Эксперты: Стройка в Ленобласти - большая градостроительная ошибка

Фото: РБК

Массовая застройка уже нанесла такой ущерб территориям Ленинградской области, что им потребуется длительная реабилитация. Сперва - плохо управляемый перевод земель сельхозназначения в участки под застройку, теперь - бум строительства вблизи Петербурга дешевого жилья, которому не находится места в городе. Плотные ряды типовых многоэтажных домов сминают природные ландшафты, уничтожают размеренную малоэтажную среду пригородных поселков. Хуже того: и в отдалении от Петербурга на фоне лесов и озер вырастают типично городские "спальники". Эксперты бьют тревогу, рекомендуя правительству Ленинградской области проводить реабилитацию уже застроенных территорий и вдумчиво регулировать новое строительство.

Не нравится ни одному человеку

Архитектор Рафаэль Даянов считает, что если в ближайшее время "не принять меры, то вместо красивого региона мы оставим потомкам совершенную помойку». «Нравится ли мне застройка области? Если иметь в виду многоэтажные невыразительные жилые комплексы, которые сейчас окружают Петербург, то они ни одному человеку нравиться не могут», - рассуждает архитектор Сергей Цыцин. «Это была градостроительная ошибка – разрешить высокоплотную высотную застройку пригородных территорий», - утверждает он. Представители строительного бизнеса с архитекторами согласны. «Известны примеры, когда на ограниченной территории запроектирован огромный объем высотных зданий с большим количеством жилых площадей, где не продуманы транспортные развязки и недостаточно социальных объектов», - говорит Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО «Строительный трест». «Районы застройки вдоль КАДа наводят ужас, - более категорично выразился Виктор Лебедев, генеральный директор «ЛСТ Менеджмент» (входит в ГК «Ленстройтрест»). – Мы видим сплошь жилые дома по 25 этажей, отсутствие зелени, острый дефицит парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры». «Такой дисбаланс не приемлем для городской архитектуры 21 века», - резюмирует Виктор Лебедев, и с этим не поспоришь.

В двух ветвях заблудились

Массовые градостроительные ошибки выросли на экономическом и правовом фундаменте. Земля в Ленобласти – дешевле, чем в Петербурге, условия работы строительного бизнеса – мягче, поэтому все доступное жилье для петербуржцев теперь строится на территории соседнего региона. «Жилье в зонах многоэтажной застройки вблизи Санкт-Петербурга играет на рынке как самое дешевое, что является главным и единственным его достоинством, - подчеркивает генеральный директор Института «Урбаника» Антон Финогенов. – Поэтому в большинстве своем оно обладает худшими потребительскими свойствами, чем жилье, строящееся в Санкт-Петербурге». Не менее важно, что в Ленинградской области, в отличие от Петербурга, затруднено централизованное регулирование застройки – основными субъектами градостроительных изменений выступают муниципалитеты. До последнего времени получалось, что каждый участок территории области является самостоятельной планетой, вращается в свою сторону и планирует застройку вне всякой связи не то что с распределением рабочих мест в регионе, а даже с планами строительства дорог. Появление проекта жилого комплекса на том месте, где намечена новая магистраль, никого не удивляло. Тем более не секрет, что местные власти разрешали многоэтажную застройку там, где ни дорог, ни общественного транспорта нет, и не предвидится. «Не так давно ряд сельских и городских поселений утвердили собственные генеральные планы без какого-либо согласования с правительством Ленинградской области, и региону приходится предпринимать непростые юридические действия, чтобы их оспорить, - отмечает Антон Финогенов. – И совсем уже непросто оспорить принятые на местном уровне проекты планировки территорий». Самые одиозные, по выражению Финогенова, муниципальные генпланы, принятые в Тосненском, Всеволожском, Ломоносовском районах Ленобласти, предусматривают рост численности жителей того или иного поселения в 20 раз. Сложившиеся управленческие механизмы не справились с координацией действий двух ветвей власти – местной и региональной. Сейчас в области принят пакет документов, позволяющих региону влиять на градостроительное развитие. Это, прежде всего, схема территориального планирования – прообраз единого областного генплана – и региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Территориальная схема создает, по словам Финогенова, предпосылки для пересмотра одиозных местных генпланов, а региональные нормативы определяют общие для всех проектов параметры застройки. По мнению Анзора Берсирова, эти параметры сформированы в областных нормативах достаточно грамотно для того, чтобы заметно улучшить градостроительный облик Ленинградской области. «Нормативы фиксируют существенно более гуманные параметры жилой застройки, чем те, что мы имеем в уже реализованных или начатых проектах», - соглашается Антон Финогенов.

