Проект Зингаревичей: как началась новая жизнь Конюшенного ведомства

Фото: Конюшенное ведомство/citywalls.ru

Девелоперская компания братьев Зингаревичей Plaza Lotus Group (PLG) столкнулась с дилеммой: либо существенно корректировать проект в здании Конюшенного ведомства в Петербурге, либо идти на открытый конфликт со Смольным и, возможно, рисковать другими проектами в городе. У инвестора есть все юридические основания приспособить здание под отель, однако градозащитники готовы биться до последнего за сохранение галереи северного корпуса, а городские власти в лице Совета по сохранению культурного наследия их в этом поддерживают.

Люксовая мечта

Борис и Михаил Зингаревичи заинтересовались гостиничным бизнесом в Петербурге еще в 2009 году. Тогда Б.Зингаревич в качестве председателя совета директоров девелоперской компании Plaza Lotus Group (PLG) и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписали меморандум о взаимопонимании по инвестированию в развитие гостиничной инфраструктуры города.

Как пояснял бизнесмен на церемонии подписания, после того, как одному из девелоперов удалось привлечь в город такого оператора, как FourSeasons (проект компании сына Якунина), интерес его конкурентов к Санкт-Петербургу значительно возрос.

Через год PLG договорилась со Смольным о том, какие именно здания исторического центра компания хочет приспособить под отели, и весной 2010 года В.Матвиенко подписала постановление о выделении целевым назначением здания Конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1 инвестору ЗАО "Оранж Девелопмент", а также здания Павловских казарм на Марсовом поле, 1 инвестору ООО "Лотос отели". Обе компании подконтрольны PLG. Город заключил инвестиционный договор, согласно которому PLG перечисляет городу символическую плату за аренду, но вкладывает в реставрацию памятников. Общая стоимость инвестдоговора для компании в текущих ценах составляет 2 млрд руб. Общая стоимость проекта ранее оценивалась в 5 млрд руб.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Петербургу попыталось оспорить право Смольного отдавать инвесторам здания без конкурса, однако проиграло суд.

Как рассказал корреспонденту РБК Алексей Чичканов, возглавлявший на тот момент комитет по инвестициям и стратегическим проектам Смольного, здание Конюшенного ведомства на тот момент "не использовалось как городской актив, разрушалось, денег в бюджете на его реставрацию и ремонт не было", и в то же время здание представляло высокий инвестиционный интерес.

Через четыре года после подписания договора сторонники проекта продолжают говорить об опасности стремительного разрушения здания без вмешательства частного инвестора. Но эксперт по объектам культурного наследия, ведущий научный сотрудник Санкт-Петербургского филиала НИИТИАГ РААСН, доктор архитектуры Маргарита Штиглиц такую опасность отрицает: «Здание паузу выдержит. Летом, когда мы его осматривали, оно было еще вполне крепким, если, конечно, за это время инвестор не произвел новых разрушений. Здание можно законсервировать и оно еще долго простоит. Серьезных бюджетных средств на это не понадобится».

Трехлетний марафон

Сегодня градозащитники удивляются, как легко инвестору удалось пройти все согласования по проекту в Конюшенном ведомстве. В 2011 году город заключил с "Оранж Девелопмент" инвестиционный договор на приспособление здания к современному использованию с целевым назначением "гостиница". На этот договор, в частности, сегодня ссылается PLG, объясняя свое нежелание менять функцию здания.

В конце 2012 года комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) выдал "Оранж Девелопмент" задание на разработку проекта сохранения объекта культурного наследия, а затем утвердил положительное заключение экспертизы по готовому проекту. "Экспертиза моментально оказалась утвержденной", - подчеркнул, обсуждая проект, депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев, напомнив, что обычно комитет многократно отправляет документы на доработку.

В декабре 2013 года девелопер получил разрешение на реставрацию с приспособлением к современному использованию. То есть за три года с момента подписания инвестиционного договора "Оранж Девелопмент" получил все формальные юридические основания для реализации проекта.

Галерея раздора

В 2014 году компания действительно начала работы. Более того, в феврале 2014 года девелопер выставил на продажу апартаменты в будущем отеле, но продажи быстро были свернуты. По словам директора по маркетингу PLG Алены Мургиной, объявление о продаже было способом привлечь соинвестора в проект. "Когда мы столкнулись с тем, что нас начинают трактовать не как гостиницу, а исключительно как апарт-отель, который может быть жильем, мы поняли, что такая форма привлечения инвестиций будет трактоваться не в нашу пользу", - объяснила она отказ от продаж.

Весной 2014 года на проект обратили внимание градозащитники. "До этого не было повода - ничего не происходило, не было никакой информации, по которой можно было бы понять, что творится за забором. Мой коллега, проходя мимо, увидел, что с крыши здания упало несколько кирпичей, и рассказал мне. Возникло беспокойство о том, в каком состоянии находится здание", - рассказал РБК депутат Законодательного собрания Борис Вишневский.

Депутат попросил правительство Петербурга организовать допуск группы независимых экспертов на объект. Смольный, в свою очередь, передал просьбу инвестору, который ответил согласием. Эксперты пришли к выводу о том, что внутреннее пространство галереи северного корпуса и манежа представляет самостоятельную культурную ценность и застраивать его апартаментами недопустимо.

