Лучше, чем ждали: застройщики подвели итоги года

Доминирующая среди девелоперов оценка итогов 2015 года на рынке строящейся жилой недвижимости звучит примерно так: «Ситуация сложилась гораздо лучше, чем все ожидали».

«Уровень продаж объектов недвижимости показывает, что худшие опасения экспертов начала 2015 года о критическом падении спроса не оправдались, — поясняет руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. — Наоборот, количество сделок во втором полугодии увеличилось вдвое по сравнению с первым. В целом, темпы продаж этого периода сопоставимы с показателями 2014 года, без учета периода ноябрь—декабрь». Напомним: в ноябре- декабре 2014 года на рынке наблюдался ажиотажный спрос, обусловленный обрушением курса рубля. «Базовый спрос на недвижимость сохранился, и девелоперы по-прежнему могут выводить на рынок новые проекты», — констатирует Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе.

«Ситуация нестабильности становится нормой, люди уже постепенно к ней привыкают, продолжают строить планы и реализовывать их. Поэтому мы видим, что продажи проседают не настолько, насколько нам сулят прогнозы», — замечает в интервью РБК Петербург руководитель строительной компании Л1 Павел Андреев.

«Себестоимость у девелоперов в 2015 году выросла, но несколько меньше, чем мы ожидали, — дополняет директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. — Оставались достаточно стабильными и цены продаж — обвала цен, который предрекали некоторые эксперты, не случилось».

«Как мы и предполагали в начале года, уровень спроса на строящееся жилье снизился на 25% по сравнению с 2014 годом, но все равно остался на уровне спокойного и результативного 2013 года, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — По нашим предварительным данным, объем проданного жилья в новостройках Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в 2015 году составит около 3,7 млн.кв.м. Большинство сделок заключалось в диапазоне 1,5-3,5 млн рублей».

В свою очередь генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко утверждает, что реалии оказались соразмерны его ожиданиям и напоминает, что строительный рынок — индикатор экономических и политических изменений, в результате которых покупательская способность населения все же снизилась, а объем строительства сократился.

Спасительная ипотека

Ключевым событием года застройщики в один голос называют запуск государственной программы субсидирования ставок по ипотеке. «После резкого падения в начале года доля покупок с привлечением ипотеки стала расти, благодаря государственной поддержке. Это позволило девелоперам сохранить, а некоторым даже нарастить объемы продаж», — комментирует первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направления «Санкт-Петербург» Константин Ковалев.

«Программа ипотеки с государственной поддержкой действительно хорошо работала и стала весьма значимым фактором поддержания спроса», — соглашается Екатерина Гуртовая. Но тут же оговаривается: «Отсутствие ипотеки на «вторичке» существенно ухудшало и жизнь первичного рынка, ведь оба рынка тесно сопряжены. Серьезное снижение количества сделок на вторичном рынке из-за недоступности ипотеки негативно влияет на рынок жилой недвижимости в целом».

Бег с препятствиями

Среди факторов, негативно влиявших на рынок строящейся жилой недвижимости, девелоперы в первую очередь называют ситуацию с градостроительным регулированием. «Постоянно изменяющиеся правила и неопределенность в части будущих градостроительных решений не позволяют девелоперам полноценно планировать свои инвестиционные решения. Самая плохая для девелоперов ситуация — это когда вообще не знаешь, какие правила действуют сейчас, будут действовать завтра, и каким образом они могут поменяться уже по ходу реализации проекта», — поясняет Екатерина Гуртовая.

Различные ветви власти фонтанировали новыми вводными всю вторую половину 2015 года. Так, в середине минувшего лета правительственный совет по жилищной политике поддержал инициативу о поэтапной отмене долевого строительства жилья к 2020 году. Причем сначала предполагалось внедрять альтернативные варианты заключения договоров долевого участия (в качестве переходного этапа) уже с 2016 года. Впрочем, эта инициатива довольно быстро «потонула», и был поддержан курс на корректировку уже действующей на рынке практики взаимоотношений застройщиков и покупателей недвижимости в соответствии с 214-м федеральным законом.

