Города-спутники Петербурга: ожерелье или удавка

Фото: И.Матвеев/future-spb.ru

Современные города-спутники не имеют ничего общего с наукоградами и промышленными спутниками советского времени. По мнению архитектора Игоря Матвеева, одного из столпов петербургской градостроительной школы, проекты массовой жилой застройки сегодня – это по сути бесконтрольное территориальное разрастание "пятна" города. Осмысленная концепция развития территорий с учетом мест приложения труда возможна только при целостном рассмотрении города и прилежащей к нему территории. А сегодня взаимодействие Петербурга и Ленобласти в градостроительном плане весьма условно. За последний год девелоперы заявили о пяти крупных жилых проектах на 500 тыс. человек. В интервью РБК-Петербург архитектор рассказал, как и для чего создавались города-спутники в СССР и что несут Петербургу современные проекты масштабной застройки.

Игорь Дмитриевич, расскажите, что представляли собой города-спутники в СССР?

Советские города-спутники являлись антитезой бесконтрольного территориального разрастания "пятна" города, в условиях, когда рост численности населения городов планировался исходя из потребности производства. Партия и правительство составляли перспективный план на 4-5 пятилеток. С учетом уровня производства, занятости, интенсификации, текучки кадров определялась потребность в дополнительных работниках. С поправкой на коэффициент семейности вычислялся прирост населения на расчетные годы. С учетом нормы жилплощади определялась потребность в строительстве новых районов.

С одной стороны, необходимо было развивать производство не только в центре города, но и где-то на периферии, с другой стороны - не создавать длинное "плечо" перемещений работников, поскольку уже тогда возникали транспортные проблемы. В результате была придумана модель городов-спутников, куда выносились научные или производственные процессы, сопутствующие разработкам или производству "метрополии", но не требующие ежедневной трудовой миграции.

Эти функции выводились за черту города с определенным удалением — 50-100 км, вокруг функций формировались мини-города с численностью населения от 20 до 50 тысяч жителей, которые, с одной стороны, не теряли связь с городской традицией жизни, с другой - жили в условиях более гуманной урбанистической среды. Обычно для этого брался существующий населенный пункт, имеющий хорошую коммуникацию с городом, например, не только автодорогу, но и железнодорожное сообщение.

В основном, известны спутники Москвы — Дубна, Зеленоград и другие. Были ли попытки создания городов-спутников Ленинграда?

У Ленинграда ярко выраженных городов-спутников практически не было. Отчасти Пушкин с Павловском можно назвать спутником, потому что там была четко сформированная научная сельскохозяйственная специализация, располагались пять профильных институтов. Всеволожск исторически сложился как город-спутник. Впрочем, и там, и там чистота примера неполная - ежедневная трудовая миграция в Петербург из этих городов сохранялась всегда, в Пушкине в меньшей степени, во Всеволожске в большей. Сестрорецк с учетом завода Воскова и рекреационно-оздоровительной тематики, Зеленогорск, Колпино - тоже в какой-то степени спутники.

Современные проекты комплексного развития территорий в Петербурге и Ленобласти, называемые спутниками, имеют что-то общее с описанной вами моделью?

Сегодня происходит полная профанация термина. Просто у инвестора оказался в руках кусок территории, и он считает максимально эффективным использовать его под жилье. Причем считает, исходя не из социально-экономического прогноза, а из маркетинговых оценок вчерашней и сегодняшней динамики продаж. В результате идет не реализация осмысленной и поэтапно продуманной градостроительной концепции, а, наоборот, подтягивание концептуальной "аранжировки" под необходимость использовать территорию.

Увы, осмысленная концепция развития территорий с учетом мест приложения труда возможна только при целостном рассмотрении города и прилежащей к нему территории. А сегодня взаимодействие Петербурга и Ленобласти в градостроительном плане весьма условно. Так, Генплан города разрабатывается только в административных границах, не учитывая реального градостроительного "тела" агломерации. Да, есть попытки создания координационных советов для формирования единого транспортного узла, объединения инженерной инфраструктуры. Но эти структуры не могут быть эффективны, пока нет единой концепции территориального развития агломерации.

Как будут решаться транспортные проблемы новых спутников или, точнее, жилых районов? Пойдут ли девелоперы на строительство дорог за свой счет?

У города и области денег на дороги нет, а девелоперы понимают, что если к их объектам не подъехать, покупать там жилье никто не будет. Фактически, есть два ресурса: деньги либо административный ресурс, то есть те же деньги, только опосредовано. Либо компании лоббируют включение нужной инфраструктуры в региональную или федеральную программу и максимально быструю реализацию этой программы, либо, если это получается дороже, чем построить за свой счет, лоббируют на уровне проектного решения и строят дорогу сами. Во втором случае, кстати, стройку легче контролировать. Например, в Порошкино Бугровского сельского поселения инвестор начал осваивать территорию только после того, как согласовал и за свой счет построил съезд с КАД.

Новые "спутники" — это минимум 1,5 млн кв. м жилья каждый. Нужен ли Петербургу такой объем?

С одной стороны, потребность в жилье у города есть. Норма обеспеченности жильем сегодня в Петербурге составляет в среднем 17 кв. м на человека. Чтобы достичь хотя бы норматива в 30 кв. м, нужно "нагнать" еще 13 метров на каждого. Возьмем население Петербурга с ближайшим окружением, это около 5 млн человек. Пять миллионов на тринадцать, получается 65 млн кв. м. Это самая грубая оценка без учета множества факторов.

