Петербургские застройщики задумались о доступных квартирах
Усиливающийся кризис ставит застройщиков в условия жесткой конкуренции, когда лозунги о социальной ответственности бизнеса и робкие попытки приблизить стоимость жилья к понятию доступности сменяются прагматичными расчетами, на чем можно сэкономить, чтобы заинтересовать избирательного и с каждым днем беднеющего покупателя. Сейчас в Петербурге наблюдается несколько ажиотажный спрос на массовое жилье, который эксперты связывают с валютными колебаниями и неуверенностью потребителей в других инвестиционных инструментах. Однако интенсивная и сжатая во времени реализация отложенного спроса через несколько месяцев поставит перед строителями задачу, где теперь найти покупателя и как привлечь его.
Оживленная дискуссия на круглом столе "Экономика доступного жилья", который открыл очередной цикл встреч в рамках проекта РБК "Будущий Петербург", показала, что застройщики располагают резервами, которые могут оптимизировать экономику проекта, снизив стоимость квадратного метра при сохранении качества жилья. Однако для того, чтобы большинство россиян смогли решить квартирный вопрос, нужны комплексные усилия властей, которые не должны ограничиваться узкой сферой предоставления жилья немногочисленным категориям граждан.
Не роскошь, а место проживания
Жилье считается доступным, если семья из трех человек, собирая три года свои зарплаты, может купить квартиру площадью 54 кв. м, такие данные привела Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ.
Обсуждая текущий уровень доступности жилья в Петербурге, участники согласились, что для большинства горожан квартирный вопрос до сих пор остается открытым и сложным.
Коммерческий директор "Главстрой СПб" Алексей Гусев считает, что жилье всегда остается востребованным и актуальным для всех слоев населения. Хотя, по его словам, сейчас люди находят возможность купить квартиру даже при скромных доходах с помощью ипотеки. "Это подтверждается тем, что у нас покупают люди с доходами около 70 тысяч на семью в месяц. Люди с относительно невысокими доходами, с нормально работающими двумя взрослыми могут позволить себе приобрести квартиру", - рассказал представитель компании.
Похожую оптимистичную позицию высказала начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова: "У меня тоже достаточно оптимистичный взгляд. Качество наших покупателей очень сильно изменилось. Если раньше это были преимущественно предприниматели, то в настоящее время это и служащие, и наемные менеджеры".
Бабушка в залог
С другой стороны, исполнительный директор ЗАО "Общественно-деловой центр Охта" Александр Бобков указал на то, что семья с доходом 70 тыс. руб. в месяц в состоянии выплачивать ипотеку, только выплатив большой первый взнос из старых семейных активов. "Бабушки и дедушки отказывали себе во всем, и их имущество явилось первым взносом. Но сейчас люди даже среднего возраста имеют разнообразные предметы потребления и откладывают все меньше и меньше. Все хотят комфорта. Этот кредит заканчивается. Буквально десятилетие, и все", - полагает бизнесмен.
Шеф-редактор "Недвижимость и строительство Петербурга" Дмитрий Синочкин привел данные опроса, согласно которому 67% горожан не удовлетворены своими жилищными условиями, но только 16% имеют возможность приобрести жилье. Первый вице-президент ГК "Балтрос" Олег Еремин также поддержал мнение, что для подавляющего большинства населения жилье недоступно. Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова указала на сокращение предложения городского жилья в хорошей локации, рядом с метро, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой. Сокращение предложения, в свою очередь, ведет к снижению доступности.
Время - деньги
Как пессимисты, так и оптимисты признают, что в условиях изменившейся макроэкономической ситуации и обострившейся конкуренции нужно искать резервы для оптимизации затрат. "Сейчас мы войдем в ситуацию, когда со всех сторон нас поджали, в том числе в связи с сильно изменившейся макроэкономической ситуацией, мы окажемся в стадии в лучшем случае стагнации, и в любом случае все эти резервы изыщем", - подчеркнула С.Денисова.
А.Гусев, в свою очередь, отметил, что большую часть затрат (60%) в себестоимости строительства приходится на строительно-монтажные работы (СМР).
Сдержать цены на квадратные метры, по мнению эксперта, можно за счет масштабных проектов (таких как, например, «Северная долина») и высоких темпов строительства. "Мы сегодня строим большие 25-этажные дома за два года. Поэтому мы можем продавать жилье по доступным ценам", - пояснил А.Гусев.
Доступность внаем
Альтернативное решение проблемы предложил директор центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов. По его мнению, в понятие доступного жилья нужно включать не только покупку квартир, но и аренду жилья, как это принято в западных странах. "У городских властей есть резервы к снижению барьеров для выхода на этот рынок новых квартир", - убежден эксперт.
Однако сейчас у девелоперов нет большого желания строить доходные дома и вообще связываться с рынком аренды, поскольку сейчас предложение на нем представлено в значительной части случаев квартирами от собственников, у которых не было инвестиционных затрат на приобретение сдаваемого жилья. "Таким образом, в расчете приемлемой арендной платы практически не участвует главная составляющая - возврат вложенных средств. У такого типа сдаваемого имущества есть масса недостатков, но конкурировать с такой арендой невозможно", - посетовал А.Бобков.
По словам бизнесмена, для развития цивилизованного сегмента аренды жилья необходим устойчивый спрос на него и готовность потенциального арендатора платить за жилье арендную плату, компенсирующую инвестору текущую рыночную стоимость денег. "Для запуска такого процесса необходимо либо дождаться заметного изменения конъюнктуры рынка недвижимости (падение спроса на покупку жилья, ужесточение условий предоставление ипотеки, дополнительная нагрузка девелоперов и так далее), либо помочь данному процессу административно. Городские власти, при желании, могут существенно облегчить девелоперам реализацию такого рода проектов", - полагает А.Бобков.
Чиновничья скрипка
В целом, большинство девелоперов полагает, что резервы для повышения доступности жилья нужно искать не в их кармане. "Нужно понимать, что первая скрипка у городских властей, и резервы нужно искать там", - отметила Н.Калашникова. "Политика, которую ведет город в отношении социальной инфраструктуры - строительство школ, детских садов за счет инвестора - это шаг к тому, чтобы сделать жилье еще менее доступным", - убежден О.Еремин.
Эту точку зрения поддержал и гендиректор "Архитектурной мастерской Цыцина" Сергей Цыцин. Он полагает, что бизнес пошел бы даже на снижение нормы прибыли, если бы видел предсказуемость в судьбе своих проектов. В качестве негативного примера архитектор привел проекты ЮИТ, Setl City и ГК "Пионер" в Приморском районе, которые оказались под угрозой из-за планов Смольного по созданию там же фанзоны для гостей Чемпионата мира по футболу в 2018г. "Доступность жилья - это показатель эффективности функционирования системы государственного управления", - подвел итог данной ветви дискуссии директор компании "Конфидент" Петр Кузнецов.
