В ближайшее время в Выборгском районе появится только одна новая дорога

В очередном выпуске специального проекта "Недвижимость" РБК продолжает серию публикаций "портретов" городских районов, в рамках которой мы анализируем сложившиеся в районе зоны жилой застройки, состояние девелоперской активности и основные транспортные проекты и проблемы. В поле зрения — Выборгский район.

По сравнению с предыдущими районами — Приморским и Красносельским— Выборгский район отличает значительная "пестрота" сложившейся застройки: есть и популярные, и непопулярные спальные районы, зоны старой и новой малоэтажной застройки, значительное количество зеленых насаждений, активно развивающаяся новая промышленная зона "Парнас" и старый промышленный пояс вдоль Выборгской набережной. Последний как отмечают эксперты, можно удачно подвергнуть реновации, особенно учитывая, что Выборгский район весьма популярен у девелоперов, благодаря высоким ценам на жилье, а у покупателей — за счет весьма развитой инфраструктуры. Впрочем, не обошлось на данной территории и без проблем, хотя и не столь острых, как в других частях города. Например, автомобильных пробок — в будние дни на магистралях, связывающих район с центром города, а в выходные, особенно летом — на выезде из города по Выборгскому шоссе. Не исключено, что данная проблема может обостриться в ближайшие годы в связи с активным строительством новых кварталов — в 10-15 летней перспективе заявлен ввод не менее 5 млн кв. м жилья.

Дорогие "хрущевки"

Кварталы сложившейся застройки в Выборгском районе характеризует довольно высокое качество жилого фонда и наличие развитой инфраструктуры. Поэтому, как отмечает генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов, этот район — традиционно входит в "пятерку" лидеров по количеству заключаемых на вторичном рынке жилья сделок. При этом Выборгский район — одновременно и один из самых дорогих.Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Выборгском районе — около 94 тыс. руб. "Покупатель, имеющий ограниченные средства, скорее предпочтет другой район, так как там на покупку такой же квартиры он затратит меньше. Например, квартира в доме 137-ой серии в Приморском районе будет стоить дешевле, чем в Выборгском: в первом таких предложений на рынке гораздо больше, чем во втором", - рассказывает Сергей Дроздов. Дороже в Выборгском районе даже квартиры в "хрущевках", расположенных в престижных локациях.

От мала до велика

Самыми престижными кварталами многоэтажной застройки в Выборгском районе эксперты считают зону вокруг станции метро "Площадь Мужества" (в первую очередь — от Первого Муринского до Северного проспектов), где расположены дома "сталинского" времени, причем, по признанию аналитиков, лучше всего построенные и лучше всего сохранившиеся. Есть здесь и "хрущевки", пятиэтажные кирпичные дома 1950-70-х годов постройки, кирпичные "точки" 1970-80-х годов.Престижная малоэтажная застройка — Коломяги недалеко от станции "Удельная",, здесь также пользуются устойчивым спросом "сталинки" и так называемые "немецкие коттеджи" - двух-трехэтажные дома. Далее по популярности — застройка вокруг станции метро "Проспект Просвещения" и "Озерков", так называемый район "Шувалово-Озерки". По словам Сергея Дроздова, жилой фонд здесь представлен "старой панелью", "новой панелью" и новостройками - кирпичными и кирпично-монолитными домами. Наибольшим спросом пользуются дома, расположенные в районе пр. Энгельса, Выборгского шоссе, пр. Просвещения, ул. Хо Ши Мина и ул. Композиторов.

Южная и центральная части района менее популярны, несмотря на то, что и здесь есть "сталинская" застройка, поскольку, например, вдоль Сампсониевского проспекта, около станции метро "Лесная" не очень хорошая экологическая ситуация.

Зоны малоэтажной застройки помимо Коломяг в Выборгском районе сформированы также в поселках Парголово и Левашово, которыет также относятся к административным границам Петербурга, рядом с Суздальскими озерами, в Осиновой Роще. Однако если в Коломягах качество домов по большей части высокое, то в остальных локациях хорошим коттеджам зачастую приходится соседствовать с покосившимися деревянными постройками, иногда нежилыми.

