Эксперты – о способах решения проблем с выплатой ипотечных кредитов

В первом квартале 2008 года кризис на мировых рынках привел к повышению процентных ставок по ипотечным кредитам и приостановлению некоторых ипотечных программ. По данным компании "Петербургская недвижимость", ставки жилищной ипотеки увеличились с 0,25% до 2%, причем это произошло "внутри" ипотечных программ, в то время как рекламные предложения остались прежними. Те банки, которые сохранили относительно низкие процентные ставки, ужесточили требования к потенциальным заемщикам. В результате объем ипотечного кредитования снизился.

"2006-2007 годы характеризовались 100-процентным приростом объемов кредитования в год. В начале 2008 года кредитные организации планировали сохранить набранный за прошлые годы темп прироста рынка, - рассказывает руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Андрей Пименов. - Однако в первом квартале темпы роста объемов кредитования остались примерно на уровне прошлого года". "При этом случаи дефолта ипотеки в настоящий момент по-прежнему составляют менее 1%. Причиной тому – достаточно жесткая процедура андеррайтинга платежеспособности заемщика", - отмечает эксперт.

По мнению руководителя ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация" Марианны Бельковой, четкой статистики по дефолтам жилой и коммерческой ипотеки нет, поскольку под дефолтом можно понимать как отказ заемщика от продления страхового обеспечения, так и страховой случаи, а также банкротство первичных кредиторов. "Тем не менее, существует понятие классического дефолта – потеря заемщиком платежеспособности по причине, не являющийся страховым случаем", - поясняет специалист. Между тем, по информации коллекторных агентств, 90% просроченной задолженности по ипотеке – это страховые случаи потери заемщиком жизни и здоровья.

Данные федерального агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК) свидетельствуют о том, что доля просрочек по кредитам составляет 5 случаев на 100 кредитов, а дефолтов – один к ста. "Однако по мере роста объемов коммерческой ипотеки классические случаи дефолтов будут неизбежно увеличиваться", - комментирует ситуацию начальник отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом Фонда имущества Санкт-Петербурга Екатерина Федорова.

Эксперты констатируют, что в настоящий момент рынок коммерческой ипотеки в России находится в зачаточном состоянии по причине отсутствия в федеральном законе "Об ипотеке" пункта, дающего возможность кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог, то есть по схеме кредитования жилья. "Найти программу кредитования под залог приобретаемой коммерческой недвижимости сложно, поэтому рынок жилищной ипотеки в десятки, а то и сотни раз превышает по объемам рынок коммерческой ипотеки", - считает А.Пименов.

"Однако рано или поздно изменение законодательства в отношении коммерческой ипотеки получит должное развитие в России, а это повлечет за собой увеличение количества дефолтов", - уверена Е.Федорова.

По словам А.Пименова, сейчас решить проблему дефолта можно тремя способами: "В случае дефолта заемщик может самостоятельно продать предмет залога и погасить кредит, выставить объект на торги в добровольном порядке, или же реализовать недвижимость на торгах после получения решения суда". "С точки зрения экономии времени, всегда лучше решать конфликтную ситуацию путем достижения соглашения между заемщиком-должником и банком, а не доводить конфликт до судебного разбирательства", - полагает глава петербургского офиса Городского ипотечного банка.

"Самый дешевый способ – продажа квартиры и возвращение кредита банку по согласованию с ним, - продолжает А.Пименов. - Если выбирать между вторым и третьим способом, то результат один и тот же – продажа квартиры с торгов. Только в случае предшествующего этой процедуре судебного разбирательства заемщик теряет время, при этом на протяжении всего судебного процесса банк продолжает начислять должнику проценты и штрафные санкции. Кроме того, заемщик будет вынужден оплачивать судебные издержки. В любом случае организатор торгов возьмет с несостоявшегося заемщика комиссионный сбор".

С финансистом согласна руководитель отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом Фонда имущества Петербурга Е.Федорова. "Однако в нашей практике были пока только случаи реализации предмета залога ипотеки по результатам судебного разбирательства", - отмечает она. По словам эксперта, минимальный срок рассмотрения искового заявления по таким делам в арбитражном суде – 180 дней, в суде общей юрисдикции – 110 дней. Длительность процедуры выхода из дефолта во внесудебном порядке – 46 дней.

"За продажу арестованного имущества в случае судебного разбирательства отвечает Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Он выбирает продавца из организаций, получивших право на выполнение государственного контракта по конкурсу. Банк в этом случае на выбор продавца повлиять не может, однако именно от его профессионализма зависит, будет ли объект продан по максимальной цене", - разъясняет процедуру выхода из дефолта через суд представитель Фонда имущества.

По словам Е.Федоровой, зачастую по итогам судебного разбирательства предмет залога не удается продать, поскольку начальная стоимость объекта назначается судом выше рыночной: по закону в стоимость должен быть заложен долг заемщика в полном объеме. В случае, если торги признаются не состоявшимися, продавец обязан организовать повторный аукцион с понижением цены объекта на 15%. "Как бы там ни было, по итогам торгов банк имеет право только на сумму, равную долгу заемщика, - говорит специалист. - Остальные денежные средства остаются у должника".

"При продаже заложенного объекта во внесудебном порядке начальную цену устанавливает банк-кредитор совместно с заемщиком. Практика показывает, что если начальная цена назначается продавцом на 30% ниже рыночной, объект удается продать с превышением начальной стоимости в 1,5-2 раза, - продолжает руководитель отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом Фонда имущества Петербурга. - Однако для вступления в силу внесудебного порядка решения проблемы дефолта заемщик и банк должны договориться и заключить нотариальное соглашение. Этот документ является основанием для заключения договора между продавцом и банком".