Власти Ленобласти нашли доступное жилье

Фото: РБК

Правительство Ленобласти предложило застройщикам помощь в переводе земель из сельхозназначения в земли поселений, что позволяет реализовывать на них строительные проекты. За это власти просят застройщиков с каждого переведенного гектара продавать области по 300 кв. м. жилья по себестоимости, определенной Минрегионом для Ленобласти на уровне 34 тыс. руб. за 1 кв. м (30 тыс. - "коробка" и 4 тыс. - инфраструктура). По мнению вице-губернатора Ленобласти Георгия Богачева, такая сделка выгодна обеим сторонам.

Найти доступное жилье

Области она нужна для исполнения указания президента Владимира Путина, который в своем последнем Послании Федеральному собранию поручил регионам изыскать возможность строительства качественного жилья эконом-класса, которое смогут выкупать определенные категории граждан (например, бюджетники или молодые семьи) по специальным, низким, ценам. Это поручение очевидно направлено на достижение стратегической цели обеспечения граждан России доступным жильем.

Естественный, рыночный, путь пока не позволяет решить эту задачу и власти в последние годы предпринимают попытки улучшить ситуацию административными методами. Так два года назад был принят специальный закон, разрешающий Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) проводить «голландские» аукционы – победителем признается тот застройщик, который согласится построить на бесплатно предоставляемом земельном участке жилье эконом-класса и продать его гражданам (или государству) по самой низкой цене. Такие проекты реализуются на федеральных землях, которые Фонд РЖС забирает у федеральных пользователей (главным образом, у Минобороны). Однако, как показала практика, этот механизм не оптимален и к массовому появлению доступного жилья не приводит.

Бюрократическая инновация

Регионы могли бы добиться для себя такого же права (раздавать свою землю под застройку бесплатно при условии низких цен на жилье), но те из них, кто обладает еще государственной землей (а таких становится все меньше), похоже, не хотят терять доходы от торговли землей (например, Петербург), а у других регионов подходящих госземель уже почти не осталось. К числу последних относится и Ленобласть, где практически все привлекательные для жилищной застройки земли в пригородах Петербурга давно выкуплены частными лицами и компаниями.

Но выполнять поручение президента надо и специалисты правительства Ленобласти стали искать другие варианты. И вот, им пришла в голову здравая мысль – в отсутствии возможности привлекать инвесторов бесплатной землей, можно торговать административными барьерами. Одним из самых труднопроходимых для бизнеса является получение разрешения на застройку земельного участка, даже собственного. В первую очередь необходимо обеспечить требуемое властями назначение земли – под застройку. В то же время, в Ленобласти большинство земель предназначено либо под лесопользование, либо для ведения сельского хозяйства. С лесами ситуация особая, а вот сельхозземли проще перевести в категорию земель поселений, на которых застройка разрешена.

Правда, проще по сравнению с лесами, но сама по себе процедура перевода весьма громоздка, состоит из нескольких этапов (важнейший – включение земли в Генплан близлежащего поселения) и обычно растягивается на многие месяцы. Вот эту-то мороку власти Ленобласти и обещают бизнесу серьезно облегчить — путем лояльного рассмотрения генпланов поселений (для тех 80, которые готовятся или находятся в стадии рассмотрения областными властями) или внесения поправок (включающих желаемые земли в генплан) к уже действующим, которых на начало февраля в Ленобласти чиновники насчитали тоже 80 (включая Сосновоборский городской округ). По закону, утверждение генпланов и их изменения невозможны без согласия областных властей.

Противоречия с проводимой политикой препятствования увеличению территорий поселений в правительстве Ленобласти не видят, говоря, что губернатор против бесконтрольного разрастания поселений, а данный механизм позволяет четко контролировать размеры присоединяемых земель, к тому же, их застройка решает важнейшую государственную задачу (обеспечения населения доступным жильем), что оправдывает некоторый отход от общих принципов. «Мы согласны присоединять земли не чохом, а под конкретные проекты и с социальной нагрузкой», – говорит представитель правительства.