На дальних рубежах

Еще несколько лет назад Выборгский район был зоной довольно активного строительства, однако сейчас в зонах сложившейся застройки запас земельных участков исчерпан. Поэтому большинство строек в районе — это точечная застройка. Среди зон девелоперской активности — Ярославский проспект, Железнодорожный и Институтский переулки, Костромской проспект. Среди реализуемых здесь проектов можно назвать Solo, "Костромской, 10" от "ЮИТ". Около станции Удельная также строится проект "Луначарского, 40" компании ЦДС, она же ведет работы по проекту "Парковый" на улице Орбели. Активно застраивается район станции метро пр. Просвещения (улица Корякова, Выборгское шоссе, ул. Композиторов), где свои проекты реализует ЮИТ ("Лотос", "Маэстро"), ГК "Пионер" (Yes). Среди крупных проектов - "Лондон Парк" от Л1 на пропекте Просвещения, 43.

Основная девелоперская активность в районе на данный момент сосредоточена у станции метро "Парнас" и в зоне Парголово. "Этими территориями интересуются многие девелоперы, и значительная доля объёма строительства, заявленная в районе, приходится именно на эту локацию. Исходя из ныне существующих заявлений застройщиков, в Выборгском районе появится свыше 5 млн.кв.м., при этом порядка 1,7 млн.кв.м. приходится на "Северную долину" от "Главстрой Спб" и около 1 млн.кв.м. – на проект от "ЦДС" в зоне Парголово", - отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. По ее словам, также заметен интерес строительных компаний к промзонам по Большому Сампсониевскому проспекту и Выборгской набережной, однако, так как это будут проекты редевелопмента, пока сложно предсказывать сроки и объёмы будущих объектов. Строительство малоэтажного качественного жилья в районе, нпаример, в престижной локации у Суздальских озер, по мнению ведущего аналитика АН "Итака" Екатерины Бармашовой идет медленно, но небольшие объекты строительные компании возводят. "Основные проблемы девелоперов могут быть связаны с необходимостью обеспечивать доступность коммуникаций для своих проектов и полностью возводить инфраструктуру в новых жилых кварталах", - говорит эксперт. Ценовая политика на квартиры в новых домах в сложившейся застройке района и на окраинах, естественно, серьезно отличается: в первом случае цены начинаются от 78 тыс. руб., а в проектах комплексной застройки на окраинах — от 70 тыс. руб. (но могут быть и ниже при приобретении на самых начальных этапах строительства).

Все дальше в область

Перспективными для жилой застройки зонами в Выборгском районе эксперты называют дальнейшую застройку поселка Парголово, в том числе не исключено постепенное вытеснение малоэтажной застройки (при наличии серьезно заинтересованных в освоении земель девелоперов). Аналогичная ситуация возможна и дальше — на территории Левашово. Также может продолжиться освоение зоны у станции метро "Парнас", земель за Шуваловским парком.

Транспортная стабильность

Если говорить об инфраструктуре Выборгского района, то в отношении транспорта в данной части города ситуация более-менее благополучная. Есть несколько проблемных точек, например, традиционно "пробочная" Светлановская площадь, выезд из города на Выборгском шоссе около станции метро "Озерки", железнодорожный переезд на этом же шоссе, через который — единственный! - можно попасть в Парголово, Поклонная гора, Кантемировский мост — одна из наиболее популярных связей района с центром города. В остальном движение как автомобилистов, так и общественного транспорта в районе организовано вполне сносно (по сравнению со многими другими частями города) и серьезных проблем у жителей не вызывает. В районе достаточно и станций метро — их шесть (шикарно по сравнению, например, с Красносельским районом, в котором подземки нет вообще). Видимо, именно это состояние некоторой стабильности в транспортном отношении привело к тому, что в районе в ближайшие годы не запланировано масштабных транспортных проектов, за исключением развязки на Поклонной горе — в текущем году на строительство путепровода планируется выделить из бюджета 1,1 млрд руб. Также должно завершиться и строительство развязки на Пироговской набережной на съезде с Сампсониевского моста. Вот, в общем, и весь перечень. До новых станций метро Выборгскому району также еще далеко — все планы метростроевцев будут реализованы здесь не ранее 2020-2025 годов.

