«Это не преувеличение»: застройщики готовятся к падению спроса на 50%

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Петербургские застройщики готовятся к резкому падению спроса — как минимум на 50%, как следствие исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Эта программа оставалась последней возможностью купить квартиру в городе и области в новостройке по ставкам ниже рыночных под 6% годовых. У крупных застройщиков на эту программу приходится от 75 до 90% всех сделок по продаже жилья.

Лимиты заканчиваются

Возможности взять кредит на приобретение квартиры на первичном рынке льготных условиях резко сократились. После того, как Сбербанк, на который приходилось 70% выдачи семейной ипотеки прекратил 18 сентября выдачу таких кредитов из-за исчерпания лимитов, два крупных российских банка ужесточили условия выдачи займов. В конце прошлой недели в банке ВТБ поднял размер первоначального взноса по семейной ипотеке до 50,1%; теперь для Петербурга и Ленобласти при максимальном размере кредита 12 млн руб. на первый взнос необходимо собрать чуть выше 6 млн руб.

Фото: Дом.РФ

Первый взнос по кредиту в размере 20,1% сохранится только зарплатных клиентов этого банка и клиентов с «комбо-ипотекой» (когда максимальной суммы льготного кредита под 6% не хватает для покупки жилья и клиент берет ипотеку по рыночной ставке выше 21% годовых на остаток суммы— ред.). В Альфа-Банке также изменили условия кредитования: семейную ипотеку выдают только при субсидировании ставки застройщиком и в случае, если клиент готов взять «комбо-ипотеку».

«Безусловно, условия, озвученные ВТБ, являются заградительными для сегодняшних заемщиков. В настоящий момент сложно оценить количество потенциальных покупателей, готовых внести 50% в качестве первоначального взноса, но в целом ситуацию можно сравнить с началом 2024 года, когда банки вводили дополнительные условия для получения ипотечного кредита с господдержкой. Последствия этих решений для рынка хорошо известны. Разница заключается только в том, что у рынка Петербурга и так осталась одна льготная ипотечная программа, с помощью которой можно было решить жилищный вопрос молодой семье с ребенком до 7 лет. Сейчас перспективы этой программы становятся все туманнее», — говорит заместитель генерального директора АН «Главстрой» Ольга Кузнецова.

Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева согласна, что первый взнос до 6 млн руб. — это заградительное условие, особенно в сегменте жилья масс-маркет. «По состоянию на август и сентябрь 2024 года, первый взнос по семейной ипотеке в ГК «КВС» составляет около 25%. Анализируя новые условия, мы вычислили процент сделок с первым взносом 50% и более за этот же период. Показатель ничтожно мал — всего 3% сделок», — добавляет она.

«Вероятно, у ВТБ остался лимит выдачи всего на несколько дней. В такой ситуации он пытается максимизировать пользу для своих уже существующих клиентов. В Сбербанке лимит выдачи по семейной ипотеке уже исчерпан. В других банках средств осталось на несколько дней работы. Максимум оставшихся лимитов, по моим оценкам, хватит до конца сентября», — считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Перераспределение средств

«Повышение первоначального взноса у ВТБ скорее является временной мерой, введенной для того, чтобы разделить оставшийся лимит до распределения ресурсов», — полагает директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова. По ее прогнозам, вслед за ВТБ другие банки будут пересматривать условия выдачи кредитов, чтобы более тщательно анализировать клиентов для предоставления им семейной ипотеки. «Такие меры помогут сохранить лимит до следующего перераспределения резерва», — поясняет Юлия Мошкова.

Оператор льготных ипотечных программ Дом.РФ уже заявил, что до 10 октября перераспределит лимиты на выдачу семейной ипотеки с учетом текущего регулирования объемов выдачи по этой программе. Из общего лимита на 2024 год по семейной ипотеке в размере 5,9 трлн руб., по оперативным данным на 19 сентября было выдано на сумму 5,47 трлн руб. Таким образом, лимит уже выбран на 93%.

«Лимиты заканчиваются у всех банков. В лучшем случае после их исчерпания рынок обрушится на 50%. И это не преувеличение. До 80-85% проводимых сейчас сделок оформляются в ипотеку. Из них 90% — сделки по семейной ипотеке. Таким образом, если не будут выделены дополнительные лимиты по этой программе, рынок ожидает еще худшее падение, чем в июле. При этом снижение будет от более низких объемов продаж, чем три месяца назад», — прогнозирует Сергей Терентьев. Он уточняет, что речь идет о массовом сегменте жилья, поскольку для элитных проектов наличие или отсутствие лимитов по семейной ипотеке серьезного значения не имеет.

Поскольку речь идет не о выделении дополнительных средств из федерального бюджета, а о перераспределении между банками ранее одобренных сумм, оставшиеся 7% рынок освоит быстро.

«Безусловно, в таком объеме, в котором ранее распределялись лимиты, они уже не будут предоставляться. Никто не ожидал, что лимиты так быстро закончатся, и что семейная ипотека будет настолько популярна, с учетом того, что по условиям для ее получения были введены серьезные ограничения», — говорит директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова. Напомним, что до июля этого года на семейную ипотеку могли претендовать семьи с двумя детьми до 18 лет, по новым условиям такие кредиты доступны семьям, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет. В «Петербургской Недвижимости» отмечают, что сегодня около 75% всех сделок совершаются по программе семейной ипотеки.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) в августе в Петербурге было выдано 1634 льготных ипотечных кредитов, в Ленобласти — 403. Общий объем выданных льготных ипотечных кредитов в городе за август 2024 года составил 11,38 млрд руб., в области — 2,57 млрд руб. В Петербурге падение по сравнению с июлем составило 9%, в Ленобласти — 23%.

«Скорее всего, в октябре уже не будет никаких лимитов для перераспределения. Все они будут исчерпаны в сентябре. Без получения новых лимитов никакой работы по семейной ипотеке в октябре не будет. Это остановит рынок», — ожидает Сергей Терентьев.

Другие инструменты

Опрошенные РБК Петербург девелоперы сошлись, что в ближайшие месяцы главным способом стимулирования спроса станут рассрочки. «Сейчас они очень широко представлены на рынке, как никогда раньше. Логично, что рассрочка как форма оплаты, на фоне исчерпания лимитов по семейной ипотеке, продолжит пользоваться повышенным интересом у людей, которые планируют приобретение жилья», — отмечает Ольга Кузнецова.

Однако в ЦДС подчеркивают, что полноценной замене ипотеке рассрочки стать не смогут, поскольку выдавать их на срок 10-15 лет застройщики не могут ни по текущему законодательству о долевом строительстве, ни в рамках своей операционной деятельности. «А рассрочки на один-три года не станут массовым инструментом покупки жилья», — резюмирует Сергей Терентьев.

«Основной драйвер продаж для любого застройщика — это ипотека. Сколько бы девелоперы не придумывали рассрочек и программ зачета жилья, основные условия должны быть связаны с ипотекой. Мы не являемся банком, кредитной структурой и не можем давать клиентам длительные рассрочки. Наше главное обязательство — строить жилье, соблюдая условия договора долевого участия. На данный момент стандартная ипотека со ставкой 20% годовых — нерабочий инструмент. Такие сделки штучные, с небольшими суммами», — подчеркивает Анжелика Альшаева. Па данным «КВС», под высокую ставку люди готовы брать в кредит не более 2 млн руб., все остальные средства для покупки квартиры — это накопления или деньги, полученные с продажи уже имеющегося жилья.

Повтор публикации от 23.09.2024