Офисы Петербурга: ставки продолжают снижение
При общем переизбытке свободных офисных площадей в Петербурге уже наблюдается нехватка офисов высокого качества в хороших локациях. По прогнозам аналитиков, этот дефицит будет только расти до тех пор, пока «Газпром» не достроит Лахта-центр. В то же время, ставки аренды пока снижаются как в бизнес-центрах класса В, так и в А-классе, причем переговоры с собственником позволяют добиться скидки до 10%.
Заморозка на 100 тысяч
Ввод новых офисных площадей в Петербурге по итогам текущего года будет сопоставим с показателями 2014 года, прогнозируют аналитики, а в 2016 году начнет снижаться. Абсолютные цифры расходятся в зависимости от используемой методологии (от 150 до 300 тыс. кв. м новых площадей в 2015 году), но о грядущем сокращении предложения на офисном рынке говорит большинство опрошенных РБК экспертов.
«Новые проекты сейчас практически не начинаются. Дальнейшее строительство с одной стороны ограничено текущим спросом, а с другой стороны – ростом себестоимости строительства и ростом стоимости финансирования строительства», - отметила директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.
По данным Наталии Киреевой, руководителя отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, на конец июня текущего года уже было известно о заморозке четырех офисных проектов общей площадью около 100 тыс. кв. м.
Кроме того, как заметил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев, некоторые девелоперы замедлили окончание строительства своих бизнес-центров, а в ряде случаев ввод объекта откладывается до того момента, пока не будет найден якорный арендатор на весь объем или большую часть площадей.
Дефицит качества
В результате, по данным В.Фадеева, на фоне высокой активности «Газпрома» и аффилированных с ним структур возникает дефицит качественных площадей класса А, который может продлиться вплоть до ввода офисного комплекса «Лахта-Центр» в 2018 году.
«Дефицит качественной ликвидной недвижимости ощущается уже сейчас», - говорит, в свою очередь, Н.Киреева. По ее словам, много вакантных площадей предлагается в проектах с неудачным местоположением: вдали от метро, рядом с промышленными зонами и другими объектами, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее). Пустуют также офисы с завышенными арендными ставками или не гибкими коммерческими условиями, в зданиях с валютными арендными ставками, в бизнес-центрах без отделки и с минимальным количеством мест для парковки.
По прогнозу руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank в Петербурге Марины Пузановой, в офисах класса А ситуация с дефицитом будет усугубляться, так как не все потребности «Газпрома» еще удовлетворены.
С другой стороны, по мнению В.Лежневой, уменьшение предложения офисных площадей может благотворно сказаться на рынке. «Когда будет введен «Лахта-центр», куда ряд структур «Газпрома» переедет из занимаемых сейчас зданий, появление свободных площадей не так сильно ударит по рынку. Освободившиеся площади сбалансируют недостаток офисных зданий, которые девелоперы не рискуют сейчас начинать строить», - пояснила она.
Свободные метры
В настоящее время, по данным экспертов, доля свободных площадей в офисах класса А сокращается, в классе В растет. «Разница в доле вакантных площадей между классом А и классом В достигла минимума с 2008 года», - подчеркнул В.Фадеев. По его оценке, во II квартале 2015 года вакансия в классе А составляла 14,1%, в классе В — 11,8%.
При этом отдельные здания сильно различаются по уровню заполненности. По данным Н.Киреевой, на начало июля 25% офисных зданий города были заполнены полностью, а в 10% зданий оставалось вакантно более половины площадей.
В дальнейшем, по прогнозу В.Лежневой, в бизнес-центрах класса В доля свободных площадей будет расти за счет сокращения занимаемых офисных площадей у текущих арендаторов и дальнейшего сокращения числа небольших компаний. Частично этот процесс будет сглажен спросом на качественные объекты уровня В+.
Стабильная стагнация
Несмотря на некоторую нехватку действительно качественных офисных площадей, в целом, с учетом высокого объема предложения и снижения платежеспособности арендаторов, ставки в офисах класса А и В показывают снижение. По данным опрошенных экспертов, в классе А снижение за I полугодие 2015 года составило порядка 4-5%, в классе В — 1,5-3%.
Речь идет о ставках, запрашиваемых владельцами офисов. В процессе подписания договора у арендатора есть шанс снизить цену еще на 5-10%. «Анонсируемые и договорные ставки различаются несильно, так как игроки рынка в принципе понимают, какой уровень активности сейчас, и чего можно ожидать от арендатора с точки зрения платежеспособности», - отметила В.Лежнева.
По прогнозу В.Фадеева, до конца года значительного сокращения арендных ставок в бизнес-центрах Петербурга не предвидится. «Возможны некоторые небольшие корректировки в сторону понижения», - считает он.
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
