«Офисный планктон» оставляют без фитнеса и бизнес-ланча
«Я не вижу глобального снижения спроса. У нас арендные ставки не падают, арендаторы не съезжают. Наверное, кризис еще не наступил», — прокомментировал вопрос об изменениях на рынке офисной недвижимости управляющий партнер УК «Лидер» Денис Кириллов. «Арендные ставки упали в рублях на 30-50%, рынок находится в жестком пике, спроса нет», — категорично возразил ему президент «Евразии Холдинг» и сети «Фитнес Хаус» Алексей Фурсов. Участники организованной РБК дискуссии оживленно обсуждали судьбу ресторанов и фитнес-центров, расположенных в петербургских офисных комплексах, в контексте экономического кризиса.
Половина денег — лучше, чем ничего
Поскольку человек проводит на работе основную часть жизни, а работа современных горожан сосредоточена, в значительной мере, в офисах, то офисные центры стали важными элементами городской среды. К рабочим местам подтянулись рестораны, спортзалы, SPA-салоны, и теперь крупный бизнес-центр играет роль общественного пространства для одного или нескольких микрорайонов. «Комплексный подход привлекает в бизнес-центры посетителей, но его экономика сейчас находится под давлением», — обозначил наступающие перемены руководитель направления торговой недвижимости УК «Бестъ» Станислав Ступников.
«Рестораны необходимы, чтобы кормить работников офисов, и они пока выдерживают существующие арендные ставки, — продолжил он. — А вот спортивные залы по ставкам в 1200 рублей за кв. метр, которые выставляют им бизнес-центры, работать точно не могут». По словам С.Ступникова, в новых условиях есть три варианта размещения спортзала в офисном центре: «либо это бизнес-центр класса «минус C», с самой дешевой арендой, либо собственник недвижимости выступит соинвестором спортивного объекта, либо стороны договорятся о снижении ставки для фитнес-центра почти вдвое». «Во многих случаях договориться придется, потому что нет другого выхода: ставка в 1200 рублей, деленная на два, это тоже деньги, плюс привлечение интереса к офисным помещениям. В противном случае, иные бизнес-центры будут просто пустовать», — говорит Ступников.
Арендодатели уже сейчас идут на уступки в части ставок, и продолжат это делать, уверен Алексей Фурсов. «Даже холдинг «Адамант», который никогда не опускал ставки аренды, сегодня снижает свои рублевые интересы на 30%», — отметил он.
Наследие тучных времен?
Не только операторы дополнительных услуг приносят меньше, чем раньше, денег офисным центрам, но и наоборот: так называемый «офисный планктон» — теперь не слишком выгодная клиентура. «Мы все делаем для того, чтобы не идти в бизнес-центры, — рассказала исполнительный директор сети SPORTLIFE Виолетта Езус. — Клиентская база фитнес-клуба в бизнес-центре нестабильна — корпоративные клиенты составляют в ней от 30 до 50 процентов; одна корпорация съехала — доходов нет, а сейчас корпорации съезжают часто». Кроме того, произошли существенные для операторов услуг изменения в стиле офисной жизни. «Раньше работник должен был прийти в 9 утра и в 6 вечера уйти, обед у него длился строго с 13 до 13.40, а сейчас у многих компаний — практически хоум-офис», — констатирует Виолетта Езус. «Соответственно, объекты, расположенные внутри бизнес-центров, слабо посещаются», — заключила она. Более того, офисные работодатели попросту сокращают своих сотрудников, — добавил Алексей Фурсов. «Пока продолжаются увольнения людей, арендодатели будут съезжать из бизнес-центров», — считает он.
«На одних бизнес-ланчах ресторану сложно выжить, — поддержала тезисы собеседников генеральный директор Forum Restaurant Group Галина Белоусова. — Тем более, что идет обнищание людей, и посетители экономят даже на среднем чеке обеда». «И в бизнес-центрах класса А+ есть категории работников, которые приносят еду с собой, причем они делают это все чаще, — отметил вице-президент Stroganoff Group Леонид Гарбар. — Либо работники, если их выпускают, ищут что-то подешевле снаружи».
«При возросшей конкуренции расположение ресторана внутри бизнес-центра является серьезным минусом — гостям из города неудобно туда заходить, а обслуживать только «местных» — не вполне выгодно и совсем не интересно, — считает владелец и шеф-повар ресторана Four Hands Сергей Фокин. — Эта история — точно не для авторских ресторанных проектов».
Возможно, симбиоз офисных помещений и общественных пространств уходит в прошлое, в котором нефть была дорогой, а «офисный планктон» — богатым.
Не закрытие — распределение
Денис Кириллов не согласен с этим выводом: «В нашем офисном центре ресторан открылся на 41-м этаже, что не остановило посетителей — в один из первых дней работы он собрал выручку в 8 миллионов рублей». Премиальный фитнес-центр, готовящийся к открытию в «Лидер Тауэр», уже продал, по словам Кириллова, порядка 500 абонентов. «По моему мнению, кластер разнообразных услуг будет востребован в нашей локации», — говорит Кириллов.
Рынок многофункциональных центров, сочетающих офисные помещения с услугами и общественными пространствами, не закроется — произойдет перераспределение в пользу более удачных концепций и локаций, прогнозирует исполнительный директор МФК «Лахта-центр» Александр Бобков. «В таких сегментах, как общественное питание и организация досуга, критически важны качество и нестандартные идеи, так что успешные операторы оттянут на себя спрос», — считает он. «Например, высотный ресторан на 76-м этаже, с вращающимся полом, или бар внутри огромной арки, запланированные в нашем проекте, уверен, будут хорошо посещаемы», — добавил он.
Современному человеку важен полноценный «микс» услуг, доступный в течение рабочего дня. Также горожанам важно сохранить привычную им стилистику потребления, — говорит совладелица сети кофеен «Даблби» Наталья Ланцевич. «Наш потребитель любит пить кофе в приятной атмосфере, заниматься йогой, ходить на выставки, — поясняет она. — Даже получая меньше, он не сменит авторскую кофейню на кофейный автомат, и подходящий ему фитнес-клуб — на подвальный тренажерный зал». «Бизнес-центры, которые добьются оптимального сочетания услуг не только по функционалу, но и по ценностям своих целевых потребителей, пустовать не будут. Тем сложнее экономическая ситуация, тем эффективнее хорошие концепции», — заключила Наталья Ланцевич.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
