Гонка за червивым яблоком: кто массово скупает землю в Петербурге

Фото: Роман Пименов/Интерпресс

Петербургские застройщики массово скупают свободную городскую землю. И поскольку наделов, расположенных в привлекательных локациях, в городе почти не осталось — внимание бизнесменов переключилось на участки, ранее не пользовавшиеся большим спросом. РБК Петербург спросил у экспертов, когда и, главное, чем может закончиться эта гонка.

Время сделок

Как подсчитали аналитики NAI Becar, в первом квартале этого года объем инвестиций в земельные участки в Петербурге составил 18,5 млрд руб. Большая часть этих участков — 90% — приобретаются под жилищное строительство. Год назад показатели были в два раза скромнее. Еще большими темпами растет число заявленных строительных проектов. По данным Госстройнадзора, с начала года застройщики получили разрешений на строительство жилья в Петербурге и Ленобласти в пять раз больше, чем в первом квартале 2017 года.

Причина ажиотажа — предстоящая отмена долевого строительства, которая серьезно усложнит работу застройщиков, а многих вообще вынудит уйти с рынка. Отсюда желание компаний купить как можно больше земли с разрешениями на строительство до 1 июля 2018 года, когда вступает в силу новое законодательство. Участки, на которые получена документация до наступления «часа икс», можно будет застраивать с использованием механизма «долевки».

Число сделок с недвижимостью начало резко расти в последние два года. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало 2017 года в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах находилось порядка 4,2 тыс. га (потенциально не менее 30 млн. кв. м жилья, что с учетом среднегодового объема жилого строительства в Петербурге формирует запас на 10 лет вперед). Для сравнения, на конец 2015 года в продаже находилось 3,6 тыс. га, в 2014 году — 1,8 тыс. га. В течение прошлого года земельный банк серьезно увеличили «Группа ЛСР», Setl City, «Полис Групп», Glorax Development, «Мегалит», «Охта Групп» и «Эталон». По оценке генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, в 2017 году было продано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых можно построить около 3,5 млн кв. м жилья. Общая стоимость проданных участков превышает 810 млн долл., говорит Пашков.

В начале этого года также стало известно о нескольких крупных сделках — в частности, холдинг AAG купил участок земли на Магнитогорской улице в Красногвардейском районе, Seven Suns Development приобрела у «Лидер групп» участок на намыве Васильевского острова.

Сейчас 80% девелоперов заявляют, что рассматривают возможность пополнения портфеля проектов и находятся в постоянном поиске привлекательных предложений. Среди таких застройщиков есть как крупные и средние игроки, так и новички строительного рынка, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Требования снижаются

По словам экспертов, объем предложения земли растет в количественном выражении, но в качественном — падает. Наделов, расположенных в привлекательных локациях, с полным пакетом исходно-разрешительной документации и возможностью подведения инженерных коммуникаций, становится все меньше, отмечает Трошева. Николай Пашков добавляет, что девелоперы явно смягчили свои требования к приобретаемым участкам: если в 2016 году они рассматривали только подготовленные участки с жилым статусом, то в 2017 году проявляли интерес к участкам совершенно разного назначения. Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев дополняет картину: «Все чаще предлагаются к продаже земельные участки с объектами коммерческой недвижимости, причем не только производственными зданиями, но и концептуально устаревшими бизнес-центрами и торговыми комплексами. В ряде случаев продажа такого актива в качестве земельного участка под строительство жилья или апартаментов перспективнее, чем в качестве действующего объекта.

Интенсивная скупка земли приводит к постепенному истощению финансовых ресурсов многих застройщиков, говорят эксперты. Наблюдается тенденция к совершению безденежных или комбинированных сделок, когда часть стоимости участка вносится деньгами, а другая часть — квартирами, говорит Николай Пашков.

При этом, по словам Косарева, спрос на землю в локациях, граничащих с КАД, за 2017 год заметно снизился. По данным Colliers International, в Шушарах, Мурино и Кудрово, где еще в 2016 году приобретались участки площадью до 80 га, в течение 2017 года не была заключена ни одна серьезная сделка — наоборот, крупные игроки стремятся «сбросить» свои земельные активы за КАД, приобретенные в прошлые годы.

