Ленобласть стонет под натиском застройщиков из Петербурга

Фото: РБК

Бюджет Ленобласти не справляется с наплывом застройщиков из Петербурга. Строительный бум, начавшийся пару лет назад в областных пригородах Северной столицы, выявил неспособность властей Ленобласти и муниципалитетов обеспечивать новостройки необходимой инфраструктурой. Пытаясь решить проблему, губернатор Александр Дрозденко в начале 2013г. инициировал программу "Соцобъекты в обмен на налоги", которая предусматривает строительство социальной инфраструктуры за счет налоговых поступлений девелоперов.

Однако ее реализация показала, что это далеко не панацея и проблемы остаются. Власти по-прежнему говорят, что создать комфортные условия для жителей не получается, а бизнес жалуется на серьезное снижение прибылей. Готовящиеся изменения в федеральном законодательстве способны еще больше ухудшить ситуацию и окончательно загнать отрасль в тупик.

Инфраструктура требует жертв

Ленинградская область оказалась не готова к строительному буму, вызванному наплывом строительных компаний из Петербурга, где почти не осталось подходящих земельных участков. Как рассказал в одном из интервью вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев, от прихода застройщиков бюджет больше теряет, чем приобретает. По его расчетам, каждый построенный квадратный метр жилья генерирует обязательства области по строительству социальной и инженерной инфраструктуры на сумму порядка 15 тыс. руб. При этом налогов за счет продажи и оформления недвижимости в собственность из расчета на тот же квадратный метр поступает всего около 3 тыс. руб. Отсюда руководство области неизбежно делает вывод о том, что к созданию инфраструктуры нужно привлекать застройщиков.

Областное правительство пытается найти компромиссные варианты для решения проблемы. Не так давно стартовала программа "садики в обмен на налоги" - застройщик регистрируется в Ленобласти и платит налоги в областной бюджет, а область вкладывает 70% этих налогов в строительство социальной инфраструктуры для этого застройщика. Однако участники рынка отмечают, что эта программа не решает всех проблем, поскольку затраты на инфраструктуру намного выше суммы налогов.

Госдума рубит компромиссы

Это не единственная сделка, на которую область готова идти ради того, чтобы застройщик взял на себя часть затрат бюджета. Так, специальным постановлением правительство разрешило в отдельных случаях отклоняться от нормативов по высоте зданий и плотности застройки (это допускает ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, правда, лишь в исключительных случаях). Но за это бескомпромиссно требует соблюдения социальных и дорожных нормативов. В результате инвестор получает дополнительную прибыль за счет строительства и продажи "лишних" квадратных метров и направляет часть этой прибыли на строительство той самой многострадальной инфраструктуры.

Но эта лазейка, возможно, будет закрыта благодаря инициативе петербургского "яблочника" Бориса Вишневского, который внес на рассмотрение Госдумы законопроект о запрете отклонений от предельных параметров по высоте и ограничении десятью процентами превышение максимальной плотности застройки. Он предлагает соответствующим образом изменить вышеупомянутую ст.40 Градкодекса РФ, и Госдума уже поддержала инициативу в первом чтении. Депутатов можно понять, поскольку растущие как грибы высотки и уплотнительная застройка не раз становились причиной градостроительных скандалов. Однако возможностей для компромисса между инвестором и регионом станет меньше.

Новый риск и новая возможность

Улучшить ситуацию, теоретически, мог бы новый федеральный закон номер 44 "О контрактной системе", который с 1 января 2014г. должен прийти на смену закону 94-ФЗ "О госзакупках". Эксперты полагают, что изменение ряда процедур поможет регионам существенно сэкономить при строительстве инфраструктуры. "Федеральная контрактная система предусматривает более тщательное отношение госзаказчиков к проведению контроля над исполнением контракта. Экспертиза результатов будет проводиться заказчиком своими силами или к ее проведению могут привлекаться эксперты на основании соответствующих контрактов. Общепризнанный факт, что участие профессионального инженера на стороне заказчика позволяет существенно снизить стоимость работ и издержек. Экономия может достигать 5-10%", - приводит пример управляющий партнер "Качкин и Партнеры" Денис Качкин.

Еще один несомненный плюс нового закона - возможность применения "контрактов жизненного цикла". Такие контракты включают в себя цену не только строительства, но и эксплуатации объектов. Это делает выгодным строительство дорог и соцобъектов из более качественных материалов и в перспективе сокращает затраты региона.

Однако для этого закон должен заработать в полную силу. А до тех пор он угрожает полностью парализовать систему госзакупок. "Закон 44-ФЗ предполагает принятие ряда нормативно-правовых актов, уточняющих его положения. До их принятия проведение закупок может быть затруднено. Поэтому можно предположить, что в первое время, процесс проведения госзакупок будет осложняться отсутствием необходимой подготовки и опыта госзаказчиков, а также нехваткой источников, разъясняющих положения нового закона", - отмечает старший юрист ООО "Лигал Студио" Анастасия Русинова.

Простых решений нет

Не исключено, что руководство Ленобласти преувеличивает проблему. Так, замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский считает, что область выигрывает от нового строительства больше, чем заявляет Г.Богачев. "Надо посчитать налоги на недвижимость физлиц, которые будут поступать от покупателей ежегодно, налоги на коммерческую недвижимость и коммерческую деятельность, которые возникнут благодаря новым покупателям. Наконец, возникнут новые бизнесы, ориентирующиеся на привлечение жителей новостроек в качестве персонала, и налоговые поступления от работников и новых бизнесов также пополнят областную казну", - пояснил он. Тем не менее, полагает эксперт, это все равно не покрывает расходы региона и не заменяет необходимости ставить вопрос об ответственности застройщика за инфраструктуру.

Простых выходов из ситуации нет ни у властей, ни у застройщиков. С одной стороны, строители сейчас вряд ли уйдут в другие регионы - там ситуация такая же, если не хуже. Например, в Московской области споры о том, кто будет строить инфраструктуру, давно прекратились - Сергей Шойгу, будучи губернатором, твердо заявил, что это ответственность застройщиков. С другой стороны, власти Ленобласти понимают, что "пережимать" тоже нельзя - строители не могут работать себе в убыток. Поэтому единственный возможный вариант развития событий - дальнейший поиск компромиссов. Так, Ленобласть сделала еще один шаг навстречу бизнесу в рамках программы "Соцобъекты в обмен на налоги": если на момент сдачи соцобъекта суммы налогов застройщика не хватает на оплату его строительства, объект передается в аренду государству – до накопления в бюджете необходимого объема налоговых поступлений.

Мария Летюхина