Рынок ипотеки в Петербурге растет, но темпами ниже прошлогодних

Прошлый, 2012 год, оказался рекордным для рынка ипотеки – объемы выдачи кредитов превысили предкризисные показатели 2008 года. Впрочем, уже к концу года многие участники рынка почувствовали замедление: скажем, в традиционно "урожайном" декабре активность потенциальных заемщиков была значительно ниже той, что ожидали банки.

Стабильный спрос жилищные кредиты вернулся лишь в феврале 2013 года, однако динамика выдач отстает от показателей прошлых лет. Банкиры продолжают строить планы увеличения объема выдачи ипотеки, но признают, что прирост будет меньше, нежели в прошлом году.

Ставки растут

Одна из причин замедления прироста ипотечных портфелей — рост процентных ставок на фоне ужесточения денежной политики со стороны Центробанка. "Увеличение ставок привело к снижению темпов роста выдачи по сравнению с показателями 2012 и 2011 годов", - подтверждает Лилия Чечельницкая, финансовый менеджер по ипотеке филиала "Петербургский" банка "ГЛОБЭКС".

"Сегодня средняя ипотечная ставка в Петербурге находится на уровне 12,8%, - говорит руководитель департамента ипотеки "НДВ Спб" Сергей Гребенюк. - При этом на покупку квартиры в новостройке кредит выдается в среднем по ставке 13,5% (до получения права собственности). Средняя ставка на приобретение готового жилья на вторичном рынке составляет 12,6%". По прогнозам Гребенюка, размер средней ставки к лету 2013 года вырастет на 0,5% и достигнет 13%. Подорожание жилищных кредитов активизирует программы рассрочек от застройщиков, считает экксперт. Начало этой тенденции положено — компания ЮИТ объявила об увеличении максимального срока рассрочки до 7 лет.

Условия оттаивают

Между тем, банки вынуждены сглаживать последствия активного роста ставок смягчением условий кредитования. В марте на корректировку ставок по рублевым кредитам пошли Сбербанк и банк "Возрождение", банк ВТБ24 удешевил валютную ипотеку. А, например, банк "Санкт-Петербург" объявил об общем улучшении условий кредитования (сокращен список документов, увеличена максимальная сумма кредита и т. п.) "Улучшение условий ипотечного кредитования стало одним из факторов, стимулирующих покупательскую активность", - констатирует генеральный директор ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин.

"Первичка" опережает

Одна из основных тенденций последнего времени - смещение предпочтений в сторону "первички". "Можно согласиться с тем, что бурное развитие ипотеки в 2012 году произошло именно благодаря динамичному росту кредитования строящегося жилья. И в ближайшие годы банки будут конкурировать в направлении смягчения требований при аккредитации застройщиков", - говорит заместителя председателя правления Банка БФА Александр Тютюнник. "Предпочтения потребителей продолжают смещаться в сторону строящегося жилья, - соглашается Марина Гориловская. - Вторичный рынок в настоящее время более пассивен, несмотря на то что средний уровень цен на обоих рынках практически сравнялся".

Впрочем, не все согласны с такой постановкой вопроса. "Несмотря на то, что рынок новостроек оживился по сравнению с 2010 -2011 годами, сегодня наибольшим спросом пользуются объекты вторичного рынка жилья", - утверждает Лилия Чечельницкая.

В свою очередь, руководитель департамента городской недвижимости "НДВ СПб" Алина Жукова полагает, что "в ближайшее время перекос в сторону первичного жилья должен будет постепенно исправляться, так как ситуация дисбаланса на рынке всегда носит временный характер".

Комментарии:

Александр Тютюнник, заместитель председателя правления Банка БФА:

"Безусловно, сегодня для банков приоритетны ипотечные программы на первичном рынке жилья, так как спрос на квартиры в строящихся домах значительно выше. Это неудивительно, поскольку стоимость квартиры на начальном этапе строительства в среднем на 30% ниже стоимости квартиры в готовом доме. Достаточно часто к моменту ввода дома в эксплуатацию все квартиры уже проданы. По итогам 2012 года большинство крупных застройщиков отметило существенный рост продаж квартир с привлечением ипотечных кредитов, у некоторых компаний эта доля достигла 60%.

Немаловажно, что застройщики совместно с банками проводят специальные акции, которые позволяют клиентам получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, а также зачастую приравнивают оплату за счет ипотечных средств к 100% оплате, что позволяет клиенту получить скидку до 15% от стоимости квартиры. Все это стимулирует рост спроса на ипотечного кредитование на рынке строящегося жилья.

Банк БФА, в 2012 году выходя на рынок ипотеки и следуя рыночным тенденциям, в первую очередь, запустил программы ипотечного кредитования на первичном рынке. В течение года Банком было аккредитовано 5 строящихся объектов, среди которых элитная недвижимость, жилые комплексы комфорт- и эконом-класса, что способствовало активному наращиванию кредитного портфеля банка".

Лилия Чечельницкая, финансовый менеджер по ипотеке филиала "Петербургский" банка "ГЛОБЭКС":

Несмотря на то, что рынок новостроек оживился по сравнению с 2010 -2011 годами, сегодня наибольшим спросом пользуются объекты вторичного рынка жилья. Рынок новостроек, в среднем, составляет около 20-25% спроса.

Объяснить это можно следующими факторами: 1. Вторичный рынок – это сразу готовое жилье (т.е. можно сразу въехать в квартиру), не нужно ждать 1-5 лет, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. 2. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет более быстрыми темпами, чем стоимость на вторичном рынке. 3. Приобретая новостройку, покупатель изначально должен быть готов к тратам на ремонт, зачастую без ремонта новостройки для жизни непригодны, тогда как в квартире вторичного рынка можно жить и параллельно делать ремонт.