Субсидированная ипотека: удобство с оговорками

Фото: Куликов Сергей/PhotoXPress.ru

Недавнее заявление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках партнерских программ банков с девелоперами, — это не более чем «маркетинговый ход», нацеленный на то, чтобы продавать жилье по завышенной стоимости, всерьез встревожило участников рынка. Многие из них указывают на то, что в последние два года субсидированная ипотека стала главным, а по некоторым оценкам, единственным драйвером продаж на первичном рынке. Однако эксперты предупреждают, что в определенных обстоятельствах данная схема действительно может создать серьезные риски для покупателя. РБК Петербург разбирался, как на самом деле работает этот инструмент и кому имеет смысл соглашаться на подобные предложения от застройщиков.

Зачем это нужно банкам и застройщикам

«Ипотека на сегодняшний день — это единственный инструмент, который позволяет застройщикам продавать то жилье, которое они строят. Это понимают в правительстве. Именно поэтому мы видим постоянный процесс работы правительства и банков по улучшению условий по ипотеке: расширяется круг льготных групп, например, были включены IT-специалисты», — поясняет важность ипотеки для строительной отрасли заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Параллельно с государственными программами субсидирования ипотечных ставок в России развиваются и программы от застройщиков. Первые такие предложения от девелоперов и банков появились пять лет назад. Тогда клиентам предлагалась ипотека на 3-4% ниже обычной ставки, причем скидку давали только на первые годы выплаты займа. В этом году широкое распространение получили программы по субсидированию ставки до 0,1% годовых на весь срок кредита. По данным ДомКлик, летом 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Как это сказывается на цене квартиры

Такой вид субсидирования имеет одну особенность. «Стоимость квартиры увеличивается на размер комиссии банку. Эта разница компенсирует банку недополученные, в связи со сниженной ставкой, выплаты по кредиту. Это основной, и, пожалуй, единственный минус — удорожание от базовой цены», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

В обзоре ЦБ за II квартал 2022 года отмечалось, что снижение ставки с субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир для покупателей в среднем на уровне 20%. В компании TrendAgent говорят, что увеличение стоимости объекта при минимальных ставках может достигать 35-40%.

«Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком», — описала нюансы данного инструмента глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Кому выгодна ипотека от застройщика

Тем не менее, как утверждают участники рынка, существует довольно обширная группа покупателей жилья, для которых данный инструмент выгоден. «Это все равно выгодно всем, кто планирует длинный кредит: при ставке 7% годовых переплата только за 10 лет составит более 30%, за 20 лет — около 70%, за 30 лет — более 100%», — приводит расчеты Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Выгода подобных предложений от застройщиков, несмотря на очевидный рост стоимости жилья, связана с тем, что субсидируемая застройщиком ипотека позволяет снизить сумму ежемесячных платежей до более или менее комфортного уровня. «Покупатель ценит в этой программе щадящий ежемесячный платеж, который в 2-3 раза меньше, чем при стандартной ипотечной программе», — отмечает Максим Жабин.

Кроме того, субсидированная ставка зачастую дает саму возможность воспользоваться ипотечным кредитом. «Если платежеспособность клиента недостаточна для получения желаемой суммы кредита, и он не получит в банке одобрения, то выручает ипотека с субсидированной ставкой. Благодаря сниженным ежемесячным платежам, платежеспособность клиента становится приемлемой для банка, и он может получить кредит», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Эксперт подчеркивает, что смысла досрочно гасить кредит с субсидированной ставкой от застройщика нет, поскольку это уже не повлияет на размер текущих выплат: комиссия банка уплачена застройщиком, а покупатель в дальнейшем погашает только тело займа.

Кому не стоит брать ипотеку от застройщика

Нет смысла брать субсидируемую застройщиком ипотеку в первую очередь тем покупателям, которые берут относительно небольшой заем с коротким сроком выплаты, считает Ирина Доброхотова. «Таким покупателям, конечно, проще выплачивать базовую стоимость под 7% годовых», — говорит эксперт.

Еще одна группа покупателей, для которых не подойдет этот инструмент, — те, кому придется продавать жилье до того, как ипотечный кредит будет погашен, предупреждают эксперты РБК Петербург. «Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. Обстоятельств, при которых бывает нужно продать квартиру до погашения кредита, может быть довольно много — от развода, до переезда в другой регион, добавляет эксперт.

«Если заемщик не сможет выплачивать кредит, то продажа квартиры по реальным рыночным ценам не покроет сумму кредита. Предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость на 30% в ближайшие годы нет никаких, — добавляет Ася Левнева. — Банки это хорошо понимают, поэтому ужесточают условия одобрения кредита. К примеру, первоначальный взнос от 1,5 млн. руб. может позволить себе уже далеко не каждый».

При самом негативном сценарии покупатель может потерять первоначальный взнос, остаться без жилья и даже с долгом перед банком. Поэтому эксперты советуют покупателям заранее просчитывать все варианты. «Субсидированная ипотека не является предложением для инвесторов. Она подходит для людей, которые приобретают новое жилье для себя и собираются жить в нем долго», — подчеркивает Сергей Софронов.

«Если приобретение квартиры рассматривается как инвестиция с целью продажи в течение нескольких лет, то такое вложение средств будет менее выгодным, чем покупка квартиры по другим льготным программам (например, семейной ипотеке). Однако если заемщик покупает квартиру «для себя», то переплата и размер ежемесячного платежа по ипотеке будут минимальными за счет более продолжительного срока кредита», — подтверждает директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева.

Как долго застройщики будут субсидировать ипотеку

В оценках того, насколько долго будет существовать субсидированная ипотека, участники рынка и эксперты расходятся. Ясно лишь то, что в краткосрочной перспективе этот инструмент будет оставаться главным драйвером продаж недвижимости. «Эта программа позволяет поддержать падающий спрос в условиях падения доходов населения. Безусловно, она будет востребованной и продолжит поддерживать продажи квартир в четвертом квартале этого года», — прогнозирует Максим Жабин. «При текущей конфигурации рынка и законодательной базы альтернатив ей нет», — категоричен Сергей Софронов.

При этом для самих девелоперов расширение сроков действия программы становится все менее привлекательным. «Субсидирование ипотеки относится к статье затрат «Услуги», застройщик не может увеличивать ее до бесконечности. Возможности работать по субсидированной ставке не безграничны», — констатирует Светлана Денисова.

В то же время девелоперы соглашаются с тем, что спрос на субсидированную ипотеку во много связан с ошибочной оценкой выгодности подобных сделок покупателями. «Искусственно заниженные ставки по ипотеке — это маркетинговый инструмент, который лучше всего работает в условиях низких доходов и плохой информированности клиентов. Как только потребители начнут понимать, что заниженная ставка — это не критерий выгодности покупки, застройщики откажутся от этого инструмента как от малоэффективного», — уверена Ася Левнева. На смену субсидированной ипотеке придут традиционные скидки, капиталоемкие подарки, такие как места в подземных паркингах, возможность беспроцентной рассрочки.

«Вряд ли застройщики откажутся от широкого набора финансовых продуктов, которые можно предложить потенциальному покупателю, чтобы повысить вероятность выхода на сделку. Но соотношение этих продуктов может меняться: можно менять срок кредита, первоначальный взнос, ипотечную ставку. Комбинаций бесконечное количество и маркетологи их будут использовать», — резюмирует руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.