Жилищное строительство в Петербурге: исправить, пока не взорвали

Фото: РБК

Массовая жилая застройка во многих европейских городах деградировала десятилетиями, и опустилась до такого уровня, что ее пришлось сносить – целыми микрорайонми и за казенный счет. Тогда европейцы опомнились и стали внедрять новые подходы к планированию доступного жилья, доказывая, что недорогими средствами можно добиваться и комфорта, и эстетики. Картину эволюции европейских жилых кварталов, их пути к возрождению через упадок, показал на круглом столе "Жилая среда", проведенном в рамках форума "Будущий Петербург" медиахолдинга РБК, архитектор Максим Атаянц. Среди представленных им иллюстраций были в том числе фотографии типичного "спальника", взлетающего на воздух.

Петербург, как подчеркнул журналист Дмитрий Синочкин, в области жилищного строительства продолжает идти по азиатскому пути. Формируются многоэтажные районы для бедноты, стена к стене, окна в окна, и возрождением пока не пахнет – в этой невеселой оценке сошлись все участники недавней дискуссии. "Новостройки последних лет еще хуже советских. Жилые массивы не развивают городскую среду, а борются с ней", - сказал, в частности, урбанист Антон Финогенов. Разница в позициях обозначилась по двум другим вопросам: несут ли девелоперы ответственность за эту колоссальную проблему, и можно ли ее исправить? Среди экспертов, чьи мнения записали журналисты РБК, к счастью, нашлись и оптимисты, ответившие на второй вопрос однозначно утвердительно.

Сергей Ветлугин, генеральный директор компании "Главстрой – СПб":

- Экономика превалирует во всех вопросах, связанных с жилой средой. Население во втором по численности городе России имеет крайне скромный уровень доходов. Чтобы достичь тех показателей уровня жизни, которые есть в ведущих городах Европы, нам надо прикладывать большие усилия еще 50 лет. Мы не меньше других петербуржцев хотим, чтобы среда в жилых районах была комфортной, но оплатить среду европейского качества наши покупатели, увы, не могут. Я постоянно слышу о неправильной квартирографии – о том, что не могут новые дома состоять преимущественно из однокомнатных квартир, так как получится муравейник, и не будет социального разнообразия – однако мы строим те квартиры, на которые сегодня есть спрос. Другой пример: в проекте "Северная долина", следуя предъявляемым к нам требованиям, мы построили паркинги. Но места в них никто не покупает. Потому что во дворах, где придется, поставлены автомобили марки "Лада", и людей неудобства устраивают больше, чем дополнительные траты на цивилизованную парковку. Так почему, для кого, я обязан эти паркинги строить?

Естественных предпосылок для формирования более комфортной жилой среды я не вижу, так как нет условий для роста благосостояния ее потребителей. Но могут быть созданы административные предпосылки – у городской власти есть рычаги влияния на ситуацию, и они должны быть применены. Рынок жилья можно сделать более конкурентным и доступным по цене, если на нем будут регулярно появляться новые участки. Семьдесят лет советская власть аккумулировала у себя это имущество, и до сих пор не хочет с ним расстаться. Кроме того, правила игры в области градостроения – в том числе в отношении разработки и утверждения проектов планировки – до сих пор так мутны, как будто специально поставлена задача сделать сроки реализации строительных проектов неопределенно длительными. И все это влияет на цену квадратного метра. Но и наоборот: диалог девелоперов и власти, настоящий, а не показной, откроет возможности для серьезных качественных изменений в жилой среде Петербурга.

Антон Евдокимов, генеральный директор ЗАО "Управляющая компания "Эталон":

- Девелопер – это своего рода организм, рост которого в значительной степени определяется внешней средой. Невозможно становиться инициаторами новых стандартов комфорта проживания, если законодательство постоянно меняется по тем аспектам, по которым хотелось бы стабильности, и абсолютно не динамично там, где, напротив, хотелось бы большей гибкости.

Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций Российской академии народного хозяйства:

- Спальные панельные районы – дикость в 21 веке, но те, кто их строит, будет всегда находить себе оправдание. В России уже есть проекты, хотя их немного, где девелоперы, градостроители и архитекторы вместе сумели применить новые подходы. Первый подход – отказ от понятия "жилой район". Нужно внимательно планировать функции, помимо жилой: хотя бы для трети будущих жильцов должны быть созданы рабочие места. Второе: комфорт пространства, окружающего жилые дома, во многом определяется геометрией и объемом. В частности, нельзя делать дворы больше чем 50х50 метров, иначе они превратятся в пустыри или парковки. В-третьих, нужен поступательный переход от приватного пространства к общественному: должно быть место для семьи посидеть относительно уединенно, и место для коллективного общения – спортивная площадка, кафе и так далее. И, конечно, нужно думать об экологии – например, делая часть квартала пешеходной. В Москве жилье стало продаваться гораздо хуже, чем раньше, и это стало экономическим стимулом для смены парадигмы. Но если в других городах такого стимула пока нет, то, повторю, это не оправдание. Есть еще социальная ответственность за территорию, на которой человек работает.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:

- Попытка монстроизировать девелоперов, "алчущих только наживы"— это всего лишь желание "найти крайнего". Законы рынка никто не отменял, и нет ничего странного в том, что коммерческая структура ориентируется на спрос и извлечение прибыли. Управленческая задача городских властей и состоит в том, чтобы создать условия, в которых коммерческим структурам будет выгодно строить жилье по законам удобной и красивой городской среды. Это достигается через налоговые льготы для более прогрессивных проектов, ценовые преференции при продаже участков, участие города в инфраструктурных преобразованиях, создание грамотной и понятной нормативной базы. Пока же у девелоперского сообщества нет четких критериев той самой правильной городской среды, которая оптимальна для Петербурга, и нет понимания маршрута движения к ней. Критерии и маршрут развития должен выработать город. А мы готовы включиться в этот процесс.

Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ "Охта":

- Ссылка на административные условия – законы, санитарные нормы, регламенты, которые не позволяют строить качественное жилье, я считаю, не очень справедлива. Российские нормы человечнее российской практики. Если все – как и чиновники, так и застройщики - будут исполнять то, что написано в нормативах, мы получим более качественную жилую среду, чем сейчас. А вот на экономические ограничения застройщики ссылаются правильно. Как построить красиво, комфортно, правильно – это знают все, кто выезжал в соседнюю Финляндию. Но будет ли готов покупатель заплатить дополнительные деньги, чтобы получить этот дополнительный комфорт? Чтобы не рисковать, девелопер идет по простому пути. Он говорит: покупатель, я тут все уплотнил, убрал лишнее, чтобы ваше жилье было максимально дешевым. Такая тактика, с точки зрения объемов продаваемого жилья, побеждает. Поэтому к среде традиционные застройщики подходят от обратного: можно продать квартиры без парковки? Да. А можно без сквера? Тоже да. Тогда мы сэкономим 20 тысяч рублей на метре, и покупатель, полистав бюллетень недвижимости, придет к нам.

Застройщик верно оценивает покупателя. Он знает, что люди с охотой тратят сотни тысяч рублей на обустройство своей прихожей, но категорически отказываются потратить одну тысячу на благоустройство лифтового холла. Все слышали, что нужны общественные пространства, но никто не готов заплатить за общественное из своего личного кармана. Наоборот, предложат застройщику: давайте еще тротуар уберем, и вы мне дадите скидку в 15%.

Низкое качество спроса – это культурная проблема, но решить ее можно только экономическими рычагами. Покупатели жилья становятся долгосрочными инвесторами. Им можно объяснить на примерах – хоть и немногочисленных, но существующих в Петербурге, что в жилых проектах, где сформирована цивилизованная среда, недвижимость – дороже и ликвиднее, чем в остальных. Такие примеры надо пропагандировать. Когда покупатель увидит свою выгоду, то и девелопер перестроится. Каждый крупный застройщик ведет по 3 – 5 проектов. Он может себе позволить один – два из них сделать с большим сроком окупаемости и большей пользой для репутации. Административные рычаги влияния на ситуацию тоже надо применять - например, просто запретить сдавать дома без подземных паркингов, не согласовывать такие проекты. Убрать машины из дворов, чтобы сделать дворы доступными для стариков, детей, молодежи – это уже большой шаг в сторону цивилизованной жизни.

Виктория Федорова, директор по продажам компании LEGENDA:

- Застройщики приобретают земельные участки на городских торгах или у частных землевладельцев. И цена на землю сегодня высока. Но говорить, что из-за дорогой земли или из-за каких-то иных ограничений невозможно создавать комфортной жилую среду – это лукавство. Вопрос в приоритетах и стратегии. Если у застройщика есть планы получить сверхприбыль в короткой перспективе, то действительно рынок в условиях дефицита предложения "съедает" практически все. Но если компания не гонится за сверхдоходами, а хочет работать долго, и чтобы каждый реализованный проект повышал стоимость ее бренда – она заинтересована в том, чтобы делать качественные квартиры, удобный дом, комфортное придомовое пространство. Поэтому нежелание застройщиков развивать свой продукт сегодня – это своего рода индикатор доверия к существующей градостроительной политике и сомнения в перспективах развития рынка, в его будущем.

Вячеслав Семененко, советник губернатора Санкт-Петербурга:

- Мы все знаем законы рынка. Знаем о том, что сейчас люди купят все, а потом заедут в "спальник" с детьми, и вскоре окажется, что качество жизни на этой территории не соответствует их ожиданиям. Помучаются, да и уедут в другой район, а на их месте поселится менее требовательный покупатель, и так несколько раз. Через 10 лет такая недвижимость станет трущобой. У нас проблема с центром города, который ветшает, люди его покидают – мы еще новые пустеющие территории создадим? Неправда, что новые подходы к жилым проектам критически их удорожают. Я на этом рынке с 1992 года – видел, как он рос, менялся. Я знаю обо всех трудностях и согласен, что нужно совершенствовать законодательство, нормативы, процедуры. Будем совершенствовать. Но делать хорошие проекты возможно сегодня, сейчас. Лидеры рынка должны взять на себя инициативу и реализовать проекты нового качества, подумать над ними побольше. Не хватает идей – давайте пригласим прибалтов, финнов, поучимся. У них много отличных проектов в сегменте массового жилья. Надо добиться, чтобы получилось хорошо. Это вопрос репутации строительного сообщества и будущего нашего города.