Магазин и детсад - без очереди

Выборгский район хорошо обеспечен и другими объектами инфраструктуры, например, на его долю приходится порядка 11% от всех торговых площадей Петербурга (второе место после Приморского и Московского районов). На территории района расположены торговые комплексы Мега-Парнас, "Гранд Каньон", гипермаркеты "Призма" и "Максидом" на Выборгском шоссе и многие другие. Проблем с социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, медицинскими учреждениями — в районе также нет. Однако не исключено, что, как и в других частях города, они могут обостриться, если не будут найдены компромиссные варианты обеспечения инфраструктурой кварталов новой застройки.

Довольно активно по сравнению со многими другими районами в Выборгском районе развивается и производство. В промышленной зоне "Парнас" (ее площадь — более 500 га) действует несколько десятков предприятий разных сегментов — пищевого, машиностроительного и других. Также действующий промышленный пояс расположен в районе Выборгской набережной (от гостиницы "Санкт-Петербург" до станций метро "Выборгская" и "Лесная"), однако, как уже говорилось выше, есть перспективы редевелопмента этих территорий. В районе достаточно и бизнес-центров, крупные расположены на Выборгской и Пироговской набережных ("Нобель", "Акватория"), "Бекар" - на Самсониевском проспекте, "Петровский форт" на Финляндском проспекте.

Отдых на озерах

Если в плане обеспеченности метро Выборгский район кардинально отличается от Красносельского района, то в плане обеспеченности зелеными зонами эти две территории очень похожи. Только парк Сосновка занимает на территории Выборгского района около 300 га, а ведь есть еще парк Лесотехнической академии, Суздальские озера, Шуваловский парк, Удельный парк. Словом, мест для отдыха и прогулок предостаточно, не вызывает проблем и доступ к ним. В сумме с остальными достоинствами района, в том числе отсутствием серьезных проблем с транспортной, социальной и сопутствующей инфраструктурой, близостью к выездам на самое популярное для отдыха Курортное направление — эти факторы и объясняют, почему Выборгский район является одним из самых популярных для покупки недвижимости.

Директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина:

По итогам первого квартала 2013 года Выборгский район является лидером по объему строящегося жилья в Петербурге - на его долю приходится до 19% общего объема площадей в новостройках (свыше 900 тыс кв. м). При этом район уже практически полностью застроен. Места, интересные для строительства, есть в районе метро "Выборгская" и "Лесная", а также в районе промзоны Парнас. Возможности их развития связаны с редевелопментом территорий, драйвером этого может стать строительство нового виадука над Поклонногорской улице и дублера Выборгского шоссе. Плюсами района для девелоперов является высокий спрос на новое жилье в этой локации и как следствие довольно высокая цена продаж. Для покупателей жилья район интересен развитой инфраструктурой, обилием зеленых зон, близостью к станциям метро, возможностью выезда загород, где у большинства жителей района находятся дачи. Одна из больных точек района – транспортная ситуация, которая ухудшается из-за массовой застройки.

Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая:



В Выборгском районе удачно интегрировались два ключевых фактора: наличие больших зеленых территорий, парков, рядом с которыми возможно строительство жилья, и достаточно хорошая транспортная доступность. Несомненно, до сих пор наиболее притягательным элементом, формирующим и одну из зон концентрации девелоперской активности, была Сосновка. Но сегодня в этой популярной локации уже практически негде строить жилье. Поэтому, безусловно, особенно перспективна и интересна территория около Новоорловского лесопарка, где на участке площадью более 40 га наша компания ведет проектирование жилого комплекса комфорт-класса. На такой территории, действительно, возможно создание качественно новой комфортной жилой среды - с комплексно продуманными решениями по социально-коммерческой инфраструктуре, с отличными видами на парк, с хорошей транспортной доступностью благодаря строительству продолжения Суздальского проспекта и других магистралей и развязок.

Генеральный директор ГК "Город" Дмитрий Брызгалин:



Новостройки в Выборгском районе пользуются стабильным спросом среди петербуржцев. Ведется активное строительство в Парголово, Левашово, Осиновой Роще. В основном там возводятся многоэтажные кирпично-монолитные объекты в среднем ценовом диапазоне. В настоящее время в продаже находится примерно 50 строящихся объектов. Приблизительно 80% этого объема – жилье эконом-класса. Стоит заметить, что площадей под уплотнительную застройку тут осталось совсем немного, поэтому цена за 1 кв.м площади в квартирах современных домов будет регулярно подниматься.

