Без права выбора: новая реформа грозит ростом цен на услуги ЖКХ
Минстрой инициирует введение в России института региональных операторов по управлению жильем. Эксперты считают, что нововведение лишает жителей многоквартирных домов права выбирать себе УК и ставит крест на воспитании ответственности граждан за содержание своей собственности. К тому же, запланированная реформа неизбежно приведет к очередному повышению стоимости ЖКУ, то есть, квартплаты, считают собеседники РБК Петербург.
Новые «институты и модели управления жильем»
В проекте «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года», подготовленном Минстроем и вынесенном на общественное обсуждение, запланировано «развитие институтов и моделей управления жильем, включая… в том числе модель «регионального оператора по управлению жильём». Это упоминание вызывает прямые ассоциации с внедренной моделью региональных операторов по обращению с отходами.
Введение института «мусорного» регоператора лишило собственников недвижимости в многоквартирных домах права выбирать перевозчика мусора. Аналогичную угрозу монополизации выбора компаний по управлению жилыми домами (УК) практически все эксперты увидели и в проекте стратегии развития ЖКХ. Инициатива Минстроя вообще вызывает массу вопросов. Как она сочетается с основополагающим правом граждан распоряжаться своей собственностью? Как отстранение владельцев квартир от управления сочетается с объявленным в той же стратегии намерением государства развивать «мотивацию активности и ответственности собственников помещений»? Не приведет ли монополизация к снижению качества жилищно-коммунальных услуг?
РБК Петербург попросил прокомментировать эти вопросы экспертов, в том числе представителей строительных компаний, имеющих обслуживающие построенные дома подразделения.
Возврат к централизации и государственному управлению
«Я против введения института регионального оператора по управлению жильём — как по принципиальным, так и по практическим соображениям.
Во-первых, это противоречит общим принципам функционирования жилищно-коммунального хозяйства, на основе которых построено действующее в России законодательство в жилищной сфере, в частности, основополагающие законы — в первую очередь, Жилищный кодекс РФ, также и Гражданский кодекс РФ. Согласно общим принципам собственник должен сам управлять своей собственностью.
Полномочия и функции жилищного регоператора в проекте Стратегии не прописаны, но если исходить из формата регоператора по обращению с отходами, то регоператор по управлению жильём должен будет самостоятельно организовать управление многоквартирными домами — вместо собственников квартир в этих домах. Даже если жилищные регоператоры формально будут негосударственными компаниями, они очевидно окажутся под сильным государственным контролем, что будет означать сворачивание рынка и возврат к централизованному, а по сути, государственному управлению жилищным фондом.
«Даже если жилищные регоператоры формально будут негосударственными компаниями, они очевидно окажутся под сильным государственным контролем, что будет означать сворачивание рынка».
Самое большое зло, по моему мнению, будет заключаться в том, что это негативно отразится на привыкании людей в России к ответственности за обустройство собственной жизни. Такая привычка и сейчас-то очень слабо развита у россиян, а снятие с них обязанности организовывать управление своей собственностью еще больше затормозит ее формирование. К тому же, намерение ввести институт регоператора по управлению жильём входит в очевидное, как мне кажется, противоречие с декларируемым в том же разделе «Управление жилищным фондом» стратегии намерением «формировать правовую среду, включающую мотивацию активности и ответственности собственников помещений», и с реализацией проекта «Новый умный дом», «представляющего возможность гражданам управлять многоквартирными домами…».
Эффективное управление жильем возможно только в том случае, если есть ответственный собственник, который понимает свои права и обязанности. У нас такого собственника, как класса, не существует и отсюда все проблемы. Надо его создавать, а не пытаться обойти эту проблему путем перекладывания ответственности на централизованную структуру.
Второе мое возражение — практическое. Я считаю, что жилищные регоператоры не справятся с управлением огромным количеством жилых домов, особенно в крупных городах. В Петербурге единый регоператор не сможет управлять более чем 24 тысячами МКД и ему придется нанимать нынешние УК в качестве субподрядчиков. Это приведет к двум основным негативным последствиям. Во-первых, регоператор станет просто еще одним, наряду с нанятой УК, посредником, компанией-прокладкой между жителями и обслуживающими дома бригадами дворников, сантехников и т.д. И это неизбежно приведет к очередному повышению платы населения за ЖКУ.
Во-вторых, будет ликвидирована конкуренция между УК. Она и сейчас сильно ограничена, но жители все же имеют некоторые возможности выбора. При введении регоператора это станет гораздо сложнее — и практически невозможно, если УК как-то особенно связана с регоператором. Ликвидация конкуренции неизбежно приведет к снижению качества управления и обслуживания МКД — об этом однозначно свидетельствует как мировой, так и российский опыт.
