Суд признал недействительной продажу десятков участков в Ленобласти

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил иск прокуратуры Ленобласти и признал недействительными сделки купли-продажи 30 земельных участков, заключенные между администрацией Сертоловского городского поселения и застройщиком — ООО «Приозерное». Суд также признал отсутствующим право собственности компании на 67 объектов капитального строительства и обязал исключить соответствующие записи из ЕГРН.

На соответствующее решение арбитража обратил внимание «Деловой Петербург». Спор возник вокруг проекта комплексного освоения территории (КОТ), реализуемого в жилом районе «Модуль» во Всеволожском районе Ленобласти. В декабре 2019 года администрация Сертоловского городского поселения передала ООО «Приозерное» участок площадью 98 тыс. кв. м в аренду под индивидуальное жилищное строительство. По условиям договора застройщик должен был освоить территорию, построить и ввести в эксплуатацию объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а затем передать их муниципалитету либо ресурсоснабжающим организациям.

В 2022 году участок был разделен на 83 части. На них, по данным издания, возвели деревянные каркасные строения на фундаменте из свай. Постройки зарегистрировали как объекты капитального строительства, что позволило «Приозерному» воспользоваться правом выкупа земли без торгов — по цене 15% от кадастровой стоимости.

Прокуратура пришла к выводу, что данные строения не являются объектами капитального строительства и были возведены исключительно для формального создания оснований для льготного выкупа земли. Суд с этим согласился. В решении указано, что сооружения не имеют традиционного фундамента и прочной связи с землей, не соответствуют строительным нормативам, не оснащены системами отопления, водоснабжения и канализации и не пригодны для круглогодичного проживания. Экспертиза квалифицировала их как временные каркасные постройки, не относящиеся к недвижимости.

Арбитраж отметил, что у ООО «Приозерное» отсутствовали предусмотренные Земельным кодексом основания для приобретения участков без проведения торгов, а действия компании были направлены на обход конкурентных процедур. Суд также указал на злоупотребление правом и нарушение публичных интересов, подчеркнув, что первоначальные договорные отношения носили целевой характер и предполагали комплексное освоение территории, а не формальную застройку.

В результате из муниципальной собственности, согласно данным материалов дела, были незаконно выведены земли на сумму 587,2 млн руб. Суд признал сделки купли-продажи ничтожными, обязав ООО «Приозерное» вернуть 30 участков в публичную собственность. Спор в отношении оставшейся части земли, права на которую зарегистрированы за физлицами, арбитраж выделил в отдельное производство и передал в Ленинградский областной суд.

Юристы отмечают, что подобные споры не являются уникальными. Управляющий партнер юридической компании «Экстра юс» Дмитрий Егоров говорит, что в регионах муниципалитеты часто обладают широкими полномочиями по распоряжению землей, что иногда приводит к попыткам обойти обязательную продажу участков через торги. «Описанная схема — один из таких обходных путей: сначала предоставление земли в аренду под конкретные цели — например, ИЖС, а затем создание формальных оснований для ее льготного выкупа», — поясняет он.

В данном случае арбитражное разбирательство шло параллельно с расследованием уголовного дела в отношении бенефициара ООО «Приозерное» Алексея Быкова. Петроградский районный суд Петербурга рассматривает дело, в рамках которого действия Быкова по сделкам с землей квалифицированы следствием как мошенничество. Сам он вину не признает. По версии защиты, договор КОТ и аренды якобы давали компании безусловное право приоритетного выкупа участков без торгов вне зависимости от наличия объектов капитального строительства. Быков также заявлял, что территория представляла собой заболоченные пустыри, а инвестиции «Приозерного» в развитие района составили 137 млн руб. — на эти деньги были проложены линии электропередач, газораспределения и водоснабжения.

По данным экспертиз, проведенных в раках уголовного дела, рыночная стоимость порядка 80 участков составила 587,22 млн руб., тогда как приобретались они по цене около 350 тыс. руб. за участок.

В строительном блоке Ленобласти подчеркнули, что проект в Сертолово реализовывался органами местного самоуправления, а региональные власти участия в его согласовании не принимали. В Комитете по строительству Ленобласти ранее сообщали, что в регионе действует 23 договора комплексного развития территории, предполагающих освоение более 780 га земли и строительство около 5,8 млн кв. м недвижимости. Из них 18 договоров заключены муниципальными образованиями.