Эксперты объяснили, почему своя «Зимняя вишня» есть в любом городе

Трагедия, подобная той, которая недавно произошла в Кемерово, может случиться в любом городе России, считают опрошенные РБК Петербург эксперты по пожарной безопасности. Подавляющее большинство объектов коммерческой недвижимости не соответствует нормам безопасности — как де-юре, так и (что гораздо важнее) де-факто. Эксперты, на практике знакомые с проблемой, рассказали редакции (в том числе и на условиях анонимности) о том, каковы главные дефекты существующей в зданиях общественного назначения системы защиты от чрезвычайных ситуаций.

Дмитрий, менеджер по безопасности крупного петербургского отеля:

«Чтобы исключить проблемы с системой пожарной безопасности, все стороны процесса — собственник, управляющая компания, сотрудники охраны, надзорные ведомства — должны последовательно соблюдать ряд правил. Поскольку свод этих правил обширен и их соблюдение требует значительных затрат, пожарная безопасность страдает на очень многих объектах. Самая беглая экскурсия по нескольким торговым центрам, гостиницам и так далее, позволит специалисту выявить системные ошибки, которые могут привести к пожару с печальными последствиями.

Во-первых, совершаются ошибки на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Проектная документация должна разрабатываться с соблюдением норм пожарной безопасности. Звучит банально, но построенный объект должен функционировать в соответствии с проектом. И эвакуационные пути должны быть там, где они заложены. Однако возникают ситуации, когда арендатором заявлено 50 посадочных мест, а по факту у него работает 89 человек. Из-за этого пропускная способность эвакуационных путей оказывается недостаточной. К сожалению, на практике добиться от арендаторов полного выполнения требований достаточно трудно из-за финансовых издержек.

Во-вторых, технически пожарные системы достаточно сложны и требуют соответствующего квалифицированного обслуживания. Оборудование, его содержание и обучение персонала стоят дорого. По закону обучение персонала должно происходить минимум два раза в год (зимой и летом), а для этого нужно собрать всех арендаторов, остановить их работу. Но несколько часов простоя в торговом комплексе — это убыток. Пытаясь избежать финансовых потерь, обучающие мероприятия часто проводятся формально, без реальной эвакуации.

Техника лишь дает сигнал

Третья причина связана с пожарной автоматикой. Предполагается, что в случае ЧП сигнализация должна вывести на специальной панели адрес точки. Иногда собственники экономят на визуализации, что ведет к трудностям в понимании системы. Например, система показывает, что среагировал определенный датчик — весь торговый комплекс работает, сигнализация звенит только внутри помещения охраны. На этом этапе охранник не понимает, ложный это вызов или нет. И он должен по адресу быстро определить, в какой точке сработал сигнал. Но у оператора нет визуализации — и он разворачивает планы и схему здания, направляет туда мобильную группу, чтобы установить причину. Все это занимает время. Представьте, что у вас большой четырехэтажный объект с фудкортом, где в каждой кухне находятся датчики. Пожарная сигнализация может срабатывать до десяти раз в сутки в зависимости от разных процессов. В конечном счете постоянно организовывать эвакуацию трудно и затратно, проще отключить сигнализацию.

Иногда сотрудники отключают систему, подумав, что она неисправна. А версия о неисправности у них возникла, потому что, скорее всего, они не смогли точно определить место, где сработало устройство. Если бы был проработан механизм, операторы точно определили бы, где происходит накал проводов в случае сгорания проводки или где кто-то балуется с огнем. Техника лишь дает сигнал, принятие решений остается за людьми.

Нарушения правил пожарной безопасности можно было бы установить при тщательной проверке со стороны надзорных органов. Но проблема в том, что пожарный надзор сводится в существующей системе либо к коррупции, либо к шантажу.

