«Шквал исков»: как застройщики перенесут отмену моратория на штрафы

Фото: PhotoXPress.ru

Президент РФ Владимир Путин во время прямой линии заявил, что выступает против продления моратория на штрафы застройщикам за нарушение сроков сдачи жилья. Решение главы государства означает, что уже в 2026 году у покупателей новостроек снова появится возможность требовать через суд выплаты неустойки за перенос сроков сдачи домов и выдачи ключей. РБК Петербург опросил девелоперов и юристов о том, к каким последствиям для первичного рынка жилья может привести отказ от продления моратория.

«Прошу правительство это прекратить»

«Решение об этом моратории с целью поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавирусной инфекции принималось, этот мораторий действует на штрафы до конца года. Полагаю, достаточно. И попрошу правительство мораториев подобных, этих, во всяком случае, мораториев не продлевать. Ключи должны выдаваться вовремя», — заявил Владимир Путин 19 декабря.

По его словам, историю с мораторием на штрафы пора заканчивать. «Прошу правительство это прекратить», — добавил он.

Напомним, первый мораторий на взыскание неустоек и пеней за нарушение обязательств по передаче строящегося жилья по договорам долевого участия действовал с 3 апреля до 31 декабря 2020 года. На 2021 год мораторий распостранять не стали, но ввели его вновь с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года. Третий по счету мораторий правительство утвердило весной 2024 года. Его срок продлевали несколько раз, актуальные ограничения действуют до 31 декабря 2025 года.

Пережить сложный период

Участники строительного рынка, отметив, что сами не допускали перенос срока сдачи домов, тем не менее, рассказали РБК Петербург об актуальности проблемы для отрасли.

«Мораторий на штрафы помог ряду застройщиков устоять в период турбулентности, связанной с пандемией и последующими событиями. Данная мера помогла таким девелоперам «гарантированно достроить дома», не боясь негативных юридических и финансовых последствий», — поясняет директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина.

«С одной стороны, мораторий действительно позволил девелоперам завершить проекты в сложных условиях. С другой стороны, он фактически лишил покупателей важнейшего инструмента защиты своих прав — возможности взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объектов или за некачественное строительство. Это привело к тому, что некоторые застройщики стали менее мотивированы соблюдать сроки, закладывая в договоры более длительные периоды строительства», — считает генеральный директор ГК «Полис» Дмитрий Шергин.

По оценкам директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, на рынке петербургской агломерации не наблюдается массовых и значительных переносов сроков сдачи объектов. «Если корректировки сроков и происходят, они, как правило, ограничиваются 1-3 месяцами и не влияют на дату передачи ключей, заявленную в договорах», — уточняет эксперт.

По данным Единого ресурса застройщиков, из ТОП-10 крупнейших застройщиков по объемам ввода жилья в этом году в Петербурге только три компании допустили перенос сроков (ГК «Самолет», «Лидер Групп» и «Аквилон»), в Ленобласти — всего один (А101). Максимальная задержка как в городе, так и в области составила немногим более двух месяцев.

В ГК «Полис» называют отказ от продления моратория на взыскание неустоек с застройщиков «ожидаемым и логичным решением». «Мораторий вводился в 2020 году как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в условиях пандемии, затем продлевался на фоне санкционного давления, роста стоимости материалов и логистических сбоев. Однако сейчас отрасль адаптировалась к новым реалиям, и дальнейшее продление моратория создавало бы дисбаланс между интересами застройщиков и клиентов», — считает Дмитрий Шергин.

«Сама по себе отмена моратория не является риском для устойчивых игроков, выполняющих обязательства в срок. Однако для ряда компаний это может означать повышение финансовой нагрузки», — ожидает Ольга Трошева.

200 тысяч за «однушку»

Отмена моратория может спровоцировать целый комплекс значительных практических и юридических сдвигов в строительной отрасли, прогнозирует управляющий партнер АБ «Акцепт» Андрей Крючков. «В первую очередь застройщики теряют с нового года иммунитет к искам со стороны дольщиков в части компенсаций, и будут обязаны выплачивать неустойки по всем договорам, где сроки передачи жилья будут нарушены после 1 января 2026 года. Важно понимать, что мораторий не распространяется на периоды просрочки, возникшие после его окончания, поэтому даже по объектам, строительство которых задерживалось в период действия моратория, неустойка начнет начисляться с момента его отмены. Таким образом, дольщики получают реальный инструмент давления на застройщиков», — добавляет он.

Эксперт напоминает, что суды в большинстве случаев ранее склонны были вставать на сторону дольщиков. «Застройщикам, к слову, как правило, крайне сложно доказать именно наличие обстоятельств непреодолимой силы, освобождающих их от ответственности, особенно когда задержки связаны с финансовыми трудностями или организационными проблемами самого застройщика», — поясняет Андрей Крючков.

Он прогнозирует «кратное увеличение количества исков», поскольку многие дольщики в период действия моратория воздерживались от обращения в суд, понимая бесперспективность взыскания неустоек.

Юрист приводит пример расчета суммы компенсации, на которые могут рассчитывать покупатели жилья. Согласно статье 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» неустойка составляет 1/300 ставки ЦБ от цены договора за каждый день просрочки, при текущей ключевой ставке и при условной стоимости квартиры в 10 млн руб. за год просрочки, размер такой неустойки может составлять 200 и более тыс. руб. Но судебная практика показывает, что суды могут снижать размер неустойки, в случае если это будет обоснованно. Реальные суммы, которые получат дольщики, скорее всего, составят от 50 до 70% от рассчитанной неустойки.

«Шквал исков будет иметь отложенный эффект, так как неустойка начнет начисляться с 1 января 26 года и должно пройти время», — полагает Андрей Крючков. Массового банкротства застройщиков на фоне таких исков, по его мнению, не произойдет.

«Этому в первую очередь будут подвержены небольшие и средние игроки, с ограниченным портфелем проектов и недостаточными финансовыми резервами, допустим, это возможно в ситуации, если к застройщику одновременно поступили сотни исков по нескольким проблемным объектам, и тогда их суммарный размер может стать критическим. Но, думаю, это будут единичные случаи. Крупные застройщики, скорее всего, смогут справиться с такой ситуацией», — резюмирует эксперт.

Генеральный директор группы компаний «КВС» Сергей Ярошенко считает, что нужно рассмотреть на федеральном уровне возможность смягчения штрафов для застройщиков. «Сегодня в отрасли остро стоит проблема так называемого потребительского терроризма. Сформировался целый сегмент юридических компаний, которые специализируются на взыскании с застройщиков максимальных неустоек и пеней. Я считаю необходимым принять дополнительные меры и выработать понятные стандарты, позволяющие пресечь злоупотребления и сбалансировать интересы всех участников рынка», — подчеркивает он.

Напомним, что поводом для слов Владимира Путина об отказе от продления моратория стало обращение на горячую линию с президентом дольщицы из Ленобласти, которой перенесли передачу квартиры в новостройке во Всеволожске с 30 сентября 2025 года на апрель 2026-го. Она назвала ситуацию со стороны застройщика «мошенничеством — квартиры нет, и денег тоже». В федеральном эфире название компании-застройщика не прозвучало, но в тот же день председатель Комитета государственного строительного надзора региона Андрей Семчанков сообщил, что речь идет о ГК «А101». В компании не захотели комментировать перспективы судебных исков от дольщиков после отмены моратория.

Обновлено в 17:13