В Петербурге постепенно сворачивается популярная схема покупки жилья

Фото: PhotoXPress.ru

Пик популярности покупки квартир в рассрочку прошел, зафиксировали аналитики «ДомКлик». По их словам, доля таких сделок начала снижаться, а доля ипотеки — расти. Петербургские девелоперы это подтверждают. Некоторые застройщики уже полностью отказались от этой практики из-за высоких рисков неплатежей и расторжения договоров с покупателями. Впрочем, рассрочки применяются неравномерно — в некоторых сегментах рынка нового жилья доля этого инструмента, частично заменившего ипотеку, останется высокой, рассказали РБК Петербург девелоперы и эксперты отрасли.

Уже не каждая вторая сделка

Популярность рассрочек резко выросла в 2024 году на фоне роста ипотечных ставок и сокращения льготных госпрограмм. «В конце 2024-начале 2025 года каждая вторая сделка по продаже квартир совершалась в рассрочку», — констатировал директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на конференции Сбера «Время изменений: жилье», прошедшей в Петербурге. Однако сейчас доля рассрочек снизилась до 40%, — заявил он.

В ГК «А101» этот тренд подтвердили: там увидели «значительную динамику в доле рассрочки» в проектах компании в Петербурге и Ленобласти. В январе 2024 года ее доля не превышала 5%, а через год, к началу 2025-го, она достигла пикового значения в 30%. К сегодняшнему дню доля рассрочки снизилась до 10%. «Основная причина такого сокращения — выбранная регулятором политика по поэтапному снижению ключевой ставки. Результатом стало постепенное возвращение рыночной ипотеки, поддержка и развитие существующих льготных программ и, конечно, всплеск спроса на приобретение недвижимости», — поясняет директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Несмотря на рост сделок с ипотекой и общее снижение доли рассрочки, на первичном рынке применяются разные стратегии. «Одни застройщики активно стимулируют продажи за счет рассрочек, доводя их долю до 50–60%, другие придерживаются более взвешенного подхода, удерживая показатель на уровне 20-30%», — поясняет Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).

На новостройки предлагают разные форматы рассрочек: с регулярными платежами раз в квартал или в полугодие; у одних застройщиков первый взнос небольшой, у других доходит до половины стоимости квартиры. Как правило, рассрочки выдают до завершения строительства дома. В сданных ЖК срок рассрочек на готовое жилье может достигать нескольких лет с даты заключения договора.

Рассрочки и проектное финансирование

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на конференции Сбера отметил, что рассрочки помогают девелоперам выполнять обязательства перед банками по темпам продаж. Но при этом он указал на недостатки применения этой схемы: из-за продаж квартир в рассрочку на эксроу-счета приходит не вся стоимость (как при сделках в ипотеку или 100% оплате). В результате ставка по кредиту не снижается и растет капитализация процентов. Чем выше первый взнос при покупке в рассрочку, тем ниже риски. Оптимальным чиновник считает взнос в размере трети от стоимости квартиры.

По данным ЦБ, средняя ставка по проектному финансированию в России на конец второго квартала 2025 года составила 10,7%.

Суммарный объем средств на счетах эскроу немного вырос (с 6,5 трлн руб. до 6,8 трлн руб.), но это на 1,4 трлн руб. меньше, чем цена заключенных ДДУ (8,3 трлн руб.). Эта разница по большей части представляет собой накопленную непогашенную рассрочку, доля которой достигла 18% от цены заключенных договоров, отмечали в ЦБ.

«Если говорить про жилье, то для выполнения плановых показателей достаточно ипотеки и 20% рассрочек. Если говорить про апартаменты, то тут основная схема продаж — рассрочки, их может быть около 80% и пока ставка не опустится, вариантов особо нет», — комментирует коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.

Риски рассрочек

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, напротив, называет схему продаж в рассрочку максимально рискованной как для застройщика, так и для покупателя. «Трудности клиентов при этой схеме покупки очевидны: часть людей не может выполнить взятые на себя обязательства по срокам или объему выплат. Большинство покупателей, вероятно, рассчитывали перейти из рассрочки в ипотеку, однако темпы снижения ипотечных ставок оказались существенно ниже, чем предполагалось ранее. Те же, кто рассчитывал выплачивать рассрочку без ипотеки, часто не могут соотнести свои доходы с установленными в договоре сроками платежей», — подчеркивает он.

По словам Рустема Азизова, если покупатель не может оформить ипотеку, чтобы внести финальный платеж за квартиру, приходится расторгать контракт. В этом случае клиент получит свои деньги обратно, но рискует столкнуться с их обесцениванием за прошедший период.

Опыт ГК «Полис» подтверждает этот тезис. «Расторжения [договоров рассрочки] чаще всего происходят из-за того, что клиенты собирались перейти в ипотеку, но им отказали банки», — признает Яна Вирченко. По ее словам, процент расторжений в компании около 7%. «У нас был период (пару месяцев), когда мы тестировали рассрочку 5/95. Это было ошибкой, конечно. И, благо, у нас таких сделок было 20-30. Из них 80% пришлось расторгнуть. Проводя сделки с первым взносом менее 20%, мы сразу рискуем тем, что клиент не сможет платить, и в ипотеку будет не перейти, так как надо добирать до первого взноса», — поясняет она.

В ГК «А101» считают, что к 2026 году доля рассрочки продолжит снижаться, но полностью с рынка не уйдет, сохранив свою нишу, особенно в сегментах бизнес- и элитной недвижимости. Рост доли сделок с ипотекой будет зависеть от двух главных факторов — сохранения госпрограмм с льготной ставкой и снижения уровня ключевой ставки, от которой зависит цена рыночных кредитов.

Эти условия вряд ли радикально изменятся в ближайшее время, что не позволит объему сделок с ипотекой существенно вырасти. По прогнозам старшего управляющего директора — директора аналитического управления Сбербанка Натальи Загвоздиной, на ближайшем заседании Совета директоров Банка России по ключевой ставке ее размер не изменят. До конца года ожидается снижения ключевой ставки с 17 до 16%. И только к концу 2026 года ставка снизится до уровня 14-12%, прогнозирует эксперт.

Повтор публикации от 22.10.2025