К таким корректировкам относится, в частности, введение новых требований к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Ограничение числа компаний, допущенных к такого типа страхованию с 1 октября 2015 года, практически парализовало рынок — регистрация новых договоров долевого участия была не некоторое время остановлена. «Перемены не только притормозили процесс регистрации сделок, но и привели к возникновению совсем другой стоимости страхования для застройщиков, которая не закладывалась изначально в бюджеты проектов», — говорит Екатерина Гуртовая.

«Мы понимаем, что инициативы направлены на улучшение работы застройщиков, и призваны защитить интересы дольщиков. С некоторыми такими инициативами можно даже согласиться. Однако они требуют тщательной проработки, и уж точно не нужно торопиться с их внедрением. Во всех случаях должен предусматриваться переходный период», — настаивает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

На городском уровне власти сначала заявили о желании получать от застройщиков 10% построенного жилья для нужд очередников и льготников, а затем объявили о скором утверждении новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), подразумевающих ограничение максимальной высоты возводимых зданий в 40 м (это примерно 12 этажей) и снижение коэффициента использования территории.

Наконец, под занавес года стало известно, что чиновники планируют утвердить региональные нормативы градостроительного проектирования. В таком случае социальная нагрузка на застройщиков вырастет, так как существенно увеличивается необходимое количество мест в детских садах и школах в расчете на 1 тыс. жителей.

Ценовые ограничения

Все подобные нововведения, по утверждению застройщиков, негативно влияют на конечную стоимость жилья. «Страдает экономика уже запущенных проектов — растут статьи затрат, которые включаются в цену конечного продукта», — говорит Игорь Креславский. При этом в условиях нестабильного спроса застройщики не имеют возможности существенно двигаться по цене. «Объективных причин для резкого падения цен на петербургском рынке жилья нет. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно сохранение цен на текущем уровне с небольшим ростом на уровне инфляции», — полагает Константин Ковалев. По его мнению, спрос будет концентрироваться на наиболее качественном городском жилье.

«При разнонаправленной ценовой политике компаний-застройщиков, средний уровень цен на жилье сохранится на текущей отметке», — прогнозирует Сергей Ярошенко.

«За исключением некоторых компаний, явно испытывающих проблемы с финансированием строительства и вынужденных максимально привлекать средства дольщиков, практически никто из застройщиков цены не понижал», — утверждает Екатерина Гуртовая. По ее словам, ценовая политика «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2015 году (как, впрочем, и всегда) была ориентирована исключительно на ситуацию со спросом. «Мы повышаем цены, если есть спрос, если нет спроса — удерживаем цены на существующем уровне», — формулирует Екатерина Гуртовая. «Цены на квартиры в комплексах, пользовавшиеся стабильным спросом покупателей, остались на прежнем уровне, — рассказывает Юлия Ружицкая. — На те, что пользовались большей популярностью, — росли. Так, цены на квартиры в комплексах класса масс-маркет были стабильными, в бизнес-классе поднялись на 10%, в премиум — на 22%».

Год грядущий

В 2016 год девелоперы смотрят довольно уверенно. «Ситуация в 2015 году оказалась лучше, чем все ожидали, и это вселяет некоторый оптимизм относительно следующего года. Тем более, что многие эксперты сейчас склонны прогнозировать, что 2016 год будет еще более тяжелым, чем нынешний», — рассуждает Екатерина Гуртовая.

«Наши прогнозы по увеличению покупательского спроса весьма оптимистичны: мы рассчитываем на рост продаж в связи со стабилизацией экономической ситуации и вводом в продажу новых проектов», — вторит Сергей Терентьев. По его словам, сложившаяся ситуация благоволит крупным застройщикам. «За последний год с рынка ушли несколько слабых игроков с единичными проектами, что обеспечило крупным застройщикам приток новых клиентов, — поясняет Сергей Терентьев. — Теперь почти 60% предложений квартир в новостройках приходится на долю крупных компаний, входящих в ТОП-10».

«Волк — санитар леса, кризис — санитар экономики», — резюмирует Сергей Ярошенко. По предположению генерального директора ГК «КВС», на рынке останутся «сильные игроки», готовые оперативно и нестандартно реагировать на внешние изменения.

Полную версию материала читайте в спецпроекте РБК+.