Выборгский район может быть интересен для высотного строительства, так как новые высотные здания не будут диссонировать с окружающей застройкой и наносить ущерб исторической панораме города. На данный момент, безусловно, крупнейшими лидерами по объемам жилищного строительства в Петербурге являются Красносельский и Приморский районы. Однако необходимо отметить, что у Выборгского района есть все шансы составить им конкуренцию.

Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании "Ленстройтрест" Анжелика Альшаева:



Выборгский район продолжает довольно активно развиваться, в большей степени в районе Парнаса и в районе Удельной. Парнас - территория малообжитая, с недостаточно развитой инфраструктурой как социальной, так и дорожной. Сейчас эту территорию застраивает сразу несколько застройщиков. Ценовой ориентир задал "Главстрой", и другие игроки, реализующие там свои проекты, ориентируются примерно на тот же уровень "эконом". Напротив, возле Удельной предлагают жилье более высокого ценового сегмента. Это обусловлено и локацией, и уровнем самих застройщиков, работающих в комфорт-классе . Продолжается строительство и в любимом в предыдущие годы районе возле озер (м.Озерки), однако активной застройки там сейчас не наблюдается, в основном там реализуются малоэтажные проекты. Что касается проблем, характерных для района, то для Парнаса - это отсутствие социальной инфраструктуры, более того - отсутствие каких-то радужных перспектив по ее развитию в будущем, по крайней мере в объеме, достаточном для количества новых жителей микрорайона. И для Удельной, и для Парнаса проблемой остается транспортная доступность. Наличие метро является плюсом, но владельцы автомобилей практически ежедневно вынуждены проводить много времени в пробках и на подъезде к Парнасу, и при передвижении по проспекту Энгельса.

Руководитель Компании Л1 Павел Андреев:



От множества других спальных районов Выборгский район отличается прекрасной экологической обстановкой и развитой социальной инфраструктурой. Пожалуй, едва ли в городе есть другая территория, которая так насыщена парками, скверами, прудами и озерами. Хорошо развита в районе и транспортная сеть, в том числе здесь проходят сразу две ветки метро. Именно за счет всех этих факторов квартиры в новостройках Выборгского района пользуются неизменным спросом, а значит, их цена постоянно растет, а район уже много лет пользуется большой популярностью, как у застройщиков, так и у покупателей квартир. При этом имеет и большой потенциал для развития. Ведь в последнее время застройщики стараются не только построить качественное жилье, но и создать комфортную среду обитания. В составе строящихся жилых комплексов проектируются детские сады, школы и даже собственные клубы для спорта и отдыха.

Начальник отдела домовых сетей компании "СМАРТ Телеком" Андрей Шувалов:

Проекты комплексного освоения территорий, которые в том числе реализуются и в Выборгском районе, интересны для телеком-операторов тем, что у оператора появляется возможность "снять сливки" первым, пока проектом не заинтересовались конкуренты. Появление альтернативных операторов в этом случае занимает существенно время и средства, и в целом происходит не так быстро. В случае с точечной застройкой конкуренты появляются быстрее и конкуренция, как правило, выше. Для операторов связи важно, чтобы застройщиком уже на начальном этапе, на уровне проекта, было учтено строительство линий и сооружений связи. Поэтому серьезные строительные компании начинают работать с оператором связи на проектном уровне, когда еще нет даже фундамента будущих зданий. Далее оператор связи сопровождает весь процесс стройки, участвует в проектировании внешних и внутренних коммуникаций. Однако некоторые вспоминают о телеком-инфраструктуре только на стадии сдачи дома, когда госкомиссия начинает требовать документацию. Но таких застройщиков не так много.

Генеральный директор компании "ОБИТ" Андрей Гук:

Поскольку проекты комплексной застройки зачастую находятся на окраине города и на удалении от основных сетей, у операторов возникает больше сложностей при работе с такими объектами. Оператору приходится выполнять значительно больший объем работ по проектированию, согласованию, строительству и подключению сетей. Решаются они в рабочем порядке, просто на это уходит больше времени, сил и ресурсов. Инвестиции в подключение точечного дома составляют в среднем от 2 до 5 млн руб. в зависимости объема необходимых работ и удаленности объекта от опорной сети оператора. А вот посчитать стоимость подключения проекта комплексного освоения территории даже приблизительно не представляется возможным, поскольку такие проекты слишком разнятся по размеру, масштабам, уровню, местоположению и другим признакам.