В августе того же года Георгий Полтавченко, на тот момент врио губернатора (в сентябре Полтавченко участвовал в досрочных выборах главы Петербурга), договорился с инвестором о приостановке всех работ по проекту, кроме укрепления фундамента, до снятия противоречий. Глава города поручил КГИОП создать рабочую группу по обсуждению возможных корректировок в проект. В нее вошли, в частности, замгендиректора НИИ "Спецпроектреставрация" Михаил Мильчик, зампредседателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) Александр Кононов, депутат Алексей Ковалев.

Столкновение без победителя

Значимое столкновение инвестора, градозащитников и городских властей произошло на заседании Совета по сохранению культурного наследия при КГИОП 24 февраля 2015 года. На нем девелопер представил ряд корректировок - уменьшение площади и глубины подземного пространства, сокращение количества апартаментов в спорной северной галерее. Однако главное противоречие - вопрос о сохранении галереи в полном объеме - так и не было снято.

Подавляющее большинство членов совета проголосовало за то, что «функциональное использование северного корпуса и манежа не отвечает целям сохранения объекта культурного наследия», то есть дробить галерею нельзя.

Юридические последствия принятого советом решения не ясны. Присутствовавший на заседании вице-губернатор Марат Оганесян признал, что проект уже получил все необходимые согласования. Он заверил членов совета в том, что «соответствующие решения» будут найдены, однако затруднился назвать журналистам варианты таких решений. Б.Вишневский говорит, что готов судиться с Министерством культуры, которое определяло, что именно должно охраняться в здании Конюшенного ведомства как объект культурного наследия и не включило пространство галереи в предмет охраны.

Гендиректор Plaza Lotus Group Сергей Русаков в ответ на вопросы журналистов о дальнейших планах компании сообщил, что в PLG «готовы рассматривать различные варианты», но только с гостиничной функцией. Он отметил, что на сегодняшний момент компания вложила 500 млн рублей в предпроектные разработки и 92 млн рублей в усиление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства. "Скорее всего, сейчас мы будем еще раз поднимать юридическую плоскость и действовать исключительно в правовом поле", - уточнила в разговоре с корреспондентом РБК А.Мургина.

Другие интересы

Комментируя, зачем вообще PLG, имея все основания для проведения работ, по просьбе Смольного пустила на стройплощадку градозащитников и пришла на совет, зампредседателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) Александр Кононов заметил, что "им потом жить и работать с этими органами власти", и открытый конфликт приведет к проблемам с другими проектами компании.

Действительно, проект в Павловских казармах на Марсовом поле, в отличие от Конюшенного ведомства, еще не получил необходимые согласования. КГИОП выдал положительное заключение по историко-культурной экспертизе проекта только весной 2014 года, после его рассмотрения Советом по сохранению культурного наследия. Поэтому сейчас компания находится только в процессе получения разрешения на реставрацию.

При этом, как отметила А.Мургина в разговоре с корреспондентом РБК, компания рассматривает Павловские казармы и Конюшенное ведомство как части единой концепции: первое здание как классическую гостиницу, второе как номера для длительного проживания. Именно в этом ключе, по ее словам, идут переговоры с "оператором международного гостиничного бренда", по данным СМИ - с Mandarin Oriental Hotel Group.

Кроме того, с именем Зингаревичей связывают еще один гостиничный проект в Петербурге. Компании "ИФГ-базис-проект" планируется разместить люксовый отель Jumeirah на Невском 7-9.

По данным "Ведомостей", компания принадлежит кипрскому офшору "Аплерсон холдинг лимитед", гендиректор - Данат Булавко. Он же являлся гендиректором компании "Адитум", которая собиралась строить многофункциональный комплекс под площадью Восстания. Совладельцам "Адитума" были братья Зингаревичи. Впрочем, С.Русаков отрицает связь PLG и "ИФГ-базис-проект".

В декабре прошлого года Смольный продлил "Базис-проекту" срок реконструкции здания до II квартала 2016 года. Получить отсрочку инвестор смог только со второй попытки.

Денежный вопрос

Многие девелоперы сейчас вынуждены растягивать сроки реализации проектов из-за возникших сложностей с финансированием. Смольный уже подготовил постановление о продлении порядка ста инвестиционных соглашений и договоров аренды участков, предоставленных для реализации девелоперских проектов. Как сообщил РБК Петербург пресс-секретарь вице-губернатора Марата Оганесяна Даниил Борисов, документ находится на подписи и.о.губернатора Александра Говорунова.

По его словам, в перечень попали девелоперские проекты разных масштабов и разных типов: жилищные (например, "Балтийская жемчужина"), промышленные, торговые (например, гипермаркет О'Кей в Красносельском районе). В перечень попал и проект реконструкции Павловских казарм PLG.

"В нынешней экономической ситуации у нас сформировано достаточно лояльное отношение к инвесторам и заявленным ими срокам реализации проектов. Правительство продлевает договоры с минимальными штрафными санкциями, понимая, что бизнес сейчас пересматривает свои планы и схемы финансирования", - отметил Д.Борисов.

В PLG, в свою очередь, на вопрос РБК ответили, что не испытывают проблем с привлечением инвестиций в петербургские проекты.

Мария Летюхина