«Не город для небоскрёбов»: нужно ли Петербургу расти вверх

Фото: pexels.com

В ожидании нового Генерального плана Петербурга (документ будет вынесен на обсуждение до конца года) комитет по градостроительству и архитектуре Смольного (КГА) заявил о новой концепции развития города, в основу которой положен принцип транзитно-ориентированного развития (TOD). Суть идеи разъяснили специалисты японского архитектурного бюро Nikken Sekkei — она состоит в создании новых центров развития в периферийных районах города. Новые центры обеспечиваются необходимой транспортной, торговой и рекреационной инфраструктурой. Один из главных элементов концепции — высотное строительство, которое привлекает инвесторов, не угрожая при этом исторической части города. Японские архитекторы реализовали целый ряд подобных проектов в разных частях мира.

РБК Петербург опросил экспертов в области градостроения и урбанистики и узнал, почему предложенная идея не может быть в полном объеме реализована в Петербурге, а также попросил назвать альтернативные варианты развития периферии города.

«Транспортно-ориентированное проектирование — это хорошо забытая старая идея полицентризма, которая была отмечена еще в прежнем генеральном плане Петербурга. Ее суть — в развитии системы городского центра на периферии города: выделить там точки роста и стимулировать развитие вокруг них.

Реализация этой идеи может потребовать в том числе изменения высотного регламента. Это позволило бы создавать вокруг расположенных на периферии транспортно-пересадочных узлов новые территории развития со зданиями повышенной этажности (доминантами). Комитет по градостроительству и архитектуре неоднократно заявлял, что в новой редакции Правил землепользования и застройки города будет сделана схема размещения зон высотных доминант, то есть мест, где не только можно, но и желательно размещение зданий повышенной этажности с точки зрения градостроительной целесообразности. Но идет время, появляются новые редакции Правил, а такой схемы до сих пор нет. В ее отсутствие доминаты появляются не там, где это целесообразно с градостроительной точки зрения, а там, где пожелал застройщик — как, например, в случае с 42-этажным зданием Leader Tower на площади Конституции (высота здания 145,5 м — ред.).

Говоря о доминантах, хочу обратить внимание на функциональное назначение таких зданий. Исторически в Петербурге в качестве доминат размещались церкви и соборы. Сейчас, по моему мнению, это должны быть общественно-деловые (например, бизнес-центры), но никак не жилые здания.

Идея доминант, ориентиров, работает тогда, когда они выделяются среди окружающей застройки. Но застройщики, руководствуясь принципом максимизации прибыли, естественно стремятся выжать из каждого участка максимум площади. И в результате мы получаем районы 25-этажной одинаковой застройки в стиле Мурино, Бугров или Северной Долины без каких-либо ориентиров и доминат. Очень хотелось бы, чтобы такая застройка не расползалась по территории города даже на периферии.

Транспортно-пересадочные узлы (ТПУ) совершенно необязательно должны сопровождаться высотной застройкой. Доминанты могут располагаться и в других местах. А ТПУ — это некие узлы на стыке агломерации, когда люди могут быстро и максимально комфортно передвигаться по городу».

«Петербург — не Япония. Главная проблема Японии — недостаток свободных земельных ресурсов, поэтому они используют каждый клочок земли, строят небоскрёбы, повышают плотность застройки. В Петербурге такой проблемы нет. Каждый раз, когда я слышу, что давайте сделаем территорию, где будут действовать другие нормы высотного регламента, я хочу спросить: зачем? У нас нет недостатка бизнес-центров. Бизнес несет огромные убытки в связи с эпидемией.

Понятно, что увеличение высотности позволяет сэкономить на площади покупаемого земельного участка. Построить на одной площади как можно больше квадратных метров, которые потом продать или сдавать в аренду — хорошо известный принцип. Вопрос к органам исполнительной власти: почему они готовы на это идти. Я всегда полагал, что Петербург с его историческими особенностями и с его, кстати, грунтами, это не город для небоскрёбов.

Мы ждем слушаний по новому Генеральному плану и готовы обсуждать любые предложения. Пока возникает ощущение, что хотят это всё сделать исключительно по линии исполнительной власти — это невозможно, потому что Генплан принимается в виде закона. Обойти парламент не получится. И когда я читаю, что решение о количестве ТПУ примет губернатор, а не парламент, я сразу заявляю — я буду против. Все альтернативные проекты развития города должны обсуждаться именно в парламенте».

«Успех реализации концепции транспортно-ориентированных районов (transit-oriented development/TOD) в Петербурге будет зависеть, во-первых, от качества проработки социально-экономической и пространственной модели каждого проекта вокруг каждой станции метро или транспортного хаба, во-вторых, от выбора финансово-управленческой модели запуска, реализации и адаптации реализованного проекта к меняющимся условиям.

