Стабильные метры: будет ли дорожать жилье в ближайший год?
Цена на жилье - один из объектов пристального внимания достаточного количества людей вне зависимости от экономической ситуации в стране. Всегда есть те, кто планирует покупку квартиры в краткосрочной или долгосрочной перспективе и просчитывает наиболее выгодные варианты, и те, кто хочет продать имеющееся жилье. А уж если общие настроения в экономике далеки от позитивных, за стоимостью «квадрата» начинают следить все внимательнее, и в первую очередь те, кто желает сохранить сбережения. Часто недвижимость рассматривают в качестве самого надежного актива. РБК-Петербург разбиралось, чего ждать от цен на квартиры в текущем году.
Обогнали инфляцию
За прошлый год жилая недвижимость подорожала не существенно. В сегменте масс-маркет (классы «эконом» и «комфорт») цены выросли по разным оценкам на 8,5-8,8% в городской черте и на 6,6-6,8% в пригородных зонах. В то же время сегмент «бизнес» прибавил 11%, а элитное жилье - около 0,5%. Темпы роста - чуть выше инфляции (по данным Росстата, в 2013 году совокупная инфляция в России составила 6,5%), однако ниже, чем годом ранее, когда самый объемный сегмент - масс-маркет - подорожал примерно на 10%. Сильнее всего подорожали студии - примерно на 11%, и если в декабре 2012 года такую квартиру можно было купить примерно за 2,3 млн руб., то в декабре 2013 - уже почти за 2,6 млн рублей. Однокомнатные квартиры в конце 2013 года стоили в среднем 2,8 млн рублей, двухкомнатные - 4,1 млн рублей, трехкомнатные - чуть более 5 млн рублей.
«Миллионники» держат в узде
Стоит отметить, что за счет запуска новых масштабных проектов в Красносельском, Красногвардейском, Выборгском районах, а также в ближайших районах Ленобласти (Кудрово, Девяткино) цены в этих локациях могут быть на 10-20% ниже, чем в среднем по городу. В дальнейшем, как прогнозируют специалисты рынка, ценовой разрыв между новыми районами массовой застройки на окраинах и новостройками в обжитых районах будет только увеличиваться - за счет роста предложения в первом случае и закономерного сокращения предложения (из-за дефицита земельных участков) во втором. Однако проекты, «обрастающие» всевозможной инфраструктурой (например, в зоне Кудрово), будут медленно, но стремиться к «городским» ценам, поскольку развитие инфраструктуры - дорожной, социальной, торговой и прочей - дело небыстрое.
«Вторичка» простаивает
В то время, как на первичном рынке жилья цены хоть и не стремительно, но движутся вперед, вторичный рынок практически простаивает. Если в 2012 году рост цен здесь составил около 7%, то по разным оценкам за 2013 год цены выросли всего на 1-1,7%. По данным АН «Итака», существеннее всего подорожали квартиры в кирпично-монолитных домах, в меньшей степени «хрущевки», «брежневки» и «корабли» и совсем незначительно дома, относящиеся к старому фонду. Наиболее дорогими по-прежнему остаются Василеостровский, Московский, Петроградский и Центральный районы. Одна из причин столь невысоких скоростей роста «квадрата» на вторичке - вышедшие на рынок проекты с большим объемом предложения и растущая доступность новостроек, которые в некоторых случаях могут быть всего на 10-15% дороже квартиры на вторичном рынке, но при этом существенно лучше по качеству. Как следствие - на рынок выставляется все больше вторичного жилья - в структуре сделок строительных компаний клиенты, желающие приобрести новую квартиру, продав перед этим старую, составляют от 10 до 50%. Спроса же на такое количество вторичной недвижимости попросту нет. В дальнейшем ситуация может, с одной стороны, усугубиться, так как в ближайшие два-три года начнется строительство еще нескольких проектов-миллионников, а также на рынке будет все больше так называемой «новой вторички» - квартир, не проданных застройщиком на этапе возведения дома. С другой стороны, все нарастающий дефицит новостроек в обжитых районах будет заставлять покупателей, для которых определенная локация проживания является ключевым фактором, присматриваться именно к объектам на вторичном рынке.
Инвесторы торопятся
Нестабильная экономическая ситуация привела к серьезному всплеску активности инвесторов на рынке недвижимости в начале 2014 года. По данным застройщиков, доля инвестиционных сделок в январе текущего года выросла примерно на 5% по сравнению со средними показателями за 2013 год, в особенности активизировались инвесторы из других регионов, желающие приобрести квартиру в Петербурге. В зависимости от строительной компании, число инвестиционных сделок может составлять до 25-30%, средний уровень - 15-17%. В инвестировании в недвижимость как в способе сохранения сбережений по-прежнему есть смысл, уверены эксперты, потому что в долгосрочной перспективе эти активы всегда дорожают, даже если в краткосрочной есть вероятность снижения их цены. Кроме того, в начале года к застройщикам пришли и те покупатели, которые рассчитывали приобрести недвижимость чуть позже, но ситуация в экономике подтолкнула их сделать выбор.
