Эксперты: Из-за демпинга на реставрационном рынке Петербург теряет памятники

Около 90% всех реставрационных работ в Санкт-Петербурге выполняются по государственным контрактам и примерно 10% - по заказу частных инвесторов. По мнению председателя Союза реставраторов Петербурга Нины Шангиной, компаниям выгоднее работать с государственным заказчиком, поскольку государство в большей степени способно осуществлять бесперебойное финансирование проекта. Однако выбор госзаказчика для выполнения реставрации имеет и ряд существенных минусов.

"При получении государственного контракта до сих пор существует опасность демпинга, поскольку госзаказчик предпочитает работать с компанией, предложившей на тендере самую низкую цену за свои услуги, - поясняет Н.Шангина. - Причем зачастую такая компания в дальнейшем не может справиться с работой. Произойти это может по разным причинам: в штате такой компании не оказалось специалистов высокого уровня, способных осуществлять грамотный контроль над ходом реставрационных работ, не хватило опыта организации реставрационных работ и так далее". Стоит отметить, что в настоящий момент интерес к этой части госзаказа появился также у строительных компаний, которые ранее никогда не занимались реставрацией.

В среднем на проекты реставрации и приспособления по госконтрактам отводится два года. При этом эксперты в один голос говорят о том, что необходимо понимать разницу между понятиями "реконструкция", "воссоздание", "реставрация" и "капитальный ремонт". По мнению директора по развитию группы компаний "Интарсия" Дмитрия Горянского, при реставрационных работах и работах по приспособлению зданий-памятников сроки, как правило, длиннее, чем при обычном строительстве.

"Специалисты употребляют понятие "реконструкция" для объектов недвижимости, если изменяется функциональное назначение объекта или его конструктивные параметры, - рассказывает Д.Горянский. - Все эти действия, как правило, предусматривают сохранение исторических объемно-планировочных решений. Для объектов недвижимости, которые являются памятниками истории и культуры, вместо понятия "реконструкция" употребляют понятие "приспособления для современного использования". "Выделяют также понятие "воссоздание", когда полностью заново отстраивается утраченный объект недвижимости, который находится под охраной государства, - продолжает эксперт, - Это уже будет относиться к категории нового строительства, но с большим объемом работ по выявлению культурно-исторической ценности объекта, поиска иконографии и т.д."

"Реставрация от ремонта отличается принципиально, - считает рассказывает генеральный директор ООО "Лапин Энтерпрайз" Алексей Лапин. - Реставрация – это воссоздание здания. В этом случае объект восстанавливают на определенный период времени — период постройки или расцвета здания". Срок, на который должно быть восстановлено здание, определяется на научном совете до начала реставрационных работ, добавил специалист.

По словам старшего оценщика отдела оценки и инвестиционного консалтинга компании Jones Lang LaSalle Дмитрия Давыдова, существует ряд ведомственных документов, где расшифровываются понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция", а также содержание работ, связанных с каждым понятием, однако грань между содержанием этих работ достаточно условна и существуют разночтения. Кроме того, необходимо учитывать, что работы по капремонту могут быть списаны в себестоимость, чтобы тем самым уменьшить налогооблагаемую прибыль. В то время как работы по реконструкции, напротив, увеличивают стоимость здания, что влияет на налогооблагаемую базу по налогу на имущество и на прибыль. "Отнесение данных затрат бухгалтерами в учете является одной из распространенных причин споров строительных организаций с налоговыми органами", - комментирует Д.Давыдов.

"Как правило, арендатору здания (если это не его собственность) все равно — ремонт это или реставрация, хотя ремонт все-таки дешевле. Инвестору важно получить подлинник", - говорит А.Лапин. По его данным, ремонт фасада сейчас может обойтись в 500 руб. -1 тыс. 500 руб. за квадратный метр, а реставрация — от 3 до 10 тыс. руб. Более того, если на фасаде есть, например, скульптуры, эти цифры растут. "Реставрационные работы — штучный товар. Ценовой диапазон сильно варьируется в зависимости от состояния реставрируемого объекта, объема работы и применяемых в реставрации материалов", - делится гендиректор ООО "Лапин Энтерпрайз".

Д.Горянский оценивает затраты на реконструкцию (приспособление) зданий-памятников в сумму от 4 тыс. до 10 тыс. долл. за 1 кв. м в зависимости от объекта, охранных ограничений, местоположения, особенностей планировки и интерьера, замечая, что рентабельность проведения реставрационных работ выше, чем, например, комплексная реставрация за счет большого количества сложных видов работ. Однако при проведении реставрационных работ всегда есть вероятность возникновения необходимости в проведении дополнительных мероприятий, которая может быть обнаружена только когда реставрация уже начнется. Это всегда означает сложности для проекта, поскольку вновь выявленные работы должны быть проведены за счет бюджета, а это пересмотр сроков и объемов работ, что государственный заказчик (да и любой другой) принимает неохотно. При этом дополнительные работы могут быть и не выявлены из-за недостаточно качественно проведенного исследования или по техническим причинам.

"Как бы там ни было, реставрационные расценки очень подробны и демпинг тут опасен, - уверен А.Лапин. - Снижение подрядчиком цены буквально на 5% будет обусловлено либо сокращением объемов работ, либо применением более дешевых материалов. А это уже влияет на качество реставрации".

По данным Союза реставраторов Санкт-Петербурга, интерес к реставрационной деятельности в городе возродился в 2003г. в связи с подготовкой в 300-летию города на Неве. В 2005г. комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) правительства Петербурга была разработана городская программа по воссозданию внешнего облика лицевых фасадов исторических зданий в центре города. На сегодня в рамках этой программы отреставрировано около 500 фасадов домов. В 2007г. объем вложений в их реставрацию составил 1,8 млрд руб., в 2008г. из городского бюджета на эти цели выделено 2 млрд руб. Общая стоимость всех реставрационных работ, которые ведутся в Северной столице в настоящий момент, составляет порядка 9 млрд руб.