По заказу МШУ Сколково я руководила разработкой дифференцированных моделей TOD для 192 железнодорожных станций Московской области. Мы изучили обширный мировой опыт и, на мой взгляд, самая успешная финансово-управленческая модель TOD — это модель оператора развития TOD. Оператор включает представителей всех релевантных групп интересов. Их насчитывается порядка 14 в столичных городах: начиная от представителей муниципалитета, пассажирской компании и железных дорог, инвесторов, девелоперов и кончая представителями местных собственников и бизнеса, НКО, финансовых институтов городского, регионального и федерального уровней. Эти группы интересов должны договориться друг с другом и зафиксировать свои интересы, условия входа в проект (кто и чем вкладывается, какие бенефиты получает) и условия выхода из проекта. Всё как в обычном деловом контракте, только количество участников бывает больше десяти. Чем сложнее состав оператора, тем интенсивнее и интереснее жизнь в таких районах, — компактные, сомасштабные человеку, пространства с высоким разнообразием форматов сервисов, жилья и рабочих мест.

TOD — это всегда высокоплотные городские кварталы. Но высокая плотность вовсе необязательно высотное строительство. Существует не только вертикальная, но и горизонтальная плотность, как, например, в центре Петербурга. Показательно, что в центре Москвы плотность малоэтажной исторической застройки как минимум в 2 раза больше, чем плотность в 17-этажных спальных районах: 25 тысяч кв.м. на гектар в центре против 11 тысяч кв.м. на гектар в спальных районах. Так что плотно — не обязательно высоко.

Скажем, TOD в Германии или Франции — это, как правило, среднеэтажная застройка, не превышающая, в зависимости от локации, 4-6-12 этажей. А у Сингапура с его дефицитом земель иного способа набрать плотность, кроме роста вверх, нет.

Стоит отметить, что ранние модели TOD в России были весьма специфичны. Это было преимущественно высотное строительство и в основном жилья без сервисной инфраструктуры и инфраструктуры рабочих мест. Особенно специфично выглядели районы с высотным жильем эконом-класса. Это оксюморон, потому что высотное строительство не может быть дешевым. Дешевое высотное — значит дорогое и небезопасное в эксплуатации. Полагаю, Петербург пойдет другим путем».

Здесь речь идёт о реализации не городских, а частных коммерческих интересов. В этом нет ничего плохого, но они должны быть ограничены интересами города. Во-первых, реализация такого проекта невозможна до утверждения нового Генплана. Дело в том, что размещение транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) должно определяться Генеральным планом города. На действующих картах Генплана они не отображены. Это значит, что их пока в принципе нельзя размещать. Во-вторых, при разработке Генплана и для его внесения в Законодательное собрание необходимо обоснование, что в конкретной точке города должен быть именно такой вид ТПУ, а не что-то иное. Иначе деньги опять уйдут в «яму».

Что касается вопроса о точечных превышениях допустимой регламентом высоты, то изначально речь шла о преемственности с советскими генпланами, о создании доминант, которые бы маркировали какие-то значимые места, создавая интересный силуэт и позволяя людям получать удовольствие от вида города. Это важная функция. В данном же предложении речь идет о другой идее — о связи плотности застройки с транспортными потоками. Но эти два подхода конфликтуют. В силу исходной планировки города у нас высока вероятность так называемых «прострелов»: город плоский, есть много прямолинейных улиц-«лучей», которые дают совершенно неожиданные эффекты видимости. Например, башня Leader Tower на площади Конституции видна от Адмиралтейства в створе Вознесенского проспекта. Там больше 9 км, но она видна! Велик шанс, что массив какого-нибудь ТПУ возникнет в силуэте города там, где его совсем не ждали. Поэтому все подобные доминанты следует просчитывать на трехмерной модели Петербурга.

Заявление, что изменения не коснутся исторической части города, неубедительно. Мы же видим, что Лахта Центр, который построен далеко за границами исторического центра, вторгается в панорамы, видимые с Английской, Дворцовой набережных, где он неуместен.

Сейчас высотный регламент является надежной защитой от новых диссонант. Публичные заявления — явная подготовка общественного мнения к изменению Правил землепользования и застройки в надежде, что изменившийся состав Законодательного собрания не будет препятствовать этому.

В принципе высотная застройка всегда связана со стоимостью земли. Но в Петербурге за пределами центра земля столько не стоит, чтобы экономически оправдать существенное повышение высоты. Если экономика будет развиваться так, как она развивается сейчас, то эти дорогущие здания вообще будут мало кому из арендаторов интересны. Так что вся эта история — про то, как получить статус «стратегического инвестора» и землю без аукциона для последующего оборота».

Подготовила Юлия Воробьева

Мнения спикеров могут не совпадать с позицией редакции.