Прежде всего, застройщики скупают участки, где можно успеть получить разрешение на строительство до 1 июля. Потом, скорее всего, начнется вторая волна активности — покупать будут уже участки с полученными разрешениями на строительство, полагает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Нестабильный рынок

Рынок потерял стабильность, уверены многие эксперты. «До принятия поправок строительные компании разрабатывали стратегические планы на пять-шесть лет вперед, но новые нормы серьезно скорректировали этот процесс, — говорит гендиректор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Одни девелоперы вынуждены форсировать получение разрешений на уже имеющиеся участки. Другие продают участки, которые были в их собственности, но не имели разработанной документации, и теперь застройщики не успевают оформить эту документацию по всем правилам. Третьи, наоборот, покупают участки с готовым разрешением на строительство, чтобы потом не заниматься их оформлением по новому закону, реализация норм которого пока непонятна». В итоге, по его словам, на рынке сегодня наблюдается высокая волатильность в отношении цен на землю: одни участки сильно подешевели, другие подорожали. Рынок потерял стабильность, существовавшую до появления поправок в федеральный закон, отмечает эксперт.

Некоторые участники рынка считают, что покупать участки надо было раньше — сейчас можно уже не успеть «упаковать» купленную землю. «Некоторое время назад девелоперы стремились получить максимально возможное количество разрешений на строительство. Но в конце 2017-го — начале 2018 года эта тенденция уже не так актуальна. До вступления в силу нововведений осталось несколько месяцев, поэтому успеть найти участок и заключить сделку сейчас сложно. Начинать надо было раньше», — говорит Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.

Совладелец компании «Мастер девелопмент» Вячеслав Семененко также считает гонку за участками с разрешениями лишенной смысла. «Это червивое яблоко», — отмечает он. По его словам, в спешке продаются «подделанные, халтурные проекты, которые ни один нормальный девелопер отстраивать не будет, а если будет, то это даже может привести к убыткам». Нормальные девелоперы станут такую документацию переделывать, а переделка проекта влечет необходимость получения нового разрешения, говорит Семененко. По его словам, такое «аварийное» предложение участков «рассчитано на дилетантов, на иногородних, но не на опытных петербургских девелоперов».

Период осторожных действий

По мнению Александра Лелина, генерального директора «Главстрой-СПб», во второй половине года темпы вывода в продажу нового предложения серьезно замедлятся, начнется период осторожных действий и четких оценок, девелоперы возьмут курс на оптимизацию экономики проектов и сокращение издержек. Далеко не все проекты, на которые получены разрешения, единовременно выйдут на рынок, ведь получение разрешения на строительство не обязывает застройщика срочно приступить к реализации проекта, дополняет Ольга Трошева.

Прогнозируя ценовую динамику рынка земли, эксперты делают акцент на относительно невысоком спросе на жилье. «Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет, — говорит Эдуард Тиктинский. — Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, — это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке два-три года назад можно было построить больше, чем сегодня. Для застройщика это означает снижение цены земельного участка».

При этом возможности для снижения цен у участников рынка нет. «Сегодня девелоперам и так приходится работать с минимальной маржой, и снижать цену — фактически означает продавать ниже себестоимости», — говорит Тиктинский. По его мнению, рост цен на жилье вряд ли придется на 2018 год, так как девелоперы постарались заблаговременно получить разрешения на строительство.

Возможно незначительное увеличение стоимости квадратного метра в пределах 10% на фоне законодательных нововведений и роста себестоимости строительства, но в целом цены относительно прошлого года значительно не поменяются, говорит Александр Лелин. По оценке Андрея Косарева, рост цены квадратного метра может составить 10-15%. 

Сценарий ухода многих игроков и концентрации ресурсов, в том числе земельного банка, у относительно узкой группы строительных компаний и банков считают реалистичным большинство экспертов. К концу 2017 года на долю 10 крупнейших девелоперов пришлось 50% всех проданных квартир, в дальнейшем процесс укрупнения продолжится, подчеркивает Андрей Косарев.

В этой связи эксперты отмечают, что основной смысл сделок с землей в прошлом и текущем году — амортизация удара по отрасли. Подстраховавшись участками с разрешениями, игроки получают короткую отсрочку, в течение которой одни постараются подготовиться к грядущим переменам, другие примут решение все продать и уйти из бизнеса.