С другой стороны, возьмем город-спутник "Южный" с планами по строительству более 5 млн кв. м. Пять миллионов - это 170 тысяч жителей. С учетом 45-50% работоспособного населения, для них нужно порядка 80 тыс. рабочих мест. Девелоперы декларировали создание новых мест приложения труда, но дальше деклараций дело не пошло.

КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ:

Город "Южный"

Город "Южный" планируется возвести в Пушкинском районе Петербурга. Проект реализует компания "СТАРТ Девелопмент" (контролируется Захаром Смушкины). Площадь возводимого жилья составит 4,3 млн кв. м на территории Петербурга и 3,6 млн кв. м на территории Ленобласти, количество жителей - 134 и 102,8 тыс. человек соответственно. Общий объем инвестиций планируется на уровне 176 млрд руб. Предполагаемый срок реализации проекта — 19 лет.

Город будет расположен по обе стороны от федеральной трассы М20 (Киевское шоссе), которое должно принять на себя основной транспортный поток из "Южного" в Петербург. Через территорию поселения также проходят Волхонское и Красносельское шоссе. Для обеспечения города рабочими местами девелопер планирует развивать индустриальный парк Дони-Верево.

Реализация проекта затягивается. Во-первых, инициативная группа жителей Пушкина борется в суде с девелоперами. Верховный суд, до которого дошло дело, отложил решение по этому делу на неопределенное время. Во-вторых, девелоперу нужно внести изменения в действующие правила землепользования и застройки Петербурга, а процедура согласования таких поправок сейчас меняется.

Новосаратовка

Компания ЦДС планирует возвести город-спутник в Свердловском поселении Ленобласти на северной границе с Петербургом. Проект предусматривает возведение 4,587 млн м. кв. жилого фонда на территории в 426 га с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. Объем инвестиций — 240 млрд руб. Реализация проекта начнется в 2015 году и будет продолжаться, согласно плану, в течение следующих 25 лет.

Территория будущей застройки расположена рядом с КАД у развязки с Октябрьской набережной. ЦДС берет на себя строительство нескольких новых магистралей на территории жилого района и ремонт существующих. По словам Михаила Медведева, главы компании «ЦДС», «если что-то удастся разделить с федеральным или областным бюджетом, мы будем только рады». Девелопер также рассчитывает на строительство станции метро Кудрово, запланированное на ближайшие 7-10 лет.

Рядом находится индустриальная зона "Уткина заводь". В ней расположены, преимущественно, предприятия пищевого и производственно-промышленного кластера, в том числе Fazer и X5 Retail Group.

Евроград

Инвестиционная компания "Пантикапей" готовит к застройке проект "Евроград" в Бугровском поселении Ленобласти. По данным СМИ, компания была создана уроженцами Крыма 15 лет назад. Компании принадлежит около 50 га из 700 га территории проекта, остальное распределено между разными собственниками, которые передали свои участки в управление инвестору для обеспечения необходимой инфраструктурой. Проект предусматривает 655,5 тыс. кв. м жилья (около 20 тыс. человек) и порядка 2 млн кв. м коммерческой недвижимости, в том числе логистического комплекса. Срок реализации проекта — 2030 год. Общие инвестиции в развитие территории оцениваются в 120 млрд руб.

В октябре правительство Ленобласти объявило о том, что проект планировки территории Еврограда не соответствует региональным нормативам и муниципальным ПЗЗ Бугров и потребовало от инвестора внести корректировки в документ.

По данным архитектора Игоря Матвеева, в районе Порошкино Бугровского района, где планируется построить "Евроград", инвестор за свой счет построил развязку с КАД.

Солнечный город

Холдинг Setl Group планирует построить 1,4 млн кв. м жилья (около 50 тыс. жителей) на 185 га в Красносельском районе Петербурга. Ввод первых домов в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2016 года. Полная реализация проекта, по оценкам девелопера, займет 15 лет. Инвестиции предварительно оцениваются в 116 млрд рублей. В середине октября компания открыла продажи квартир в первом доме нового микрорайона.

Территория застройки находится у пересечения Санкт-Петербургского шоссе, и проспекта Буденного. Кроме того, на официальном сайте Setl Group упоминается проектное продолжение проспекта Народного ополчения и еще одна проектируемая магистраль, замыкающая транспортный каркас нового района. Все внутриквартальные дороги девелопер строит сам. На чьи плечи ляжет достройка необходимых городских магистралей, в пресс-службе компании сообщить не смогли.

К западу от "Солнечного города" расположен пос.Стрельна, в котором находятся завод BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH и площадка "Нойдорф" петербургской ОЭЗ, к югу — промзона Горелово.

Планетоград

Проект "Планетоград" в районе Пулковских высот реализует израильское ООО "Моргал Инвестментс". Проект предполагает возведение к 2022г. 1,5 млн кв. м жилья (около 50 тыс. жителей). Объем инвестиций оценивается в 104 млрд руб.

Петербургский холдинг Setl Group заключил с инвестором договор аренды с правом выкупа одного квартала «Планетограда» площадью 40 га в мае 2013 года. В квартале будут построены порядка 400 тыс. кв.м жилья, две школы и два детских сада. Строительство начнется до конца 2014 года. Инвестиции Setl Group в свою часть проекта «Планетоград» компания предварительно оценивает в 26,5 млрд рублей.

Территория "Планетограда" расположена северо-западнее пересечения Пулковского и Волхонского шоссе. К северу от участка находится общественно-деловая застройка, развивающаяся вокруг аэропорта Пулково.

Связаться с руководством "Моргал", чтобы уточнить, какие дороги планирует построить девелопер, не удалось. Отметим, что на Пулковское шоссе вливается транспортный поток Киевского шоссе, на котором строится "Южный".

Мария Летюхина