Малоэтажки - новый фаворит на рынке петербургской недвижимости

Фото: РБК

В последние пару лет на границах Петербурга активно развивается новый сегмент жилой недвижимости — квартиры в малоэтажных комплексах. Фактически речь идет о попытке совместить преимущества городского комфорта с преимуществами жизни вдали от суеты мегаполиса.

Конечно, многоквартирные дома высотой до 4-5 этажей с небольшим количеством квартир можно было найти и ранее, но, как правило, речь шла о недвижимости бизнес-класса, недоступной большинству покупателей.

Между тем, новое поколение малоэтажных комплексов как раз представляет альтернативу покупке квартиры в высотных домах на окраинах Петербурга или активно продвигаемым таунхаусам эконом-класса.

В городских границах мало- и среднеэтажные микрорайоны возводятся, как правило, в рамках масштабных проектов. Таков практически завершенный проект «Славянка» от ГК «Балтрос» в Пушкинском районе, проект «Юнтолово» от «Главстрой-СПб» в Приморском районе или перспективный проект в Каменке от ГК «Город».

Впрочем, основное предложение в малоэтажных многоквартирных комплексах приходится на областные земли в пределах 5-10 км от КАД, имеющие хорошую транспортную связь с городом.

Среди пионеров нового формата можно назвать такие проекты как Mistola-Hills, «Близкое», «Ванино», «Черничная поляна», «Земляничная поляна», «Шуваловский парк» и другие.

Цена на уровне

В часе езды от Петербурга на разной стадии готовности – около тридцати малоэтажных комплексов, в которых предлагаются квартиры в домах не выше пяти-шести этажей, а цены стартуют 48 тыс. рублей за квадратный метр. Подобные проекты рассчитаны на средний класс в широком понимании этого термина, но очень различаются по своим характеристикам и инфраструктуре.

Есть несколько категорий покупателей, с расчетом на которых возводятся подобные комплексы: молодые семьи с детьми; пенсионеры, меняющие квартиру в городском доме на квартиру в пригороде; обеспеченные петербуржцы, планирующие создать для своих престарелых родителей комфортные условия для жизни; жители ближайших городов и поселений области и т. д.

В последнее время также становится популярным приобретение загородных квартир в качестве альтернативы даче в привычном понимании этого слова. Среди имеющегося предложения можно выделить шестиэтажный комплекс на 100 квартир в Токсово, который так и называется - «Дом в Токсово», а также ЖК «Кирккоярви» в поселке Поляны.

Так или иначе, из имеющегося на рынке предложения можно выбрать жилье на любой вкус. При этом важно обращать внимание не только на удобную локацию, но и на форму договора, на статус земель, на степень оснащенности земельного участка инженерной инфраструктурой (газ, электричество, канализация, водоснабжение).

Квартиры у разных компаний продаются по разным договорным схемам. По данным агентств, около 40% проектов малоэтажных комплексов продается по 214-ФЗ, остальные - через предварительные договоры и договоры ЖСК.

Минимальные цены на квартиры в загородных малоэтажных комплексах начинаются от 1- 2,5 млн рублей на стадии строительства. Это более чем конкурентное предложение по отношению к сектору массового жилья на первичном рынке в Петербурге. Вряд ли можно сравнивать проживание в малоэтажном доме с перенаселенном гетто в спальном районе города.

Стоимость жилья в более качественных проектах может стартовать с 70-80 тыс. рублей за квадратный метр, а минимальная стоимость квартиры в таком случае - около 2,5-3 млн рублей.

Вопрос инфраструктуры

В 95% застройщик малоэтажного комплекса создает собственную управляющую компанию, которая отвечает за благоустройство прилегающих территорий, уборку парадных, вывоз мусора.

Выбранная управляющая компания отвечает не только за уборку территории, вывоз мусора, но и за обеспечение безопасности. Все поселки, формирующиеся по принципу «современный европейский пригород», как правило, огорожены по периметру, на территории ведется наблюдение. В зданиях дежурят консьержи и/или сотрудники ЧОПов, в административном здании УК есть «тревожная кнопка».

Обеспечение уборки территории и безопасности не сильно влияют на размер коммунальных платежей. К примеру, при покупке квартиры около 36 кв метров в Mistola Hills ежемесячный платеж (включающий уборку и обеспечение безопасности) составит около 3 тыс. рублей. В пригородных комплексах, ориентированных на обеспеченный средний класс, всегда есть детские площадки, газоны, и клумбы. К примеру, в комплексе «Близкое» застройщик создает 5 км прогулочных аллей, велосипедных дорожек.

Даже в комплексах эконом-класса, ориентированных на самые скромные потребности покупателей, строители по умолчанию создают детские площадки, организуют внутреннюю уличную сеть, ставят скамейки, благоустраивают прилегающую территорию. Также, по умолчанию, строители организуют телекоммуникационную инфраструктуру - телефонию, интернет.

Как правило, в комплексах, претендующих на комфорт-класс, организуется собственная торговая и социальная инфраструктура. К примеру, в комплексе Mistola Hills предусмотрены кабинет семейного врача, детский сад, продовольственный магазин, салон красоты, прачечная, аптека, детские площадки и спортивные мини-стадионы. На территории комплекса «Близкое» расположен детский сад, административно-хозяйственный блок включает продовольственный магазин, аптеку, дом быта, конференц-зал. Проект «Земляничная поляна» предполагает размещение во встроенных помещениях магазина, аптеки, салона красоты.

