ЦДС начинает строить город-спутник с надеждой на метро и федеральные деньги

Фото: М.Медведев/ЦДС

Редактор РБК побеседовала с главой компании ЦДС Михаилом Медведевым о сложившейся негативной практике КОТов в Петербурге, о сложностях с дорожной инфраструктурой при реализации проектов массового жилья на землях Ленобласти и о мотивации частных инвесторов, которые до сих пор охотно вкладываются в строительный бизнес.

Когда и у кого вы приобрели землю под застройку?

Жилищное строительство на данной приграничной территории предусматривалось еще перспективным планом развития от 1936 года, когда у города и области было единое руководство. Сейчас речь идет о большой агломерации, которая по факту уже образовалась. На дворе, конечно, не 30-е годы и даже не 60-70-е - появилась частная собственность и нам повезло, что на территории будущей застройки не было большого количества мелких землевладельцев, которые могли продать свои участки большому количеству разных застройщиков, и в результате мы получили бы очередной «шанхай». Территорию мы осмотрели давно, года два назад начали переговоры с двумя владельцами интересующих нас участков, договорились с ними и приступили к разработке проекта. Сделка по покупке земли уже состоялась, сейчас продолжает процесс оплаты покупки.

Вы занимали на рынке? Можете раскрыть финансовые параметры сделки? Удалось ли привлечь новых инвесторов в этот проект или партнерами выступают люди, с которыми вы работали?

В проекте участвую и новые, и старые партнеры. Компания приобрела земли на частные средства, банковские кредиты не привлекались. Стоимость сделки не разглашаем.

Многие бизнесмены отмечают, что в последний год стало тяжелее привлечь частные инвестиции — все в состоянии ожидания, скачущий курс доллара не дает сделать адекватный прогноз по окупаемости вложений. Вы наблюдаете на строительном рынке инвестиционную паузу?

Деньги в стране есть. Из-за ограничения сделок на зарубежных рынках состоятельным людям придется искать интересные инвестпроекты внутри страны. Пока этот поток ощущает Москва, но петербургский строительный рынок вскоре может увидеть вторую волну инвестиционной активности. Рынок жилья - один из устойчивых и предсказуемых рынков, которые есть в стране.

Часто в недвижимость вкладываются топ-менеджеры крупных госкомпаний. Их интерес стал больше?

Не знаю, наверно.

Вы наблюдаете падение спроса на массовое жилье в Петербурге?

ЦДС пока не столкнулся с падением спроса. В начале года мы наблюдали инвестиционный всплеск, связанный с неуверенностью в банковских и валютных вложениях, а также в устойчивости курса рубля. По сравнению с весенними цифрами продаж осень показывает более умеренный интерес на рынке. Но продажи идут, спрос есть.

За 25 лет вы планируете построить целый город. В Петербурге уже был негативный опыт реализации крупных проектов комплексного освоения территории. Главные претензии – отсутствие социальной инфраструктуры, дефицит парковочных мест, зеленых насаждений, забитые дороги. Вы как-то учли этот опыт?

Мы планируем возвести 13 кварталов. К строительству первого приступим, надеюсь, в следующем году. Первые дома будут возводиться ближе к Неве, а затем будем двигаться вглубь территории.

Всю социальную инфраструктуру мы будем возводить сами. Что касается мест в детских садах, количества детских площадок, парковок и автостоянок, то показатели, заложенные в проекте, полностью соответствуют довольно жестким региональным нормативам, даже где-то превышая их. В конечном итоге мы собираемся возвести 9 отдельностоящих детсадов и несколько встроенных, 7 средних школ, 6 аптек, одну поликлинику, больничный комплекс со станцией скорой помощи и даже пожарное депо. Парковочных мест предполагается более 51 тыс., из них более 42 тыс. – для постоянного хранения автомобилей. Естественно, предусмотрены магазины, торговые центры, кафе, рестораны, несколько пешеходных зон.

В целом, сегодняшние нормативы более жесткие по сравнению с теми, по которым начинали строить пять лет назад. Жесткая единая концепция позволит нам избежать ошибок.

Вопрос садиков и школ Ленобласть решила для себя, запустив программу «Социальные объекты в обмен на налоги». А что предполагается сделать для развития транспортной инфраструктуры?

Новый город расположится рядом с КАД, с набережной Невы. Обязательно будет метро. Станция в районе Кудрово планировалась давно, в 80-е годы даже прорыт тоннель, но работы не были доведены до конца. Есть разные предположения, когда станция появится. Есть оптимистичные прогнозы, есть пессимистичные. Я предполагаю, что в течение 7-10 лет станция метро в районе строительства нового города-спутника обязательно должна появиться.

Несомненно, потребуется значительный объем инвестиций в дорожное строительство. Если что-то удастся разделить с федеральным или областным бюджетом, мы будем только рады.

С точки зрения минимизации внутридневных транспортных потоков, в рамках проекта предусмотрено развитие промышленной и деловой зоны, что позволит обеспечить значительное число жителей работой в непосредственной близости от места проживания.

Кто будет заниматься строительством коммерческой недвижимости на территории проекта? Обсуждался ли ваш проект с Fort Group, с которыми у вас уже сложились партнерские отношения (ЦДС недавно приобрела у компании бизнес-центр Apollo – прим. РБК)?

Для начала мы планируем завершить детальную проработку проекта — проведем архитектурный конкурс. После этого станет понятно, кого можно привлечь в качестве партнеров. Сегмент торговый недвижимости нам интересен, сейчас выгоднее самим построить и потом отдать в управление. А вот спортивные объекты - это не наш профиль.

Вы говорили о деловой зоне. Предполагается создание рабочих мест для жителей? Обсуждался ли вопрос с властями Ленобласти, где владельцы новых квартир будут работать?

Недалеко от нового города спутника находится индустриальная зона «Уткина заводь». Там сейчас функционирует несколько предприятий, которые способны создать определенное количество рабочих мест.

У вас очень крупный проект, не рассматривали ли возможность создания собственного производства стройматериалов?

Сейчас рынок стройматериалов конкурентный, и пока нет смысла заниматься своим производством. Рынок позволяет снизить затраты на стройматериалы до нормальной рентабельности. Мы нашли для себя максимальный уровень вертикальной интеграции — пока система показывает свою жизнеспособность.

Беседовала Наталья Доброва

Проект «Нева Сити» предусматривает возведение около 4,6 млн м. кв. жилья на территории в 452 га. Расчетная численность населения – более 114,5 тыс. человек.

Предельная этажность жилой застройки большей части территории КОТ составит 23 этажа с небольшими вкраплениями зданий до 30 этажей. При этом высотность зданий будет повышаться по мере удаления от Невы. Ближе к берегу планируется сооружение кварталов 4-9-этажных домов.