Коррупция или шантаж

Как сделать проверки менее формальными? Во-первых, органы пожарного надзора должны присутствовать на момент ввода здания в эксплуатацию, когда можно установить наибольшее число нарушений в конструктиве здания. Проверки через три года, когда истекает гарантия на здание — и претензии генподрядчику уже не предъявить, гораздо менее эффективны. Причем в ходе проверок инспектор должен помогать собственнику и управляющей компании реальными советами, как решить проблемы, а не отсылать их к нормативным документам.

Следующий момент — нормы пожарной безопасности, которые касаются конструктива здания, должны быть понятны и не иметь двоякой трактовки. Эта неоднозначность часто становится лазейкой для нечистоплотных застройщиков. Сейчас существуют жесткие требования для школ и больниц. Аналогичные требования нужно прописать для бизнес-центров, торговых центров и гостиниц, чтобы устранить возможность их неоднозначной интерпретации.

Заставить собственников исполнять требования безопасности может помочь зарубежный опыт введения системы обязательных страховок. Если в здании есть серьезные нарушения пожарной безопасности, страховка для него будет стоить очень дорого. Страховые компании, преследуя свои интересы, будут выставлять жесткие требования пожарной безопасности, а бизнес будет вынужден эти требования выполнять, чтобы снизить стоимость страховки.

Бизнес, управляющие компании, охранные организации, МЧС должны быть заинтересованы в соблюдении правил безопасности. МЧС может разработать правила, но без учета опыта и мнений всех сторон эти правила не будут работать. Поэтому, чтобы решить все эти проблемы, нужно не взаимное удушение, а диалог».

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в группу «Бестъ»):

«Еще на этапе проектировки торгово-развлекательных центров (ТРЦ) и выработки концепций их функционирования должен рассчитываться риск тяжелых последствий в критических ситуациях. Но проблема в том, что при выборе проекта инвесторы ориентируются прежде всего на варианты, гарантирующие максимально возможные доходы, а не безопасность. Отсюда и желание построить ТРЦ как можно выше, чтобы заполнить его как можно большим количеством арендаторов.

Опасная логистика

Однако, чем больше в комплексе этажей, тем менее он безопасен. Верхние этажи наименее ликвидны с точки зрения коммерции. Поэтому традиционных для ТРК ретейлеров на них, грубо говоря, не загнать. Менеджменту центров приходится формировать наверху особые зоны развлечений — контактные зоопарки, фудкорты, детские площадки. Таким образом, на самых опасных этажах в торговых центрах концентрируется наименее способный к эвакуации контингент — дети. Если пожар случится, условно говоря, на третьем этаже, то четвертый этаж будет отрезан от эвакуации едким дымом. В то же время в ТРЦ, как правило, минимум окон и запасных выходов. Это и дорого, и не приносит ощутимой выгоды.

Еще одна проблема современных ТРЦ — их логистика. Концепция перемещения человеческих потоков нацелена на то, чтобы покупатель заблудился. Это ни для кого не секрет, и любая международная консалтинговая компания рекомендует выстраивать логистику в торговых центрах именно таким образом. Соответственно строится система эскалаторов, лифтов, туалетов и т.д. Именно поэтому в большей части ТРЦ нет туалета на первом этаже.

Дети — дальше от выхода

Чтобы повысить эффективность систем безопасности, необходимо заставить собственников общественных зданий внедрить системы моделирования поведения масс в критических ситуациях. Например, американцы пользуются системой, рассчитывающей, как люди будут эвакуироваться в условиях паники. Модель позволяет с высокой вероятностью предсказать, куда и как люди побегут, сколько будет жертв и т.д., если огонь охватит ту или иную территорию или если в определенной локации произойдет теракт.

В соответствии с расчетами такой модели каждому зданию можно присвоить определенный класс риска, и исходя из него варьировать требования, например, к той же пожарной безопасности. Причем такие системы не стоят невообразимых денег в сравнении с инвестициями в строительство. Главное, чтобы такое требование было».

Позиция спикеров может не совпадать с мнением редакции.