На этих ошибках нужно учиться

Закон не имеет обратной силы: РНГП не предусматривают снос некачественных жилых зон. Кроме того, в проектах, реализуемых сейчас, застройщик имеет полное право придерживаться максимальной этажности и плотности – ведь он начал работу до появления нормативов. Таким образом, в ближайшее время градостроительные ошибки будут по инерции расширять ареал своего присутствия в Ленинградской области. Затем правительству региона придется не один год их исправлять. Институт «Урбаника» условно разделил всю застройку Ленинградской области на несколько типов. Первый – упомянутые выше многоэтажные дешевые районы в полях. Одним из главных приоритетов градостроительной политики региона «Урбаника» считает реабилитацию этих жилых зон - пока они не стали очагами люмпенизации области. «Такие искусственные зоны, не привязанные к самобытным городским центрам и не имеющие никаких рекреационных преимуществ, являются самыми проблемными»,- поясняет Антон Финогенов.

Как он продолжает, программа средовой реабилитации суррогатных городских районов должна предполагать их обеспечение общественным транспортом (главным образом, на базе железной дороги), формирование общественных пространств, социальной инфраструктуры и центров занятости. «Причем в основном предстоит обеспечить людей непромышленными рабочими местами, потому что в сегодняшней структуре занятости петербургской агломерации рабочие места на производствах занимают только порядка 20%», - делает ремарку руководитель «Урбаники». Также в целях реабилитации территорий необходима разработка программы частно-государственного партнерства в сфере здравоохранения, дошкольного и школьного образования. Уже ясно, что на бюджетные деньги невозможно обеспечить все новые жилые комплексы социальными благами, поэтому встроенные и пристроенные частные сады и школы – главный механизм компенсации дефицита. «Чтобы реализовать такую программу, правительству региона потребуется поддержка Российской Федерации, в том числе, юридическая», - дополняет Антон Финогенов.

Второй тип застройки – продолжение сложившихся городов и поселков. Такая застройка тоже создает территориям немало проблем – например, окраины некогда уютного Всеволожска пострадали от пристроенных к ним многоэтажных микрорайонов. Но все-таки интеграция с живой средой обитания – более естественный и перспективный путь градостроительного развития, чем освоение чистого поля. Как сделать эту интеграцию гармоничной, как раз плохо видно с регионального уровня власти, и хорошо – с местного. Это одна из причин, почему, как считает Финогенов, не достаточно принятых в области РНГП – нужно мотивировать муниципалитеты к разработке собственных градостроительных нормативов, причем не формальной, а содержательной.

«Условно говоря, нормативы давно сложившегося поселения могут предусмотреть постепенное повышение высотности - с одного этажа до двух-трех, и затем до пяти-шести, выше которых в данном конкретном месте строить будет нельзя, хотя в целом по области – можно», - рассуждает Антон Финогенов. «Нужно научиться на сделанных ошибках, вдумчиво регулируя градостроительную деятельность, а не вводя драконовские запреты, как многие предлагают, - резюмирует он. – Отказ от инвестиций и удовлетворения потребностей людей в жилье – это управленческое бессилие».

Пастораль против высоток

Многоэтажная застройка мало уместна на территории Ленобласти, - продолжает тему уроков, которые необходимо извлечь, Сергей Цыцин. «Размер – это не только форма. Высота и масштаб застройки несут в себе глубокое градостроительное содержание. Масштабная застройка формирует крупный город с его специфическим стилем жизни, который не нужно копировать в области», - говорит архитектор. «В Ленинградской области логично формировать стиль жизни, альтернативный городскому, и в архитектуре должны преобладать пасторальные мотивы», - считает он.

«Природе не нужны доминанты», - утверждает Рафаэль Даянов, который также является противником многоэтажного строительства в Ленинградской области. «Мы часто видим, как строится высотка, и там концентрируются услуги для всей округи. Вместо этого, надо создавать в каждом малом городе полноценный центр – с пешеходной улицей, ресторанами, центрами развлечений, офисами, как это сделано в Иматре или Лапперанте», - говорит Даянов и добавляет: «Тогда и качество жизни повышается, и застройка формируется гармоничная, распределенная по земле». Еще один безусловный приоритет для Ленобласти – защита ландшафтов, - считает Рафаэль Даянов. «Культура населения пока не очень высока, и каждый норовит построить свой блиндаж с пулеметной вышкой в самом красивом месте, лучше всего – на воде, - говорит он. – В итоге мы получаем заблокированные, застроенные частными крепостями, озера, а любоваться пейзажами едем в соседнюю Финляндию, где водоемы остаются общественным достоянием». «Другой пример – сосед по дачному поселку срубил на своем участке старые сосны, - продолжает архитектор. – Почему-то человек стремится жить на природе, но ему не нравятся деревья. Когда мой знакомый в Германии спилил одну березу у входа на участок, его заставили заплатить крупный штраф и посадить такую же, рядом».

