А.Лелин, «Ленстройтрест»: Если ты сейчас остановишься, то ты - умер

Фото: А.Лелин/«Ленстройтрест»

Сжатие рынка ипотеки и проблемы с доступом к банковскому кредитованию могут крайне негативно повлиять на бизнес девелоперов. Своим видением ситуации на рынке строящегося жилья с РБК Петербург поделился генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.

Что в текущей ситуации серьезнее всего влияет на бизнес девелоперов?

Я думаю, три основных момента. Первый – стоимость банковского кредита для компаний строительной отрасли и вообще возможность получить финансирование, вторая - ситуация на рынке ипотеки, наконец, третье – невозможность понять, сколько времени уйдет на стабилизацию ситуации.

Если произойдет просто рост ставок, это одна ситуация, мы с ней разберемся, если выдача кредитов вообще прекратится (а мы знаем, что банковский сектор считает строительное направление рискованным) – это совсем другое дело, многие компании серьезно вздрогнут.

Сегодня в строительстве невозможно обойтись без кредитов, особенно когда ты занимаешься проектами комплексного освоения территорий. Для проектов «в поле» только стоимость сетей составляет сотни миллионов рублей, и отбиваться эти вложения будут в течение 5-7 лет. У монополистов разговор короткий: плати деньги, и мы будем строить необходимые коммуникации, подстанции, очистные сооружения и так далее. Так что в случае больших масштабных проектов без кредитов не обойтись.

Что касается ипотеки, то при ее сжатии исчезнет и этот источник финансирования. Ставка на уровне 20% заставит многих людей всерьез задуматься над тем, брать ли вообще кредит. Это тоже может повлиять на сферу строительства жилья.

Какова доля сделок, включающих ипотечное финансирование по вашим объектам?

40-45%. Это очень серьезная доля. И меня рынок ипотеки беспокоит в первую очередь. Если ипотека подорожает, но не сильно, ситуация будет не столь печальной. У всех будет время, чтобы успокоиться и понять новые правила игры. Если же период шальной неопределенности продлится долго, следует ждать чего-то тяжелого. Хочется верить, что инструменты стабилизации все же включатся и рынок сбалансируется после нового года.

Как в течение года менялась ситуация с банковским финансированием?

Мы со всеми банками работали в нормальном режиме. Да, ставки чуть-чуть подросли, но не сильно - на процент-полтора, в некоторых случаях – два. До последнего момента мы кредитовались в среднем под 12,5% годовых. Что будет дальше, пока непонятно.

В ближайшее время банки, видимо, просто не будут выдавать новые кредиты. Впрочем, у нас есть действующие кредитные договора. Надеемся, что серьезных потрясений не произойдет и кредитование продолжится.

Каким образом всплеск спроса, связанный с политической и экономической нестабильностью сказался на ваших продажах в 2014 году?

Я не могу сказать, что мы за счет всплесков активности сильно перевыполнили план продаж. Наоборот, мы как-то регулировали ситуацию, подтягивая цены. Если говорить о весеннем всплеске, то зафиксировали увеличение активности на 10-15%. Но потом был такой же активный откат летом – с мая по август было тихо. Таким образом, реализовался заниженный план продаж на эти месяцы. Потом был скромный сентябрь, а со второй половины октября пошел новый подъем активности. Впрочем, если сгладить все колебания по году, то ничего экстраординарного не произошло – феноменального (ну, скажем в два раза) роста объема продаж, резкого повышения цен (кроме того, что мы закладывали изначально – «инфляция плюс еще чуть-чуть»).

На сколько в среднем вы увеличили цены в 2014 году?

На 10-12%, не больше. Причем рост был вызван даже не столько инфляционными процессами, сколько увеличением степени готовности наших объектов. Все-таки для нашей компании 2014 год был годом серьезной строительной активности. Проекты, наконец, превратились во что-то осязаемое. Если на некоторых объектах в начале года стоял забор, то сейчас там – практически готовые дома.

В общем, для компании год хороший: мы побороли все градостроительные препоны, получили все ППТ, все разрешения, все градпланы и так далее. Период некоторого застоя, который длился 2-3 года и был посвящен в основном решению административных вопросов, мы преодолели и вышли на стройку.

Какие объекты будут сохранять свою привлекательность для покупателей в условиях сжатия спроса, которое, скорее всего, случится в следующем году?

Ответ очень простой: строящиеся. То есть те объекты, которые находятся в высокой степени готовности и где реально работают люди, где есть «движуха». Они все равно будут находить своих покупателей. Это, что называется, проверено годами. Хуже всего будут продаваться объекты на «этапе забора». Понятно, что найдутся люди, которые погонятся за ценой, но есть вероятность, что выше забора объект так и не встанет.

Рынок в любом случае не остановится, потому что из года в год (если не брать всплеск последних двух лет) объем продаж примерно одинаковый – около 2-2,5 млн квадратных метров. Даже в кризис. Как только наступит хоть какая-то стабильность, рынок оживет. Народ пойдет туда, где активная стройка, где горит свет, где работают люди, мелькают машины. Нельзя останавливаться. Если ты сейчас остановишься, то ты, считай, умер.

