейшая продажа», — подтверждает директор по стратегическому развитию «Магазин Магазинов» Вячеслав Кацегоров. По его мнению, вероятно, что часть инвесторов из Армении решили выйти из этого проекта.

По оценкам Сергея Владимирова, цена продажи за кв. м арендопригодной площади в LeoMall в 120 тыс. руб. «идет по верхней границе рынка». Он добавляет, что прямая зона охвата, то есть жилье в непосредственной близости от объекта, невелика. «Вокруг есть ряд конкурирующих объектов, в том числе, ТЦ "5 Озер", который имеет более выгодное местоположение. Данный объект строился с прицелом на развязку Планерной улицы с ЗСД и соседством с планируемым зоопарком. Развязка была построена только в прошлом году, зоопарка в данном районе города в итоге не будет», — перечисляет минусы этой локации для ТЦ Сергей Владимиров. «Сейчас посещаемость LeoMall отстает от конкурентов, но имеет шанс вырасти за счет потока людей, съезжающих с ЗСД», — полагает эксперт.

Собственники ТЦ не согласны с этой оценкой. Они настаивают, что трафик LeoMall выше, чем у объектов ближайших конкурентов, а с 2021 года наблюдается ежегодный рост посещаемости от 6 до 20%. В разговоре с РБК Петербург собственники объяснили это тем, что «в зоне охвата LeoMall находится большое количество новых высотных жилых комплексов, а объекты ближайших конкурентов находятся в центре старой застройки Приморского района, этажность которой не превышает 9-11 этажей и плотность населения значительно ниже, что говорит о меньшем охвате». Представители LeoMall добавили, что к концу 2024 года запланировано расширение торговых площадей на 24%, сейчас соответствующая проектная документация находится на согласовании.

Обновлено 12.07