Легенды осени

Несмотря на кризис, число сделок на рынке недвижимости Петербурга не уменьшилось. Но основным предметом сделок остается недорогое малогабаритное жилье. Эксперты прогнозируют, что такая ситуация сохранится до осени.

Для стабилизации рынка, по их словам, нужны не только маркетинговые инициативы самих строителей, но и меры серьезной государственной поддержки – особенно в диалоге с кредитными организациями.

Весна принесла долгожданное оживление на строительный рынок Петербурга. По данным профильного комитета Правительства Санкт-Петербурга, ввод нового жилья с начала года увеличился на 30, 8 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 890,9 тыс. кв. м. По последним озвученным ожиданиям чиновников, в 2010 году в Петербурге будет введено около 2 млн кв. м жилья (хотя ранее делались прогнозы на уровне 2,3 млн кв. м). Этот показатель, конечно, будет ниже, чем в 2009 году, когда было сдано 2,6 млн кв. м, но все-таки, вопреки многим прогнозам, год провальным не станет.

При этом новые построенные метры хорошо раскупаются. По данным АРИН, объем продаж квартир на первичном рынке за 1 квартал 2010 года составил порядка 405 тыс. кв. м, или 6 935 квартир. «Если измерять рынок количеством сданных квартир, то статистика оказалась на 19 % хуже показателя последнего квартала 2009 года (спад объясняется сезонностью сделок). Но на 35 % лучше аналогичного периода прошлого года. При этом объем продаж в «квадратах» по сравнению с 1 кварталом 2009 года увеличился также на 35 %. Это означает, что наибольшим спросом у покупателей сейчас пользуются малогабаритные однокомнатные и двухкомнатные квартиры», — говорит руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова.

Что касается цен предложения на первичном рынке жилья Петербурга, то с начала года они не претерпели значительных изменений. Средняя цена составила 73,5 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 12 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «Первичный рынок достиг относительной стабильности. Во втором квартале 2010 года цены сохранятся на этом же уровне, возможны небольшие колебания», — уверена заместитель директора департамента консалтинга Colliers International – Санкт-Петербург Евгения Васильева.

Год большого «эконома»

По данным АРИН, за последний год доля жилья массового спроса (недорогие объекты класса «эконом» и «комфорт») в общем объеме продаж выросла с 78 % до 83 %. «Очевидно, что спрос сместился в сторону более дешевых объектов. Причины — снижение покупательной способности населения, ужесточение требований банков к заемщикам и, как следствие, снижение объема ипотечного кредитования», — добавляет Зося Захарова.

Если с 2005 года средняя сумма ипотечного кредита постепенно увеличивалась, составляя 30–50 % от стоимости квартиры, то с 2009 года она начала уменьшаться (в 2008 году в среднем сумма ипотечного кредита составляла 2,6 млн рублей, в 2009 году — 1,8 млн рублей). «Если снижения ставок по кредитам не произойдет, то мы не увидим большой динамики на рынке жилья по крайней мере еще год, а рост цен можно прогнозировать на уровне до 10 %», — говорит Евгения Васильева. При этом она подчеркивает, что масс-маркет жилья, как самый востребованный, будет развиваться наиболее активно в ближайшие 2–3 года. Не удивительно, что самый большой рост цен по итогам квартала продемонстрировало именно популярное жилье массового спроса и класса «комфорт» — 2 % (для сравнения: в сегменте элитного жилья цены повысились лишь на 1,2 %).

На вторичном рынке жилья эти сегменты также оказались наиболее востребованы. Но уже заметен сдвиг потребительского интереса в сторону более качественной недвижимости. «Если в 2009 году почти все сделки на «вторичке» приходились на эконом класс, был отмечен повышенный спрос на комнаты в коммунальных квартирах, недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в хрущевках, кораблях и панельных домах 70-х годов постройки, то сейчас заметно охлаждение интереса покупателей к низкокачественному жилью, хотя по статистике около 80 % сделок по-прежнему проходят в этом сегменте. Главная причина изменений — наметившиеся сдвиги в ипотеке», — констатирует директор департамента консалтинга и оценки недвижимости Консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь.

Реального оживления продаж эксперты ждут осенью, причем во всех сегментах. «Точка интереса, соотношения спроса и предложений по цене жилья достигнута, и на этой точке начинает работать отложенный спрос. Происходит повышение интереса к объектам, которое осенью, вероятно, выльется в конкретные сделки», — пояснил генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. Но наиболее востребованными в ближайшие годы будут все-таки объекты жилья массового спроса.

Государство нам поможет?

