Петербургские рекорды: выходит ли рынок недвижимости из кризиса

Доля Петербурга в объеме инвестиционных сделок на рынке недвижимости России достигла рекордного уровня — 31%. По данным аналитиков компании JLL, это превышает даже показатель 2011 года (27%), когда была закрыта самая крупная сделка в городе — продажа ТЦ «Галерея». При этом общий объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости продолжает стремительно падать. Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что локальные особенности рыночного цикла в Северной столице способствовали увеличению доли города в страновом объеме.

Вслед за рублем

За девять месяцев 2018 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,84 млрд долл., что на 31% меньше результата аналогичного периода прошлого года (2,66 млрд долл.). В том числе показатель за третий квартал — 478 млн долл. — оказался на 9% ниже уровня аналогичного периода 2017 года, сообщает JLL.

По словам управляющего директора JLL в России и СНГ Тома Девоншир-Гриффина, основной причиной снижения инвестиционной активности и объема сделок в минувшем квартале стало ослабление рубля в августе на 10% в результате очередного раунда американских санкций, а также активной распродажи на развивающихся финансовых рынках. «Это заставило нас снизить прогноз объема инвестиционных сделок на текущий год с 5 млрд долл. до 3,5 млрд долл. Стоит отметить, что ослабление рубля было временным: он уже укрепился и, скорее всего, продолжит эту динамику в ближайшем будущем, поскольку давление на валюту спадает. Экспортные поступления, поддерживаемые растущими ценами на нефть, а также увеличением экспорта газа в Европу, где начнется новый отопительный сезон, помогают сбалансировать местный валютный рынок», — отмечает эксперт.

Тройка лидеров

Сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья) стал лидером и привлек рекордные 29,0% инвестиций за период с начала года. На втором месте оказалась торговая недвижимость (26,0%), на третьем — сектор офисной недвижимости (25,6%). Причем в третьем квартале была закрыта всего одна сделка с офисным объектом.

Фото: JLL

На зарубежный капитал пришлось 26% в общем объеме сделок за период января-сентября 2018 года против 24% в соответствующем периоде прошлого года. Интерес к российским активам со стороны иностранных инвесторов сохраняется, однако закрытие сделок сдерживается волатильностью рубля.

Рекорд города на Неве

По результатам трех кварталов на Северную столицу пришлось 31% инвестиций в общероссийском объеме против 22% в соответствующем периоде прошлого года. Этот показатель превышает долю 2011 года (27%), когда был продан ТЦ «Галерея». Доля Москвы в январе-сентябре 2018 года снизилась до 62% против 70% в аналогичном периоде 2017 года, при этом столица по-прежнему лидирует по объему инвестиционных сделок на рынке недвижимости.

Фото: JLL

Руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба обратила внимание на то, что увеличение доли Петербурга произошло на фоне общего снижения объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе на московском рынке. «Кроме того, локальные особенности рыночного цикла в Санкт-Петербурге способствовали увеличению доли города в страновом объеме. Коммерческая недвижимость Северной столицы начала раньше выходить из кризиса, что способствовало сохранению инвестиционной активности», — сказала она РБК Петербург.

Другим фактором, способствующим росту инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге, по ее словам, стало наличие в городе активов. «Продажа банками («Альфа-Банк», «Газпромбанк», «Сбербанк») залоговых объектов и реализация стратегий по продаже активов отдельными иностранными инвесторами (Sponda, EPI Russia I Ky, Kesko) приводят к появлению в предложении качественных объектов по адекватной стоимости», — отметила она.

По словам эксперта, входной порог для инвестиций в качественные активы в Санкт-Петербурге ниже, чем в Москве, а доходность выше. Эти факторы привлекают инвесторов, которые готовы брать на себя риски меньшей устойчивости спроса со стороны арендаторов и, следовательно, риски снижения арендного дохода.

«Совокупность таких факторов, как экономическая стабилизация, восстановление рынка коммерческой недвижимости и наличие предлагаемых на продажу активов, поддерживает инвестиционную активность в городе», — добавила Олеся Дзюба.

Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга (млн долл.)

Фото: JLL

Она также напомнила, что объем инвестиционных сделок на рынке Петербурга за первые три квартала 2017 и 2018 годов составлял более 550 млн долл., это почти втрое превышает показатель аналогичного периода 2016 года.

Тень на России

Говоря об общероссийской динамики, эксперт выразила мнение, что события этого года показали, что внешние санкции представляют собой значительный риск.

«В то время как парламентские выборы в США в ноябре, вероятно, ослабят повышенную напряженность, в ближайшее время сложно ожидать существенного улучшения двусторонних отношений. Отношения России и ЕС в последнее время нормализуются, хотя это пока не приносит существенного экономического результата. Расширение торговых войн и сомнения инвесторов по поводу развивающихся рынков также роняют тень на Россию, сокращая потенциальные иностранные инвестиции. Эти процессы, скорее всего, будут ограничивать объем сделок на российском рынке недвижимости в ближайшем будущем», — резюмировала она.