Вверх или вниз?
Если с дальнейшей перспективой цены квадратного метра на вторичном рынке ситуация более-менее ясна, то с первичным рынком возможны два варианта развития событий. Первый - дальнейший рост цены. При отсутствии каких-либо серьезных макроэкономических потрясений стоимость квадратного метра на первичном рынке в течение 2014 года будет увеличиваться в пределах инфляции, то есть ориентировочно на 6-8%. Столь невысокие темпы объясняются тем, что рынок сегодня находится в состоянии равновесия, то есть объем платежеспособного спроса равен объему предложения. Это обостряет конкуренцию между застройщиками - как ценовую, так и качественную, когда каждый девелопер стремится предложить наилучший набор опций в своем объекте по цене, не сильно превышающей цены в проектах-конкурентах. При этом темпы роста цены «квадрата», как подчеркивают некоторые специалисты, в 2014 году могут быть все же чуть выше, чем в 2013 году, поскольку продолжает обсуждаться вопрос страхования ответственности застройщиков, а взносы - это дополнительные затраты. Впрочем, есть мнение, что новшество повлияет только на небольшие локальные объекты, а не на проекты комплексного освоения территорий.
Второй вариант развития событий, не исключаемый аналитиками, - небольшое снижение цен на первичном рынке жилья. Подобный сценарий может реализоваться в случае, если в продажу единовременно будет выведено сразу несколько очередей в разных крупных проектах комплексного освоения территорий (в стадии проработки сейчас проекты на 40-45 млн кв. м, оценили в АН «АРИН») и объем предложения превысит объем платежеспособного спроса (в 2013 году этот показатель составил около 3,9 млн кв м). За счет этого цены могут плавно снизиться на 10-15%. Впрочем, эксперты полагают, что вероятность реализации второго сценария ниже, чем первого.
Комментарии девелоперов:
Председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федор Туркин:
На протяжении последних двух-трех лет основным фактором, влияющим на цену жилья, является качество жилой среды, заложенное в проектных решениях комплекса. В этом смысле 2013 год не принес никакой «переоценки ценностей», и вряд ли ее можно ожидать в последующем. В сегментах массового спроса продолжат закрепляться те опции, которые раньше были характерны исключительно для категорий «бизнес» и «элит». Так, уже никого не удивляют подземные паркинги, в которые спускается лифт прямо с лестничной площадки. «На очереди» вполне могут быть центральное кондиционирование, широкий набор других элементов, которые объединяются понятием «умный дом». Воплощению этих пока что фантазий может серьезно поспособствовать высотное строительство, которое очень требовательно к применяемым технологиям и вынуждает участников строительного процесса осваивать новые подходы.
Начальник отдела маркетинга ГК «Ленстройтрест» Марианна Ивлева:
Ценовой разрыв в зависимости от района города наблюдался всегда, нельзя сказать, что в последнее время он принял устрашающий характер. С другой стороны, можно говорить о том, что некоторые районы растут очень быстро, в них появляется огромное количество предложений, и как следствие ценовая политика становится более мягкой. Например, в Шушарах планируется построить примерно 2 млн. квадратных метров жилья, пока из этих планов реализована четверть, и понятно, что столь массовое предложение не может конкурировать по цене с районами (не будем брать в расчет локацию), где строек достаточно мало, а объемы ввода жилья незначительны. Если рассматривать конкуренцию обжитых районов и пригорода, вряд ли возможно снижение цен из-за увеличившегося предложения за границей города: жилье в черте Петербурга всегда было дорогим, к тому же свободных участков под застройку почти не осталось, значит, предложение будет ограниченным – и цены соответствующими.
Руководитель Компании Л1 Павел Андреев:
Одна из главных тенденций на рынке строящегося жилья в прошлом году – рост объемов строящегося жилья. В прошлом году на первичный рынок Петербурга вышло рекордное количество нового жилья – почти 4,7 млн. квадратных метров. При этом объем строящегося жилья растет за счет проектов вблизи КАД, что подталкивает вверх цены на жилье в черте города - последние почти на 25% выше, чем в проектах на границе с Ленобластью. Растущая разница объясняется двумя факторами: активной скупкой недорогого жилья в городе, что провоцирует рост цен на недвижимость, и избыточным предложением в ближней области в районе КАД. Все это негативно сказывается на рынке. Для большинства покупателей купить жилье с удобной транспортной доступностью, недалеко от метро, и не в новых областных «гетто» становится практически невозможно. Так, самые ходовые квартиры эконом-класса в черте города за 2013 год подорожали примерно на 10%, а в пригородах – на 5-7%. Похожая ценовая динамика, скорее всего, сохранится и в следующем году.