Кроме того, «развитие градостроения в Ленобласти – это в значительной степени развитие общества и культуры», - уверен Рафаэль Даянов. Города и поселки с богатой историей, старыми парками и усадьбами, должны становиться центрами фестивалей и других культурных событий, а не лежать в запустении. Тогда будет больше шансов на развитие в регионе интересной застройки, вписанной в исторический и культурный контекст.

Будущее в контексте

Возрождение исторических мест – важная часть программы реанимации земель, в которой нуждается Ленинградская область. «Прекрасный парк в Ропше заброшен. Роскошное место – Гостилицы, а там царит запустение. Почему? Кингисепп, Волховстрой, Петрокрепость, Копорье, - все это как будто выселки, хотя в каждом из этих мест – своя история, потенциально крайне интересная среда для жизни, культурных событий, образования», - рассуждает Рафаэль Даянов.

«Однако на 95% территории Ленинградской области исторический контекст отсутствует, старая застройка не сохранилась, - продолжает тему Антон Финогенов. – Поэтому в регионе уместна новая архитектура, подчеркнуто современная, которая создаст своеобразную среду там, где сейчас просто отсутствуют какие-либо средовые характеристики». «Любая качественная архитектура обязательно учитывает контекст – и природный, и культурный, стремясь к интеграции с ним, - добавляет Антон Финогенов. - Очевидно, использование натуральных материалов, акценты на особенности ландшафта, на близость к природе будут более уместны в данном случае, чем строительство башен из стекла и бетона. Но качество должно иметь под собой экономическую основу. Массовая жилая застройка эконом-класса редко создает почву для интересных архитектурных решений.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:

Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО «Строительный трест»:

Актуальные РНГП Ленинградской области очень подробно прописали все параметры зон застройки - и по плотности, и по высотности объектов строительства. Теперь самое главное – следить за соблюдением этих правил. Но, конечно, облик региона зависит далеко не только от нормативных документов, но и от культуры и профессионализма бизнеса, реализующего проекты на этой территории. Необходимо бережно относиться к природным ландшафтам – главному плюсу Ленинградской области. За городской чертой есть нетронутые уголки природы.

В области, создавая большие проекты комплексного освоения территорий, застройщики не должны вписывать объекты в существующую застройку, подстраиваться под существующие дома, определенные архитектурные традиции. Мы имеем возможность создавать жилые кварталы, изначально комфортные для будущих жильцов, предлагать им грамотную спроектированную современную среду обитания. Хорошая экология, оригинальная архитектура, удобство проживания – эти качества отличают лучшие проекты, реализуемые сейчас в Ленинградской области, и в этом их преимущество перед жилыми комплексами в городе.

Виктор Лебедев, генеральный директор компании «ЛСТ Менеджмент» (входит в ГК «Ленстройтрест»):

В последнее время предпринят ряд позитивных и качественных шагов со стороны правительства Ленинградской области – комитета по архитектуре и градостроительству, комитета по строительству и лично профильного вице-губернатора. Приняты региональные нормативы, во многих поселениях утвержден генеральный план и определены правила землепользования и застройки, которые достаточно жестко регулируют ключевые параметры строительных проектов – высотность (до 12 этажей), количество машиномест (одно на квартиру), обеспеченность местами в детсадах и школах, интенсивность озеленения территорий.

Эти шаги, можно сказать, выстраданы – во многом они обусловлены допущенными в предыдущие годы большими ошибками. Жесткие правила, конечно, нелегки для застройщиков, зато идут на благо жителям. Нам придется проявлять талант и профессионализм, чтобы соответствовать духу времени и современной культуре градостроительства.

В том числе, планируя проекты, мы должны уважать особенности места. Бесспорно, у Ленинградской области такие особенности есть. Это не культурная столица, не град Петра, а самодостаточный регион с хорошей экономикой, прекрасными жителями, устойчивыми традициями. Гатчина, где мы реализуем один из своих проектов – яркий тому пример.

Традиции и особенности нужно сохранять и приумножать, привнося новые элементы в архитектуру, но только не в виде пресловутой уплотнительной застройки. Вообще девелоперы пытались перенести такую застройку в область, как какой-то вирус, но она оказалась ненужной местным жителям – хотя бы в силу ментальности. Поэтому в первую очередь необходимо смотреть на историю места, ритм его жизни – это должно быть во главе угла при разработке девелоперского проекта. Не должен быть нарушен антистрессовый баланс жизни пригорода. Нельзя копировать непродуманные тенденции, которые имеются в Петербурге.