Надо понимать, что компактный жилой комплекс за городом не предполагает создания полноценных школ или поликлиник. Но, поскольку эти комплексы тяготеют к обжитым населенным пунктам или очень близки к границе Петербурга, их жители могут пользоваться социальной инфраструктурой ближайших поселений. Неудобство, с которым придется смириться, - полное отсутствие выбора социальных учреждений и нередко удручающе низкий уровень подобных учреждений, в отличие от обжитых и сложившихся городских кварталов.

Часто застройщик организует детский центр раннего развития, чтобы не заниматься трудоемким согласованием документов и соблюдения всех норм и правил при создании полноценного детского сада. Однако такие центры функционируют как полноценные детские сады. Минус в том, что они всегда - частные и оператор может взимать с жильцов комплекса слегка завышенную плату.

В некоторых случаях малоэтажные комплексы имеют собственные зафрахтованные автобусы, которые ходят либо каждые полчаса (например, Mistola Hills, «Близкое»), либо 2-3 раза в день. Развозка осуществляется до метро и до школ или гимназий, с которыми у застройщика есть договоренности.

В ряде случаев развозка до метро или ближайших социальных объектов оговаривается с жильцами индивидуально и при их согласии плата за общественную развозку включается в квитанцию по оплате коммунальных услуг.

Недалекое будущее

Минувшей осенью анонсированы несколько новых проектов в формате «малоэтажные комплексы с домами многоквартирного типа». Основная тенденция - увеличение масштаба проектов. Помимо уже упомянутого малоэтажного микрорайона от ГК «ГОРОД» в Каменке (Приморский район Петербурга, возведение 1,9 млн кв. метров жилья), можно выделить два масштабных проекта в Сертолово Всеволожского района Ленобласти. Первый - «Лось-Сертолово» от строительной компании КВС (250 тыс. кв. метров жилья), а также «Золотые купола» от компании «РосСтройИнвест» (300 тыс. кв. метров). Стоимость предложения в упомянутых выше проектах пока неизвестна. Однако, скорее всего, стагнация на рынке и конкуренция между застройщиками будет удерживать их на приемлемом уровне.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ:

Федор Туркин, генеральный директор ГК «РосСтройИнвест»:

Основной спрос на малоэтажные жилые комплексы предъявляют молодые семьи. При покупке квартиры в пригородном малоэтажном жилом комплексе часто люди улучшают свои жилищные условия, продавая, например, однокомнатную квартиру в городе и приобретая двухкомнатную в пригороде. В целом, стоимость квартиры в пригороде обойдется покупателю дешевле на 25-30% по сравнению с аналогичном предложением в пределах КАД.

Различия между подобными комплексами эконом- и комфорт-класса состоят в технологии (комфорт-класс – предпочтительно монолитная технология строительства, в эконом-классе дома могут быть построены и полностью из пеноблоков), качестве строительства, архитектурном решении (если в эконом-классе архитектурное решение стандартно, то комфорт-класс предполагает индивидуальный проект). Также отличие комфорт-класса состоит в наличии придомовой инфраструктуры – возможности получить максимум услуг, не выходя за пределы жилого комплекса, а также в его месторасположении, транспортной доступности.

Если малоэтажные жилые комплексы эконом-класса могут быть расположены в небольшой деревне/поселке, окруженные полем с полным отсутствием инфраструктуры, жилые комплексы комфорт-класса более продуманы с точки зрения комфорта проживания, формируют полноценную среду обитания, предполагают покупку квартиры на длительное время, а не с целью дальнейшего переезда в другое место и улучшения жилищных условий.

Преимуществами малоэтажных жилых комплексов являются невысокая плотность населения – ведь небольшое количество жильцов в парадной дает возможность знать всех своих соседей в лицо. Дворы в малоэтажных жилых комплексах более просторны и менее загружены. Комплексы, расположенные в пригородах, предполагают также хорошую экологию. Некоторые малоэтажные жилые комплексы предполагают дополнительные преимущества – например, собственный выход на улицу с 1 этажа с возможностью обустройства собственного полисадника, также возможен вариант квартиры с террасой (все это, к слову, присутствует в нашем ЖК «Земляничная поляна»).

Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «ГОРОД»:

Сейчас в стадии проектирования у нас находится малоэтажный микрорайон в Приморском районе. 29 октября правительством Санкт-Петербурга был согласован проект планировки этой территории. Под комплексную застройку здесь предполагается использовать участок площадью 102,64 гектаров. Территория разбита на четыре квартала, которые будут осваивать поочередно. Основная часть застройки малоэтажная – до 18 метров, но предусмотрена и доминанта – здание высотой 75 м.

Всего в новом микрорайоне будут проживать примерно 26 тыс. человек, а инвестиции в проект составят приблизительно 90 млрд рублей. Это будет самодостаточная в плане инфраструктуры территория. Только на создание социальных объектов мы потратим около 5 млрд рублей. Предусмотрены четыре школы (одна на 550 мест и три не менее чем на 825 мест), пять детских садов (два минимум на 160 мест, два на 190 мест и один на 220 мест). Площадь этих объектов превысит 100 тыс. кв.м. Кроме того, во встроенных помещениях разместятся две поликлиники для взрослых и детей. Также предусмотрено более 11 тыс. парковочных мест. В одном из кварталов обустроим обширную рекреационную зону.

В этом квартале мы наиболее полно реализуем концепцию комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.