В этом смысле мы приняли для себя важное решение: продавать только то, на что хватает денег. Мы, в принципе, готовы выводить на рынок следующие очереди в наших проектах, но, скорее всего, делать этого пока не будем. У нас много объектов в высокой степени готовности – тех, что имеют контур, где смонтированы корпуса и ведутся внутренние инженерные работы, а также работы по отделке и благоустройству. Это понятные для нас сроки, понятные суммы. Это также понятные сроки для клиента - он может легко прикинуть, когда получит квартиру. Повторюсь: именно такие проекты будут продаваться, даже если ипотека остановится. Народ все равно будет жениться, рожать детей, разъезжаться, съезжаться и так далее.

Будете ли вы в условиях сжатия спроса менять подход к ассортименту предлагаемых квартир? Например, менять соотношение компактных и метражных вариантов?

Мы кардинально изменили подход к созданию жилья, разработав собственную концепцию строительства философию «Живи!». Ее главная цель – создать детально продуманное жилое пространство для жизни. Мы поменяли свое отношение и к разработке квартирографии, планировкам и вообще к типологии квартир после того как переосмыслили свой подход к строительству. Мы хотим строить не только квартиру, но и среду обитания. Для нас это и собственный двор, и парки, большое количество спортивных и детских площадок, гораздо выше нормы. То же касается парковочных мест. Если по нормам у нас коэффициент 0,5 (одно машиноместо на две квартиры), мы стремимся, чтобы этот показатель был равен единице – одно машиноместо на каждую квартиру.

Кроме того, важнейшим элементом выбора является наличие хороших школ и детсадов.

Мы решили, что школы будем строить под патронажем топовых питерских вузов, уже договорились с Политехом и Финэком. Детские сады у нас будут и муниципальные, и частные, чтобы у людей был выбор.

С точки зрения коммерческих помещений, стремимся наполнить проекты только теми арендаторами или собственниками, которые нам нужны. В общем, создаем мини-город, в котором все разумно спланировано, а не образовалось хаотично. Рисуем схему и говорим: здесь у нас аптека, здесь нотариус, здесь пиццерия, здесь – топовый ресторан, кофейня и так далее.

Пытаемся организовывать специальные транспортные маршруты до ближайших станций метро. Возможно, сделаем электронную систему доступа в маршрутки только для наших жителей.

Получается, что инфраструктуру вы воспринимаете не как нагрузку, а как элемент продвижения?

Эта все равно нагрузка, от нее никуда не денешься. Разумный выход: превратить ее из экономического минуса в продвиженческий плюс. Тогда получится минус отыграть ценой. Мы сегодня продаем дороже, чем конкуренты в ближайшем окружении. Именно инфраструктуру и продуманность считаем своими конкурентными преимуществами. Еще один немаловажный фактор: мы пытаемся собрать вместе определенный контингент жителей.

Если ты продаешь дешево, формируешь определенную среду. Мы же хотим, чтобы люди у нас жили активные во всех смыслах, понимающие, чего хотят от жизни. Тем, кому важно, чтобы ребенок получал хорошее образование, ходил в садик с развивающими программами. Тем, кто хочет, быть уверен, что по дороге в школу ребенку не нужно опасаться автомобилей.

Скажем, мы заказали ландшафтный дизайн голландским специалистам, деревья будем закупать длинномерные, чтобы парк сразу смотрелся. И наша задача не только создать парк, посадить деревья, засеять газоны, обустроить спортивные и детские площадки, но и найти клиента, которому все созданное нами будет дорого. И он - наш клиент - сам подсознательно будет следить за сохранностью, порядком и чистотой.

Ваш новый подход как-то сказался на разработке планировок квартир?

Давайте расскажу на примере проекта «Янила Кантри». У нас длинный участок, и мы стараемся, чтобы доступное по цене жилье было расположено по периметру. Чем ближе к центру (там, где у нас променад, парк, кофейни, аллеи и так далее), тем ниже этажность и тем квартиры комфортнее и дороже.

В некоторых местах будут урбан-виллы – дома на 4-6 семей с большими площадями квартир, с террасами, с эксплуатируемыми крышами. Новинка в типологии квартир (ее предложили нам голландцы) - так называемый дом-офис. Думаю, подобного никто еще не делал. Это дом, в котором люди и работают, и живут. Предположим, на первом этаже кондитерская, на втором – место проживание семьи кондитера. Утром они спустились и обслуживают посетителей, вечером закрылись и поднялись в жилую часть. Это может быть нотариус, сервисный центр, ремонт обуви и так далее.

Кроме того, в проект заложили квартиры с террасами. У народа к первым этажам настороженное отношение, а мы решили рискнуть. К квартире на первом этаже предлагаем в собственность террасу (примерно 20 квадратных метров). Пока такого предложения на массовом рынке тоже нет. Не знаем, клюнет ли народ, понравится ли ему это, но хотим попробовать. В Европе подобный подход часто встречается, а у нас ментальность другая, надо ее менять. Если у тебя закрытый безопасный двор, почему бы не иметь свою террасу?

Но все вышесказанное не значит, что в ассортименте квартир нет студий или малогабаритных двушек. Конечно, есть.

Колебания курса рубля как-то сказываются на себестоимости ваших объектов?

Пока не сказываются. Все-таки за последние годы много зарубежных производителей построили свои заводы в России. Кроме того, многие материалы мы оплатили поставщикам авансом, чтобы не зависеть от ситуации на валютном рынке. Самая главная составляющая, о которой я переживаю, – детские и спортивные площадки от западных производителей. Будем искать ценовой баланс, как-то договариваться.

Беседовал Борис Федоров