Специалисты считают, что рынок может укрепить государственная поддержка, которая только набирает обороты. На увеличение спроса в первую очередь может повлиять снижение ипотечных ставок и смягчение требований к заемщикам (как к строителям, так и к покупателям квартир). Первый шаг на этом пути уже сделан. Летом 2009 года город подписал соглашение со Сбербанком о проектном финансировании. В рамках данного соглашения Сбербанк будет кредитовать не сами строительные компании, а конкретные объекты. Позже аналогичные соглашения подписали Банк ВТБ Северо-Запад и Банк «Санкт-Петербург».

Еще одной мерой по стимулированию спроса могут стать государственные субсидии, однако их доля в общем объеме сделок на рынке невелика (порядка 4 %). Кроме того, в последнее время различные государственные структуры (например, Минобороны) напрямую приобретают жилье у застройщиков. «В период кризиса строительные компании соглашаются продавать квартиры военным по цене 44 300–44 800 руб./кв. м. В будущем закупочные цены еще снизятся, учитывая рост интереса застройщиков к таким программам», — говорит Зося Захарова.

«Повысить спрос в сегменте строящегося жилья может и предоставление государственных гарантий защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков», — считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Хорошим стимулирующим инструментом могут быть также программы типа «Молодежи — доступное жилье». Они дадут дополнительный импульс спросу в сегментах низшего класса», — считает директор департамента брокерских услуг ASTERA St.Petersburg Людмила Рева.

Мы сами с усами

Сами строители в условиях обострившейся конкуренции не сидят сложа руки — они придумывают разные схемы стимулирования спроса. Есть достаточно традиционные меры: существенные (до 15 %) скидки при единовременной оплате, предоставление беспроцентных рассрочек до окончания строительства, предоставление процентных рассрочек на разные периоды как аналог ипотеке. Но характер работы с этими маркетинговыми инструментами меняется.

«Скидки раньше давали очень большие и хаотично. Они были абсолютно индивидуальные и зависели от разговора конкретного менеджера с конкретным клиентом. В последнее время наметилась тенденция к отказу от этих панических настроений. Застройщики и продавцы определили для себя порог цен, по которым реально осуществлять продажи», — отмечает Арсений Васильев.

Для более состоятельных покупателей застройщики предлагают другие привлекательные возможности — отделка квартиры в подарок, скидки на приобретение машино-места на паркинге и т. п. При этом застройщики учитывают снизившуюся покупательную способность населения. Далеко не все игроки идут по пути заманивания покупателей большими скидками. «Мы не считаем нужным заигрывать с покупателями и предлагать сомнительные подарки и прочие бонусы, — говорит начальник отдела продаж «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (специализируется на элитном домостроении) Андрей Ильичев. — Наше главное конкурентное преимущество — в соответствии слова и дела».

Время новых лидеров

Прогнозы о том, как изменятся расстановка сил на рынке и сам рынок, специалисты делают довольно осторожно.

«Сильное влияние на процессы в экономике оказывает «административный ресурс». В результате кто-то работает и развивается благодаря добросовестному отношению к делу, опыту и грамотному отношению к бизнесу, а кто-то выживает вопреки всему, в том числе и здравому смыслу», — говорит г-н Мирошников. «Но радует, что многие компании-однодневки уже ушли с рынка. Время случайных застройщиков, каких в период бума появилось множество, прошло», — утверждает заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.

«На рынке после кризиса останутся крупные «благонадежные» застройщики, такие как предприятия группы ЛСР, «ЮИТ Санкт–Петербург», Setl City, «Строительный трест», «ЛенСпецСМУ». Крупные игроки поделят между собой до 70 % рынка. Остальную часть рынка будут составлять частично новые игроки, выходящие на рынок жилья сейчас очень осмотрительно, преимущественно из сопряженных сегментов рынка, а также небольшие строительные фирмы, реализующие единичные проекты в качестве диверсификации бизнеса», — предполагает г-н Лернер.

С коллегами согласна Зося Захарова. Она напомнила, что торги Фонда имущества Петербурга, прошедшие в начале этого года, показали, что крупнейшие застройщики и девелоперы активно ищут возможности для реализации новых жилых проектов — участки под строительство жилья в Приморском и Красногвардейском районах ушли с торгов с четырехкратным превышением стартовой цены.

Новым лидерам предстоит удержать рынок и насытить его достойным предложением. Пока же, по прогнозу тех же экспертов, нас ждет острый дефицит нового жилья, который станет ощутимым уже во второй половине 2010 года. Тогда возможен и более очевидный рост цен. «Спрос будет медленно увеличиваться примерно на 10–15 % в течение года, а цены на квартиры будут расти в пределах инфляции на 8–10 % в год», — считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. «Недвижимость в центральных районах Петербурга с каждым годом будет расти в цене, это отличные инвестиции в будущее», — уверен Андрей Ильичев.

Наталья Ковтун