По расчетам правительственных специалистов, снижение административного барьера обойдется застройщикам в 800 рублей упущенной выгоды от продажи каждого квадратного метра, построенного на переведенной земле (при «нагрузке» на 1 га в 300 кв. м. проданного по себестоимости жилья). Георгий Богачев считает такую цену вполне приемлемой для застройщиков, испытывающих большие проблемы с переводом земель (на который они вынуждены идти, поскольку готовая земля поселений в несколько раз дороже сельскохозяйственной). Даже при том, что любой проект комплексного освоения территории должен быть обеспечен детскими садами и школами с помощью механизма «соцобъекты в обмен на налоги».

Инициатива плодотворна

Генеральный директор консалтинговой компании PETERLAND Юрий Зарецкий согласен с Богачевым – правда, при условии, что расчеты специалистов правительства корректны в отношении размера упущенной выгоды. «Если нагрузка действительно такая мизерная – 3% от всего объема и 800 рублей недостачи на каждый метр -- то предлагаемая схема работать будет», – уверен эксперт. Что касается спроса на предлагаемую властями услугу, то глава PETERLAND подтверждает, что он действительно есть.

По данным правительства Ленобласти, только в районе поселка Бугры застройщики хотели бы перевести около 1 тыс. га сельхозземли. На такой огромной территории можно построить порядка 9 млн кв. м. жилья. Сможет ли застройщик продать такое количество – это другой вопрос, но то, что он строить будет, как и его коллеги на соседних территориях, эксперт абсолютно убежден. При этом власти Ленобласти по схеме Богачева получат от застройщиков около 300 тыс. кв. м. дешевого жилья. Это больше половины того объема, который, по расчетам правительства, нужен области для выполнения поручения президента. Так что предлагаемая схема реалистична и выгодна как бизнесу, так и властям Ленобласти, подтверждает Юрий Зарецкий оптимизм Георгия Богачева. Впрочем, эксперт считает, что она будет работать главным образом для тех поселений, у которых генпланы еще не утверждены. Вносить поправки, по его мнению, гораздо сложнее, так что для поселений, имеющих генпланы, механизм возможно будет не таким эффективным.

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев также считает предлагаемый механизм вполне работоспособным: «Описываемое решение сразу двух проблем можно расценивать как сравнительно удачное. С  одной стороны, для достижения эффективности проектов нового строительства необходим четкий контроль затратной части, и вопрос адекватного увеличения себестоимости квартир в данном случае будет стоять очень остро. С другой стороны, данный путь позволяет как решать проблему социального жилья, так и увеличения площадей под жилую застройку в потенциально привлекательных для жилищного строительства местах, через понятный механизм действий». 

Названную Минрегионом себестоимость в 34 тыс. руб. за 1 кв. м. большинство опрошенных независимых экспертов в общем подтверждает. Так что продажа жилья по такой цене прямого убытка застройщикам не приносит.

Не панацея

Однако декларируемые надежды правительства обеспечить таким способом население региона доступным жильем представляются слишком оптимистичными. Прежде всего потому, что хотя цена в 34 тыс. руб. за 1 кв. м. действительно в полтора-два раза ниже рыночной, она все же весьма велика для простых граждан – превышает среднемесячную зарплату в регионе. К тому же согласно поручению Президента, власти должны в первую очередь продавать квартиры по таким ценам отдельным категориям граждан, причем, наименее обеспеченным (бюджетникам, молодым семьям и т. п.). Но им-то как раз покупать жилье труднее всех. Так что без дополнительной поддержки им за счет бюджета властям, похоже, обойтись не удастся. А это значит, что изобретенная специалистами Георгия Богачева бюрократическая инновация панацеей не станет. Правда, облегчение и бюджету, и малообеспеченным гражданам конечно принесет.

Владимир Грязневич