Не сможет регоператор и решить нынешние проблемы управления домами. Самая тяжелая, по опыту нашей ассоциации, — это долги собственников по квартплате, то есть, за обслуживание жилья и общедомового имущества. Главная причина таких долгов — в безответственности граждан, которую надо лечить просвещением, воспитанием ответственности с детского сада, разъяснением, что невозможно предоставлять им качественные услуги, если у УК из-за неплатежей не хватает на это денег. Крайне негативную роль здесь играют дефекты законодательства, из-за чего основная нагрузка по разрешению ситуаций с неплатежами ложится на суды, которые страдают весьма низкой компетентностью и во многих случаях просто не способны принимать справедливые, взвешенные решения. Регоператор никак на эту проблему не повлияет.
«Основная нагрузка по разрешению ситуаций с неплатежами ложится на суды, которые страдают весьма низкой компетентностью и во многих случаях просто не способны принимать справедливые, взвешенные решения».
Бессмысленно, на мой взгляд, возлагать на регоператора, как предусмотрено проектом, обязанность «гарантировать возмещение ущерба при нарушениях, которые повлекли аварийность МКД». С этим гораздо лучше справится неплохо развитая в России система страхования имущества. Хотя в этой системе есть недостатки, она все же предназначена для возмещения издержек при авариях. Я бы сделала страхование квартир (от протечек, пожаров, краж и др.), по образцу ОСАГО, обязательным и добавила страхование общедомового имущества. Надо развивать существующие механизмы управления жильем и энергичнее ликвидировать дефекты законодательства, а не возвращаться к устаревшим форматам».
«Какие чудеса творит конкуренция»
«Мы много раз и в разных отраслях видели, какие чудеса творит свободная рыночная конкуренция с качеством услуги и с ее ценой. Посмотрите, какие прорывы произошли, например, в области ретейла и здравоохранения. Одновременно, мы видим другую картину там, где существует монополия или олигополия. В такой ситуации рынок развивается крайне медленно. Примером могут служить услуги почты и обсуждаемой сейчас сферы ЖХК.
Конкуренция в управлении жильем законодательно ограничена. Клиент не может легко и понятно поменять управляющую компанию. Из-за этого у игроков недостаточно стимулов для повышения качества продукта и максимизации соотношения цена/качества. Зачем бороться за клиента, если ему так сложно уйти?
В этой ситуации единственный способ сделать качественный скачок вперед в области управления жильем — это максимально открыть рынок для свободной конкуренции. Создать механизмы для того, чтобы было максимально просто сменить управляющую компанию. Это позволит новым игрокам войти на рынок, запустит конкуренцию и привлечёт частные инвестиции в отрасль. Если это произойдет, то у государства не будет никакой необходимости вмешиваться в дела отрасли.
«Единственный способ сделать качественный скачок вперед в области управления жильем — это максимально открыть рынок для свободной конкуренции. Создать механизмы для того, чтобы было максимально просто сменить управляющую компанию».
В связи с этим, введение некоего государственного «регионального оператора по управлению жильём» — это шаг в очевидно неправильном направлении. Такой оператор не сможет быть эффективным, поскольку у него не будет страха потерять клиента. Его появление приведет к еще большему ухудшению услуг и увеличению их стоимости. Поскольку не всякое увеличение стоимости можно будет переложить на потребителя напрямую, то государству придется субсидировать регионального оператора, что еще больше снизит его мотивацию улучшаться».
Риски для застройщиков
«Для элитного сегмента недвижимости такой проект несет в себе серьезные репутационные риски для застройщика. Обслуживание дома после ввода в эксплуатацию, а главное — сопутствующий сервис — это важнейший критерий для покупателей при выборе премиального жилья.
Управляющая компания, близкая к застройщику, знает объект досконально, и это не ограничивается лишь техническими и инженерными характеристиками здания. Сотрудники службы сервиса в наших элитных жилых комплексах знают всех жителей в лицо с первого дня их заселения; знают об их привычках и предпочтениях. Кроме того, обслуживание элитного дома подразумевает выполнение поручений жильцов: от уборки квартиры до организации международного авиаперелета.
«Управляющая компания, близкая к застройщику, знает объект досконально, и это не ограничивается лишь техническими и инженерными характеристиками здания».
Благодаря такому подходу и формируется жилая среда, соответствующая элитному жилому комплексу. Если следовать логике опубликованного проекта, то неясно, по каким критериям региональный оператор будет подбирать управляющую компанию. На каких условиях? Будут ли такие компании отвечать за разные сегменты недвижимости и принимать решения о создании подобных служб сервиса? Ведь если жильцы останутся недовольны управлением дома, то они будут в первую очередь негативно воспринимать застройщика, который не сможет отвечать за действия сторонней компании — ему останется нести репутационные потери, теряя лояльных покупателей».
Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.
Подготовил: Владимир Грязневич
Повтор публикации от 18.10.2021
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
